2020年的楼市“寒冬”让很多人推迟了买房计划，即使现在楼市已经基本恢复，但是如今的楼市分化还是让很多人看不清到底该不该买房。其实楼市分化是楼市发展的必然结果，过去房价普遍上涨只是房地产行业发展特殊时期呈现出的特殊现象，如今房地产行业已经过了房价普涨的时代，楼市整体平稳，局部分化才是未来发展的主基调。
房价一直是很多人关心的话题，买房或者没买房的人都会关心房价的涨跌。没买房的人担心房价上涨，房价上涨就意味着更高的买房成本；买了房的人会担心房价下跌（刚需个投资客），房价下跌意味着手中的房子会发生贬值，对于投资客来说是投资的失败，对于刚需来说是家庭资产的缩水。
其实根本上来说，现在的楼市让很多购房者很迷茫，尤其是刚需购房者。楼市分化的背景下，确实有不少城市房价发生回调，其中包括郑州、天津、青岛、苏州、济南等这样的核心城市，也包括廊坊、北海、西双版纳、大理、秦皇岛等这样的小城市。
大多数购房者都是“买涨不买跌”的心理，房价处于上涨阶段，他们自然会认为房价会继续上涨，买房就是大赚一笔；如果房价处于下跌阶段，房价可能会继续下跌，买房就会是“高位接盘”。这就是一种矛盾的心理，买房之前希望房价下跌，但是房价下跌之后，又开始担心房价会继续下跌，自己还是会高位接盘，还是不敢买房。
不过对于刚需来说，一方面需要担心房价的涨跌，另一方面还要担心现在的高房价。如今全国的房价均价已经接近1万元，基本上算是进入“万元时代”，100万买房只是基础，并且在稍微好一点的城市只能买到郊区的房子，甚至连郊区的房子都买不到。
未来5年，房子是“随便买”还是“更买不起”，李嘉诚一席话说清了。作为曾经的亚洲首富，同时也是香港房地产行业的大佬，对房地产行业的见解非常独到。李嘉诚在接受采访的时候表示：未来几年，房地产行业可能会迎来相对艰难的时期，因为过去几年楼市的发展消耗了大量的购房需求，未来几年可能会面临“需求枯竭”。
根据李嘉诚的观点，未来房地产行业主要面临的是需求量逐渐减弱的问题。虽然房子是一种特殊的商品，但是房价的涨跌和市场的供求关系有非常的联系。需求量减弱主要有2个原因，首先是市场上住房的供应量太大，据统计中国有10万家开发商，可以想象每年的住房供应量有多大，从市场表现上来看，不管是新房还是二手房，都是处于过剩的状态。
需求量减弱的另一个原因就是老百姓住房拥有率逐渐升高。根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，报告显示：中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化比较明显；家庭资产以实物为主，住房占比超过7成，住房拥有率达到96%，其中有一套住房的家庭占比为58.4%，两套住房的家庭占比为31.0%，有三套及以上住房的家庭占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
从住房供应量以及老百姓的住房拥有率来看，未来楼市确实要面临住房需求不足的问题，这也是楼市要面临的非常重要的挑战。并且随着楼市的发展，老百姓的住房拥有率一定会越来越高，因为房子不同于其他商品，房子的存在年限比较长，一套房子可以居住50年左右，因为房子会一直继承下去，未来不仅住房拥有率越来越高，未来年轻人继承上一代的房产之后，可能会拥有多套住房。同时每年新建的住房远远多于淘汰的住房，楼市的住房存量会逐渐上升。
根据西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析》，调查显示：2017年我国住房空置率已经达到21.4%，城镇地区总共有6500万套空置房。空置房主要包括两类：一类是仅有一套住房，但是因为长期外出务工等原因而空置的自有住房；另一类是多套房家庭持有、既未自己居住也没有出租的住房。
结合2017年的数据可以得知，2017年我国的住房空置率就已经开始偏高，相信经过这几年的发展，我国的住房空置率要高于2017年的水平，楼市的整体库存量基本上处于过剩状态。
如今楼市正面临需求减弱的时期，并且这样的处境大概率会一直延续下去，在这样的楼市环境确实不利于楼市的发展。从房地产发展周期性的规律来看，现在应该是房地产行业发展的下行期，不过中国的楼市不同于外国的楼市，楼市调控的存在不仅不会让房价盲目上涨，也不会让房价持续下跌，房价长期保持稳定才是楼市调控的最终目的。
因此未来几年在楼市调控的影响下，整体房价依然不会有大涨大跌，整体会维持相对稳定的状态。不过楼市调控只能决定整体楼市的发展方向，局部楼市的发展会遵循经济学规律，局部楼市的分化将会持续下去。持续分化也就意味着部分房子的房价会继续上涨，而部分房子的房价会迎来调整。
楼市分化由两个因素来决定：首先是住房的供求关系，有些郊区的房子本来就过剩，加上开发商还在不断建设郊区房子，这样的房子必然会呈现出供大于求，房子可能会迎来调整；而有些房子位于市中心，土地资源非常稀有，即使整体住房过剩，这样的房子也是稀有的存在，因此这样的房子仍然会有升值空间。然后是房子本身的质量和房龄，那些房龄长质量差的房子居住体验必然不好，降价也非常正常；而那些质量比较好的准新房，房价会有比较大的上涨空间。
笔者认为在楼市分化的背景下，更可能会呈现出“马太效应”（一种强者愈强、弱者愈弱的现象）。未来几年，那些质量不好、房龄长、居住体验差的普通房子可能会变得越来越不受欢迎，也会越来越不值钱，普通人都可以“随便买”；而那些真正的优质房产，会变得越来越受欢迎，变成有钱人才能购买的“奢侈品”，普通人会“更买不起”。