最近楼市和股市群都很安静。
股市和基金已经亏到内心毫无波澜，还出现了一个新名词：韭零后。
说的是因为基金大跌，坐拥百万资产的梦想破灭的1990年后出生的韭菜们。
至于楼市，指导价出来后，买卖双方天人交战，就等着看谁先撑不住。
目前买家和卖家谁先认输，还没有定论，但看得最多的论调是：炒房客的好日子到头了，迟早要崩。
我跑了一圈后，发现事情没那么简单。
1
先说二手房。
我看到深房中协的数据是，3月1日全市挂盘出售房源有107472套（含重复房源），相比1月份的112959套（含重复房源），减少了4.9%。
中介说因为业主怕卖了之后买不到，这一点其实不管东部还是西部都适用。不过我问了好几个中介，都说现在实际挂牌价和之前没有太大变化。
那么炒房客集中的西部，有没有被指导价重伤呢？
答案是，价格上并没有！
前海中原门店的李哥说，虽然成交只有去年同期的20%，但还没有业主降价急卖的情况。反而业主觉得价格低了直接不卖，而且现在也没有多少房源可以卖。
“去年市场很好，已经消化了很多，从年底开始就没多少人在卖。”李哥说，“现在业主主要还是置换，但是置换成本太高了，按指导价来首付要7、8成，很多业主就不卖了。”
至于投资客，李哥告诉我，去年前海的卖家有8成都是置换，但买家里投资客有4-5成，这个占比相比往年很高了。
关键是，现在买房满5年后卖出才免增值税，增值税又是个占比较大的税种，占了5%。他接触到的投资客基本上不急着用钱的，至少都会拿着房子5年。更别说去年刚入的，因为限售也卖不了。
就算是过去不限售不限购时候买了很多物业的大投资客，李哥说早在09、10年的时候看风向不对，有部分投资客出手了一批物业。
“这类大投资客，要不已经慢慢出掉了，留一些优质物业，要不就在手里捂着。”
也就是说，深圳的投资客其实做好了长持的准备，短炒已经消失了。
我还了解到，现在的投资客不仅做好长期持有的准备，甚至对不用杠杆投资都不介意了！
有做投资咨询的朋友说，虽然现在加杠杆买房的通道被堵住一些，但不少咨询的投资客买房意愿还是很强烈，特别对升值潜力大的区域很感兴趣，对深圳楼市未来非常看好。
我之前也说过，深圳湾的豪宅在被富人们全款买入！据了解，现在悦府一期，最低挂牌价要6500万，还是低楼层；妖盘恒裕滨城二期170平最低都超过5000万！
为什么指导价和实际价格落差大的西部，房价还可以这么稳呢？
最终还是要回归供需关系。
毕竟对投资客来说，名额非常宝贵，要搞就努力搞大房子。另外，好的投资渠道不多，像前面说的，股票和基金亏到生无可恋，而深圳的名头这么响亮，房子保值增值能力这么强，不放这里还能放哪？
至于东部二手房的情况之前说过，可以看之前发的龙岗有房按指导价卖！东部先扛不住了？总的就是，价格低这一优势明显，所谓的泡沫比较少，对刚需来说机会还比较多。
2
二手市场上的短炒客消失了，新房市场里，也不见短炒客的踪影。
去年下半年开始，深圳“打新热”一浪高过一浪，今年因为指导价的原因，二手房整体比较低迷，很多购房者和中介又转向了新房。
尤其是容易受到政策波及，害怕上不了车的刚需，更是熙熙攘攘，终于成了新房市场的主角！
盐田的中介花花说，以刚需自住为主的盐田港二手住宅成交少了很多，但新房住宅山海四季城华府，最近三天就成交了100多套！
我还看到龙岗布吉有个老盘，东方盛世二期前两天突击推出二期剩余单位。项目接近现楼交付，赠送也高，还启动了三级市场转接，后来因为人气太旺被叫停了！
从5.8-6.2万/平的单价、78-130平的3-5房户型、460-850万的总价、布吉的位置、名校学位预期等综合来看，这都是个妥妥的刚需盘。
这个盘的二期其实已经在2017年首次开盘了，拖到现在，在二手混沌之时，以几乎现房的优势、名校预期等，吸引到刚需的目光，趁机出货。
昨天选房的华润万象华府，也是刚需的主场。
最明显的就是，名额珍贵的投资客会选大房子，以往打新也都是大户型最先被抢光，这次反而是最小户型78平卖得最好，说明是真的刚需自住为主。
即便这几个新盘里依然有投资客，但不管从项目位置还是整体定位来看，都已经决定了买家一旦买入，想要高价脱手是不容易的，更别提短期内炒作房价的可能性。
所以，短炒客在当下的新房市场里已经消失了。
3
投资客在这轮对二手房的狙击里真的要崩了吗？
不管是深圳新房还是二手房的市场表现里，看得出来，已经不存在短炒客了。
自从2018年731新政，深圳要求住宅限售三年，从限制交易上把短炒客打得猝不及防；再到2020年的715新政，增值税免征年限从2年增加到5年，从交易费用上，又一次把短炒客狙了个痛快。
如今，短炒客已经悄悄消失在没有容身之处的深圳。
但投资客其实依然存在，而且做好了长持的准备。就像前面说的买进前海的投资客，多是做好了持有5年的准备。
这样的投资客，肯定是对深圳的未来有信心，才敢一次性砸进5年的时间和资金成本。而且在买之前基本就会预留好足够的流动资金，加上本身收入比较稳定，能承受的风险比较高。
所以，既不会出现很多像蟹姐姐一样，把杠杆用到极致，因为补不上窟窿而自爆的情况；也因为有长期的信心，短期政策带来的波动对他们影响不大，不至于崩溃抛盘。
那么这类长期投资客对市场有什么影响吗？
大家不用太敏感。
过去大家对炒房客深恶痛绝，是因为在短期内，他们就能用资金把房子砸出高价，快进快出，让刚需追都追不上，只能叹气。
现在受到限售、税收等政策限制，投资周期拉长，短炒客已经消失在深圳楼市，房价很难再一下飞涨，市场相对平稳和健康。
房住不炒，不管是投资客还是刚需自住，接下来都要做时间的朋友。