（装修示意图 仅供参考）
前言：经历了双文园、双凤凰等学区房的洗礼，不少人对豪宅缺失了想象力，认为贵的学区房才是豪宅。
但是有一个楼盘，它没有双文园的光环，却卖出了学区房的价格，更重要的是，低调如它开年至今就销售2亿元。
为什么？因为这才是珠海豪宅的样子。未来，珠海市区豪宅5万+/㎡可谓大势所趋。
01. 学区房才涨？新香洲都在涨！
零供应没得选，新香洲价格逆势走强
由于市区限购的松动，横盘多时的珠海楼市，逐渐出现了升势冲动。
十字门、横琴新区、航空新城、北围、前环、平沙新城……近年来珠海多个片区轮番炒作。然而，珠海楼市多个区域更多是横盘，甚至不乏投资者站高位。
楼盘
开盘价
途中
近期价
横琴
楼盘A
2016年：43000元/㎡
2017年：55000元/㎡；2018年：38000元/㎡起。
50000元/㎡
十字门
楼盘B
2017年：37000元/㎡
2018年：周边2字头内购价
28000-35000元/㎡
唐家北围
楼盘C
2018年8月：34000元/㎡
2018年年底：21000元/㎡
24000-26000元/㎡
（数据来源：搜狐房产、房天下、搜房网等）
不是每个区域都是幸运儿。那么，谁才是本轮的开挂之主？答案是市区。
为什么？很多人会认为，是学位房惹的祸。诚然这有一定的影响，但是问题是，此轮市区呈现出明显的协同上涨效应，上涨包括了非学区房小区。
实际上，真正诱发本轮涨价的，是土地供应不足、人口密度增加所导致的。
同时，珠海除了常住人口已经超过2百万以外，户籍人口数量达到133.29万人，其中香洲区的户籍人口就高达75万人以上，占总户籍人口的56%以上。
土地减少，人口增加，香洲区的房价自然水涨船高：
（数据来源：合富研究院）
房住不炒，在这样的定调下，热点区域的炒作在刚性需求面前不值一提。香洲区实打实的本地人成交，有的都是对市区配套的热爱。
02.城市新中轴崛起
珠海市中心豪宅位移
去年珠海成交中，有一个区域无论是成交量还是成交价格都突围而出，就是新香洲。
为什么？因为城市在变，城市的中轴也在变：
这并非毫无根据。以往，对于珠海本地人而言，“生死不出拱北、兰埔”等就是珠海人最后的倔强。这导致了珠海人在市区的活动主轴上，南北轴以直通拱北的迎宾路为主。
然而，随着老香洲徐徐老去，拥有更多资源的新香洲开始崛起，城市发展逐渐西向。受土地条件限制，近两年珠海香洲区开始拉开“大拆大建”的旧改帷幕：
因此，珠海所认为的城市中轴“迎宾路—梅华路—人民路”开始出现转移，在上冲—明珠—前山出现一条新的中轴。
城市新中轴的变化带来的往往是豪宅区域性质的变化。
例如，十年前广州房价最贵的是珠江沿岸的越秀东山等。但是当城市发展向东，以花城大道为中轴的珠江新城崛起，城市发展中轴就发生变化。广州天河最贵豪宅之一的侨鑫汇悦台为例，其最新参考均价超过20万元/㎡，而5年前，它的成交价还在8万元/㎡-13万元/㎡之间。
（珠江新城花城大道成为广州城市新中轴）
以深圳为例，10多年前最贵的豪宅是盐田区和福田华侨城山顶的别墅区。然而，深圳的城市中轴逐渐往湾区西移，前海板块上行中还带动了北向宝中——光明一带的房产价格。当然，这里也诞生了诸如深圳湾一号等世界级豪宅。
（深圳湾一号成为了深圳城市中轴变化的受益者）
这颠覆了很多人的想象。因为很多人以为：豪宅只是保值，不会升值。但事实却是：好的房子，才能一路走高。
03.70年，谁能让房子不折价？
它挖掘豪宅的升值根基，聚焦国粹文化
房子，真的会随着时间而折价吗？
远到全球，有着豪宅历史的英国、法国等城市最贵的房子，都有着历史厚度，譬如城堡、大公的府邸等。它们并不会因为时间的流逝而折价，相反随着历史厚度的沉淀，这些物业越来越值钱。
2020年1月，“重庆李嘉诚”张松桥以近2.1亿英镑（约20亿人民币）收购了伦敦一超级豪宅。这一金额打破了英国单栋住宅交易的成交纪录。这个位于海德公园旁的豪宅始建于18世纪30年代。长达近3个世纪的历史洗礼，只是这座英伦豪宅增添价值的本钱。
（消息来源：彭博新闻社）
拉近到上海、北京等，最贵的豪宅不是望京soho、不是汤臣一品，而是徐家汇天平路转角处的老洋房、老胡同里的一个四合院。
（上海的老洋房动辄破亿）
为什么这些房子越来越值钱？如果仅仅是地段，为什么同地段的普通物业跑不赢时间的长河，沦为了时间的牺牲品？
答案是：文化。
例如张松桥购买的豪宅，就是典型的英伦古典豪宅，期间还曾有知名法国设计师Alberto Pinto重新设计，曾经的接手人也非富则贵，甚至还有沙特阿拉伯王储的身影。
纵观珠海，虽有岭南遗风，但近年来大拆大建，市区已难觅其影。有人笑称，珠海其实是个文化荒漠。
或许，是时候改变了。一味追捧天际线和现代感，未必就是时髦。从河南春晚的出圈就可以看出：中国自己的文化，才是最受欢迎的。国潮，正当立。
在离珠海千里之外的苏州则完全不同。江南千年古都的底蕴下，苏州园林成为苏州的名片之一。400多年的拙政园盛名在外，只因传承了国风园林。
（苏州拙政园园林实景图）
远在千里外，岭南文化同样有着国潮遗风，只是被禁锢在城市的快速发展中。
有一个开发商选择勇敢破圈。从建设之初，建发房产在住宅领域中，一直聚焦新中式产品研发。“中国人就该住中式建筑”、“新中式产品要与时俱进”、“尊重城市，拒绝千城一面”是建发打造住宅产品坚守的初心。
（建发房产旗下的永安建发央著园林实景图）
吸取拙政园的精华，是否只是噱头？在珠海，建发房产在珠海首个产品系中最高端的精粹系作品，目前全国仅6座，每一个精粹系项目可以说都是当地的品质标杆，而央璟更是前五座的升级版，这可谓是珠海顶级的新中式社区。
只要愿意迈出你的步伐，不用在千里之外，一样可以感受到苏州拙政园的国潮之美。三进门，五进院——中式皇宫般的仪式感，岂是舶来设计能及？
（33米的首进大堂，气势恢宏 实景图）
试问谁书世间大？央璟自见天地中：
进家，都是一种舒展；
仙气弥漫，在这里住的定非凡人。
天然的国风画卷，时间彷佛定格在永恒；
我与君不识，但与君同在。一壶清茶一把琴，子期伯牙情若在；
处处匠心，处处见景，任何的语言在实景图面前，都是苍白的。
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对文化元素运用如此匠心的背后，是不惜成本。双凤朝阳地，珠海凤凰山。在选址之初，开发商甚至采用罗盘掌诀，从风水论命；首进大堂两侧的一字照壁造价高达150万左右；大门投入805 万元；香洲拙政园建造成本更是达到1220万元。
（建发央璟俯视实景图）
04.圈层的固化，比想象还深刻
请卖掉你的房子，以旧换新
贵是不是就是对的？实际上往往还真是如此：豪宅成为了最好的门槛。
拥有一套优质的房子，注定要比拥有成色一般的房产要强。
人们往往一厢情愿：学区房是给孩子最好的礼物。殊不知，在较高层次的圈层中，学区房或许只是一个最基本的保障，而对未来而言，如何打进圈层，营造安全堡垒，才是豪宅拥有者为何愿意一掷千金买入的深层次原因。
在美国最贵豪宅云集的上东区，房子需要对新来业主进行购房资格审查——你的邻居往往会考虑新住户的素质，哪怕你钱再多，宁可拒绝不达标、不合群者。
（美国纽约公园附近的上东区）
世人不知道的是，真正顶级的豪宅，已经并不在乎学区。譬如人人皆知的深圳湾一号，甚至不是住宅，只是商业项目。
对于New money也好，old money也罢，财富的流动已经开始出现固化，对于圈层内的人群，应该更关心圈子所带来的好处。
最起码，在建发央璟的小桥流水中，见不到因为遛狗而唇枪舌战，更多可能是得闲交流的闲情舒展。煮酒、切磋棋艺、喝茶聊天，不经意间，或许一段快乐的邻里之交，就会成为自己未来的机遇。
试想，这些人将会成为自己甚至孩子的强大资源，有什么理由不心动。
附产品一览图：
建发央璟目前在售125㎡复式四房、125㎡四房、143㎡四房三种户型，均为带新中式装修发售：
（1）125㎡复式天麟：
建面约125m²层峰墅品，约6m挑高，超100%得房率；四房两厅三卫高拓空间；上下双层灵动百变，三代同堂动静分离。
（125㎡复式四房样板间实景图）
（2）125㎡平层宽和：
建面约125m²高阶平层，纯板式设计，四室宽境；超7m墅级阳台，纵览阳光与美景；星级主卧，尊享上乘人生。
（装修示意图 仅供参考）
（125㎡四房样板间实景图）
（3）143㎡观止：
建面约143m²世家藏品，傲踞中庭，尊享园区一线视野；一梯一户，世家归仪朝暮相迎；拥享双主卧、双阳台、大横厅等奢适体验。
（装修示意图 仅供参考）
（143㎡四房样板间实景图）
结语：买豪宅的逻辑链核心本质就是看透产品力与区位的结合，锚定阶层选择，而并非传统意义上买房性价比逻辑。只有看懂这一逻辑，才会明白为什么豪宅的升值速度往往高于普通住宅。因为只有有钱的人才愿意花更大的价钱选择更好的事物。
所以，从开盘之初约一年，这个项目就剩下100多套，价格从最初的3.8万元/㎡起一路上调，近期传来了即将上调到5万元/㎡以上的价格。
未来，珠海的城市重心会加速变化，抓住这一主线，说不定就是抓住了财富密码了。
免责声明：
1、以上广告为要约邀请，一切以双方签订的《商品房买卖合同》为准。
2、本宣传资料包括尺寸、图片、文字描述、周边建筑配套、市政设施或其他资料，仅供参考之用，相同户型单位因楼栋、楼层、单元、朝向等差别，局部结构、面积可能不同，最终以政府部分标准文件、图册为准。