这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

关注“武汉房姐”微信公众号 进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：新人首问：房姐您好，一直关注您的文章，被您的睿智深深吸引。现有一个置换问题很困扰想向您请教。和老公办理了JLH，他名下有一套金地天悦80平的小户型，贷款不多。我刚抢到了星河绘97平的房子。因为两个房子都不大，考虑后期生小孩父母过来不够住的问题，有置换打算，子弹不足，只能卖一买一。在金地住习惯了，所以想考虑在金地本小区置换个3房,这种想法正确吗?听说附近的BYG要搬走，还有9号线提上日程，这个会是利好吗？他那房子卖后净得150W左右，现有看一个三房开发商精装修，7楼卖价300W左右，谈的话估计也得295W。首付➕后期大概是132W左右，月供1.18。1.现在很犹豫，到底要不要狠下心来置换呢？是否划算？这附近是否还有升值空间？2.置换过程中，买卖时间差问题上，要注意哪些问题？还烦请房姐指明方向了，不胜感激。

回答：你好，BYG和9号线都是利好，但是具体什么时候能完工 很难说。 金地天悦自住还行，未来升值潜力不如关山大道。 相同的价格，比较推荐我们知识星球内部推荐的楼盘。 关山大道是光谷的领涨区，近1年已涨15%-20%，能淘到高性价比的选筹比较困难，抓住最后的建仓机会。 置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。

卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

提问：新人首问，房姐好，子弹90，老婆名下有套，还有50贷款未清，二套房是选关山大道二手毛坯，还是光谷东二手毛坯或新房？有用zfb借呗，商贷会受影响么？是必须还清么？

回答：你好，短期持有选择关山大道，长持选择光谷东。 借呗必须还清。 非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后别再使用，一般冻结6个月就没事了。 网贷具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷作为主流。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

提问：新人首问！美丽睿智的房姐你好！十分佩服你的胆识和眼界！本人已近不惑，相见恨晚。家庭目前南湖有套小户型学区（东方莱茵59平，余商贷49w，是否应商转公？公积金每月2k8,之前一直是提取在用）等二胎上完小学已是8年后了，另有积玉桥金地国际88平高层二线江景自住(无贷），与老公JLH买了世茂瑰海园125平投资兼自住，两套房都是商贷目前月供总计1w1，家庭年入30w,子弹余50w,请问房姐金地国际是否还应持有(考虑孩子未来可能回市中心上高中以及培优方便），如果出手目前市场价格270w如何，月亮湾性价比不错但总价最低要370左右，家庭负债会更大，请问是否可以考虑置换保值？主要担心后期万一一方失业的现金流问题。 或者房姐有其他更好的资产配置建议？请求房姐翻牌！

回答：你好，金地国际没必要换到月亮湾。都是武昌滨江商务区辐射范围内，未来涨幅都能跑平大盘。 除非你单纯考虑自住，否则更倾向再加仓一套光谷东低价潜力盘。 未来租金可以缓解一部分月供压力，南湖学位用掉之后可以直接出手。

提问：房姐您好，我有两个问题思考很久了，想不明白，特此向您咨询，希望您能抽空回答一下: 1、我想买招商一江璟城的房子，请问，综合居住的舒适性、房子的流动性、升值潜力等关键因素考虑，是买一套189的房子好？还是买两套130的房子打通使用更好？房票可以解决，房贷压力可以承受，主要还是担心189的户型将来难以出手。 2、复地东湖国际是小户型单价更高，橡树湾是大户型的单价更高，请问房姐这里面有什么规律吗？招商一江璟城189的户型其实更稀缺，130的户型非常多，当地以改善需求为主，我不知道我的房子将来会有什么样的人接手，这个人群更喜欢哪个户型。

回答：你好，橡树湾其实学区溢价不高，很多橡树湾的业主都不是奔着学区去的，就是单纯的居住品质好，有江景，再加上板块内的大户型比较少 稀缺，所以大户型溢价高，小户型溢价并不高。 复地东湖国际的买家大部分都是图学位，学区相关的这部分价值的上涨金额自然也就更多，小户型作为学区房的上车门槛反映在房价上，就是面积越小 学位溢价越高。 江璟城也是同理，很多业主是冲着学位来的，所以小户型流动性比大户型更好。

提问：求退公寓订金的方法

回答：以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。

提问：新人首问 美丽的房姐，你好! 方案1.有30，投资关山大道附近小户型，可以分析一下清江山水和保利花园吗，哪个小区更值得买？ 方案2.颐景康城有套房可以截断贷款60，去投资光谷东，手上30个拿来还两个贷款。这样有两边的利息，现在市场不好不知道后期涨幅如何，这样做风险大吗？ 这两个方案房姐看好哪一个呢？ 或者房姐有更好的建议？ 谢谢房姐!

回答：你好，清江山水品质一般，优势是靠近软件园，租金高。 保利花园房龄比较老，单价相对周边的次新盘更低一些，距离地铁近，成交活跃。 考虑升值潜力和租售比，优先清江山水。 可以考虑截断抵押颐景康城，也可以直接出手，这类远郊区楼盘 升值潜力一般。

提问：请问县城顶楼的房子如何卖出高价？是不是要先花个几千块钱装饰打扮一下？

回答：县城卖房，没有太多花花肠子，就一个点，靠中介。 多找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住。 四五线城市，总价越低越差的房产，装修的作用越低，缺少为审美买单的购买力。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。