3月份的楼市，正迎来新一轮“调控潮”。
杭州将法拍房纳入限购范围，严禁经营贷等资金违规流入楼市。
上海调控继续加码，商品住宅用地出让实行限价竞价，优先政策购入的新房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。还推行了房产中介人员实名从业制度。
深圳前段时间发了二手房参考价后，效果异乎寻常的好，银行卡住了房贷的口子，二手房成交量直接缩水7成以上，如今深圳又准备修订商业用地新规，商务公寓可能就此退出市场，未来住宅用地的供给可能会“井喷式”释放。
为什么经历了1月份和2月份的连续加码之后，长三角、珠三角等热点城市的调控，还是停不下来？
凡事不能看表面，各个城市持续收紧政策只是“表象”，提高购房门槛、延长限售时间、严查经营贷流入楼市这些措施背后，是央行、住建部共同出手主导，矛头指向房企和银行的“长效行动”。
比如，央行在收紧货币政策的同时，开启属于房地产的“双限时代”。
所谓“双限”，指的是对银行“限贷”，对房企“限融资”。
经济参考报3月5日报道称，近日部分大城市出现个人住房贷款额度紧张、放款周期延长、资格审核更严格的情况。
在广州一家股份制银行，每名信贷客户经理只有500万元人民币的房贷额度，据调查，当地新建商品房商业贷款的平均放款周期已经延长到2个月。
而深圳一家股份制银行收紧了对于按揭贷款人的资格审核，要求月入流水至少要覆盖2倍月供，对不符合偿债收入比例要求的购房人不予放贷。
为啥银行房贷迅速收紧？
原因很简单，央行今年开始实施“房地产贷款集中度管理制度”，给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。
把所有银行分为5档，标准也不尽相同。
比如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，这个集中度管理制度，蓝白已经解读过很多次，这里就不多说了。
说白了，央行不让银行再给房地产那么多贷款了，宝贵的信贷资源要用到刀刃上，银行也很听话，刚出了“限贷”令马上就落实，房贷额度大幅缩水。
还有针对房企的“限融资”。
去年8月份，央行给房企制定了一个“硬规矩”，重点房企都要执行融资新规，扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍，满足这3个要求，有息负债增速才能保持在15%的水平上，否则就不准发债融资。
从今年开始，央行又要求所有房企都执行这“三条红线”，2023年之前，届时财务指标若无法满足，就限制开发商发债借钱。
开发商是房地产市场里的“毛细血管”，融资就是他们的“生命线”，不准房企借钱，自然就不会有那么多的地王出现，从上游遏制楼市里投机情绪的滋生。
对房企下狠手，这条政策的效果可以说是立竿见影。
中房报3月9日报道称，根据克而瑞统计，截至2020年三季度，招商蛇口、首开股份、华侨城、大悦城等房企成功降档；截止至2020年年底，融创、金科、阳光城、蓝光等房企成功降档；2021年2月末，绿地也称提前“转绿”达标。
无论是“限银行”还是“限房企”，在楼市“双限”时代，还有一个背景不容忽视：央行正在收紧货币流动性。
众所周知，M2、社融、DR007，都是宏观经济的重要“风向标”，如今，M2增速是自2020年2月以来第一次回落至10%以下，M0首次出现了“负增长”，DR007水平自低点持续上行，中枢由1.5%上行至2.2%左右，短期最高突破3%。社融增速已从10月高位下降0.4个百分点至13.3%。
换言之，在整体货币“水源”减少的前提下，央行又对银行、房企进行“双限”压制，稳房价的决心可见一斑。
住建部同样也不“手软”，今年开始要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。
这22个重点城市有：深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。
以前，供地是“挤牙膏”式，每次拍地都引来大量房企哄抢，供地“两集中”之后，一年发布出让公告不得超过3次，供地规模增加，供地次数减少，必然会降低单次土拍出现“地王”的几率，远郊、高溢价地块很容易出现流拍。
这一招对房企来说，直接打到了“七寸”。
原因很简单，原来供地是“日常化”，开发商随时可以周转、拆借资金，现在一年只供三次地，每次供地规模都非常巨大，这就极其考验房企的资金调配能力，资金筹集不到位，原来那样上演高杠杆“蛇吞象”式的地王现象，必然会减少。
综合来看，不管是央行的“双限”，住建部的“单限”，2021年的楼市，已经铸成铸成3大“利器”：土地、金融、房企，已经被全面管控。
注意，这三大“利器”的初衷，并不是为了降房价，而是为了稳住房价。
长三角、珠三角、京沪广深这些一二线城市，有任何上涨势头都要遏制住，二线省会城市、三四线城市可以有更高的容忍度，但不能重复2015-2017年那样翻倍式的上涨过程。
“空手套白狼”的开发商们，以后不能再走“土地抵押-开发贷-地王-回款-扩张规模”这条老路了。
把房地产贷款视为主要业务的银行，要慢慢跟房贷“切割”，信贷资源要向制造业、实体经济慢慢倾斜。
凡是准备冲动买房的人都应该认真想想：当高层把“人、地、钱”全都管住了，2021年楼市，又能掀起多大波澜？