二十余载房地产史，浮浮沉沉。
从1998年房改，商品房成为了商品的一员，房子被初次赋予金融属性，在城中有一套房，便是有了优质社会资源的砝码，而这些优质的生活资源，在城镇化初期是极为稀缺的。
从这时往后，房子除了是“必需品”外，也是“投资品”。
2021如何买到一套好房？时机、地段、户型、中介、贷款……种种问题非常繁碎，不是一篇文章能讲清楚。不论刚需还是投资，一套房子是否优秀，不仅看品质也看涨幅。
这篇文章，房太子手把手教大家如何选择时机、以及如何找房。
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首先确定选房的大概位置，才能更好地深入研究地段房源。
怎么选定呢？靠3个问题：
1. 哪个区房价最高
2. 哪个区房价最低
3. 为什么会存在价差？
真正操作的时候，怎么去找区域房价总结？很简单，安居客、房天下、贝壳……很多APP都会提供房价地图参考。
需要注意的是，我们最好一手房、二手房价格都查询，一手房可以体现我们需要支付的金额，而二手房才能真正反映真实的市场情况。
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了解了区域价格后，你要想第4个问题——你买房的目的是什么？做好定位！
是为了就近工作？安置二老？结婚？改善？学区房？投资升值？明确定位之后，才能在各种条件中作取舍。
通过明确定位，评估自己的购买力，选择性放弃一些不必要的选房条件。比如安置二老就没必要买CBD区域，单身人士就没必要买学区房……
首套房或刚需房，资金都是非常有限的，你不可能买的房子什么都具备，什么都具备那么就说明非常不便宜。
我们举个例子，我的粉丝在中山，想买100方左右的新房，可以负担150w房价。
58同城可以分别查询到新房的户型、价格、分布区域。（新房查询网站推荐房天下、网易房产、腾讯房产、贝壳、58同城）
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贝壳可以查看二手房各类信息。（二手房查询网站推荐安居客、贝壳、乐有家）
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从一手房可以看出，在不超预算的情况下，石岐区和东区达标的新房房源比较少，南区、西区和港口是预算内可以考虑的区域。而在二手房价格中，南区、西区和港口价差也基本稳定。
因为这位粉丝在石岐工作，再考虑公司位置在石岐大信周边，离港口仅一桥之隔，所以整体定位采取就近原则，在北站、木河径、港口大道这几个区域。
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接下来我们在进行深层次的操作，利用线上工具在意向片区，选出心仪的小区。
通过以下重要程度顺序——学校、公司、交通、商圈、生态公园、医疗……剔除掉自己需求小的选项，选择排名靠前、居住质量更好的小区。
这个排名是怎么排列出来的？毋庸置疑，学校即学区房，学区房不仅给孩子谋得学位，升值速度也很快，单身人士可以先略过这一项；公司表示金融、写字楼、CBD……靠近公司则靠近人才，白领人群可以推高房价，通勤时间也可大大缩短；交通方面，特别是地铁房、城轨房，升值潜力更高，尤其是刚需的交通房……
粉丝除了通勤时间有要求外，对于升值潜力也有关注。
在升值潜力上，需要保证交通、客流量、商业配套，这时候我们可以打开百度地图。
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在港口圈出有利于升值潜力的地点，可以发现湿地公园附近同时拥有商圈、便利交通和生态优势，离北站驱车5分钟、离公司驱车15分钟，于是我们对这片区域的小区资源信息进行整理。
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当已经确定好意向区域后，最重要的是对比各个楼盘基础信息。
一般来说，新楼盘在网上很难找到缺点，到项目现场看的时候，沙盘会隐藏掉不利因素、拉开楼间距，样板间巧妙隐藏缺点……
因此，我们在学会实地看房技巧的同时，还要学会一个小窍门——与周边楼盘价格对比。
在同等条件下，一个1w元，一个1w5，我们应该选哪个？
在高低价差比较大的情况下，1w元那个拥有同样的区域条件，享有同样的生活环境品质，如果没有很大硬伤、明显缺点的话，会比较容易后期补涨起来，这么看来这个小区的升值潜力可以。
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在前往售楼部之前，除了了解一二手房信息、选定区域和心仪小区，房太子再教大家一个省钱方法——了解楼盘实际成交价。
在线上查询楼盘备案价，了解楼盘实际成交价格底线，会让你在买房的时候心中有数，能够有针对性地和销售谈理想成交价格。
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如何线上了解楼盘实际成交价？每个城市的查询方式不太一样，但是大同小异。
首先找到你所在城市的备案价网站，比如中山，就搜索中山发展和改革局，进入官网，在“依申请公开”栏目里，填写需要查询的备案楼盘名称，发改局会在申请后的15天内给到答复。
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另外，有些城市直接就能查到备案价，比如武汉，搜索武汉市住房保障和房屋管理局，进入官网，在“办事服务”选项里选择“商品房项目查询”，就可以在项目详情中查询到详细备案价了。
有些时候，买房就是打“信息差”，交易的时候心中有数，当你对房价趋势和行情推测有一定推论的时候，就会在买房时机、价格上占据优势。
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最后我总结一下，不管什么情况下，先确定好自己买房定位，这是买房的前提。
在有限资金的前提下，自住的刚需客，可以选择一定妥协的条件，曲线救国；在投资方面，不要一味地盲目投资，先算清楚账，选好买房区域，地段是最重要的；在自住+投资方面，虽然是自住，以后也需要出手，所以尽量和大多数人保持相似的价值观，以便日后售出。
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