提问：
咏鑫你好，想问下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？
感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？
本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。
17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心。
现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。
请问咏鑫有必要再等3年吗？
3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？
问题：板块轮动的规律是怎么样的？
比如说京沪深先启动，然后呢？
哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。
咏鑫：
首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。
至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据:
1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；
2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；
3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策。
4.北京、上海的市场绝对不是现在的市场，也没有今年暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。
我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。
有一点是我们都能看到的:选择北上广深，宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。
提问：
新人首问，咏鑫你好！坐标武汉，本人名下两套房，一套商贷已还清，一套公积金贷款，父母年龄64，名下一套房无贷款，资产70！
请问，目前想投资，是买一套老破小等拆迁的房，出租，还是买其他房产，有没有合适的推荐！具体怎么操作！
特别是贷款这块，如果是接力贷，是自己联系银行还是找中介，可以用父母名义贷新房吗？麻烦指点！谢谢！
咏鑫：
你好，拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。
普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。
拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。
房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下。
如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会。
按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。
不知道你和父母名下的3套房具体是哪几个盘，可以说说详细情况，再帮你判断是继续持有还是出手裂变。
接力贷可以自己办，目前武汉好几家银行支持接力贷。
得看看售楼部有没有对接这些银行，二手房都可以做的，武汉投资回报率较大的板块。
提问：
咏鑫好，急问:
1.武汉花山纽宾凯麓镜小高层11层看中一楼带70平花园毛坯房128平单价15200，2022年1月交房。
2.中海光谷东麓楼高33层89平单价14500精装修，2023年交房。请问咏鑫，自住肯定选花山环境好，投资哪个性价比高呢？
两个地方的房子哪个升值空间更大？发展更好！
另外打算借力贷，有什么需要注意的？
咏鑫：
你好，从居住体验上看，纽宾凯产品是不错的，容积率低 环境好。
但是单价1.5以上的价格买花山，有点贵了。
周边的二手房单价也才1.3左右。
如果是自住，其实可以买的。
目前左岭板块属于起步阶段，整体发展要滞后于未来科技城和软件新城，左岭未来规划的产业更多以制造业为主。
比如富士康等，产业偏低端，这一点不如花山。
中海光谷东麓开盘价格在1.4左右 带装修，中规中矩，如果首付不多的情况下 想上车光谷东，可以买。
非要对比2个盘，自住选纽宾凯，投资光谷东麓。
当然投资其实可以参考知识星球推荐其他的选择。
接力贷要求老人户口在武汉，女不满65岁，男不满70岁。
提问：
咏鑫，我住武汉航空路汇豪邸，改善住房考虑泛海碧海园260平800w+，预算600-1000w总价，贷款一半。
缺点是CBD发展难以预期且迟缓，碧海园房型和装修老旧，周边配套似乎没有汇豪邸便利。
考虑居住的舒适性，调性和后期出手难度
（这是重点，过时ip、大面积都是出手的障碍，毕竟未来有无穷可能，换城市，移民等等），有无更好的选择？
看过万松九里，御玺湾，御玺滨江，华发中城荟，中信泰富，华侨城，等等，觉得都各有利弊。
目前工作和生活的中心在航空路国际广场一带。谢谢指点！
咏鑫：
你好，自住关注品牌，环境，交通，商圈等，适合自住的盘，往往投资潜力不算大，买入价格包含了太多附加值。
汉口自住比较推荐泛海，泛海CBD虽然并没有做起来，在二环，交通方便，各样配套都齐全，板块新，繁华中的幽静之处。
投资不合适，自住反而舒服，过气的IP，也不像滨江价格炒的高。
自住和投资不是一个逻辑，如果想要圈层更纯粹，更倾向二七滨江。
但是如果是考虑未来升值潜力，预算600-1000W，北上广深是更适合你的选择。
目前看，单价5万在一线城市是起点，在武汉是终点，一线城市的想象空间更大。
提问：
咏鑫你好，27岁，女，单身家贫，来自西北小城，现在武汉租房。
自己只有资产15，家人无法助力，预计再借5+。
计划和两个单身闺蜜合资买三居室自用，均需借款，目前工资均5k，提升中未来看涨。
三人均有资格买，二人有公积金，我没有。
预计一人20凑60首付，由一位闺蜜sfsd，另二人不用名额，已阅读学习合伙买房手册准备借鉴。
我的提问如下：
1.基于我们贫寒条件这种方式可行吗？还是再攒几年钱各买各的；
2.若合资可行，怎样贷款更划算？
3.麻烦推荐近地铁，值得自用的三居室。同时考虑未来涨幅，谢谢咏鑫。
咏鑫：
合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。
如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。
合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定，首先在利润分配上。
房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。
比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；
再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单，其次是卖出售价上。
合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。
我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。
而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议攒钱自行购买。
资产15，攒钱是关键 ，通过XYK，筹借，看能不能凑齐首付到30，中海光谷东麓，小户型。
提问：
咏鑫你好。
坐标武汉，我在硚口武胜路上班，老公在在经开上班。
现有两套房子均在经开区，一套观澜御苑83的两房，后来有小孩了老人同住小了，又在附近海伦春天买了一套126的，19年底装修完入住。
两套房子都是公积金，月还贷压力很小，再说下收入，我一年大概十七八万，很稳定。
老公一年十万多点，不过老公公司这几年不太景气，再加上疫情影响，今年收入可能减半，下半年有可能需要重新找工作。
小孩五岁考虑学区和我工作方便，我想卖了小房子买汉口或者汉阳钟家村附近的三房，小房子卖了大概能落110万左右。
今年的这种情况，咏鑫推荐是把小房子暂时出租还是卖了置换？如果置换有没有好的楼盘推荐？
咏鑫：
你好，沌口是武汉最早的开发区。
以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强，所以价格也偏贵，但是汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。
未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。
建议观澜御苑出手置换。