编辑：米叔
不得不承认，海珠也快高攀不起了。
新房市场不用多说，低于6字头的基本绝迹，9万+豪宅遍地都是，动辄千万级起步，劝退不少余额不足的买家。
然鹅，吓人的还有二手房，随便举几个例子感受一下：
年后我们去跑盘，发现一些地段好的次新房小区也迎来了一波涨价潮，比如翠城花园，一套96方的三房以625万的价格成交，折算单价达6.5万/㎡，刷新小区单价纪录。
再比如，宝玉直小学学区房光大花园锦榕湾，有媒体爆料近期成交一套165方的房源，实际成交总价1336万，折算下来单价8万/㎡。
此外，我们年前写过的泓景花园，也从7.3万挂盘价迈入了9万+的行列......
难道，海珠二手房已经火到如此地步了？就目前市场反馈来看，确实如此。
光大锦榕湾小区花园 | 实拍图
最高涨幅38.58%，海珠二手房全面普涨？
据数据监测，2020年至今海珠二手房小区基本是普涨状态，在统计的103个小区中，同比降幅的只有8个，其中涨幅最夸张的金汇花苑，达38.58%。
打开房价地图就能一目了然，海珠二手房均价4万即将成为市场基准线。
目前房价阶梯已经形成，以琶洲为代表的热门板块，包括部分学区房小区，入手门槛不断提高。
第一梯队：金字塔尖的琶洲、滨江东板块，价格在6万-12万元/㎡。
第二梯队：工业大道、滨江中西、客村等主流板块+学区概念，价格在4-8万/㎡。
第三梯队：东晓南、南洲、石溪等高性价比板块，价格在3.2-5.5万/㎡。
如图所示，如果我们按照排序来看涨幅就会发现，好的标的永远是走在市场前头的，而且对比广州大部分小区，30%的涨幅远超大市水平。
逻辑其实很简单：即龙头板块、优质学区涨幅＞其它板块，这是不争的事实。
对于一个时常混迹在一线，全年看房超过五百套的人来讲，市场好不好房价大概涨还是跌，自然是清楚的。
犹记得光大花园，去年有粉丝提问就曾做过推荐，当时二期电梯两房70㎡户型大概360W左右，今年涨了16.6%，挂牌价都在430万以上了。
包括榜单上的富基广场，上半年那会儿400万还能淘到不错的望江单位，当然也有更低的。
在上图8个的小区中，涨幅低于10%的尚领时代、英豪花园，历来都是二手房中的刚需上车地，板块供应量比较大。
但你说能不能买，我的建议是有机会赶紧上车，择优而选。
近期走访之后给我的感受是，低价的刚需盘正在经历全方位的“扫货”，笋盘快速消失，到下半年或许是另一翻天地了。
再现名场面：一套二手房上百人围观
最关键的是，对于购房者来说，接下来可以“捡漏”的机会只会越来越少，买方实际上已经成为了弱势群体。
你可能不知道，每套笋盘背后可能有上百位竞争者。
就在前几天，有中介爆出东晓南板块的尚东峰景小区，一套84平三房单位，因为单价低，前后吸引了百组客户看房，卖出了新房的感觉。
行情太好，中介小哥直呼：你们这样搞，业主不反价才怪。
来源：中介朋友圈
从市场动态来看，今年海珠的热度也甚于往年，2月二手住宅成交量超越天河成为一哥。
这对市场而言，确实是一个向好的信号。
另外，目前海珠的二手库存处于下滑趋势，以往每个月新增房源大概千套左右，但是现在放盘量只有500-800套，且需求大于供。
链家网显示本周房客比为32.8，足以证明房源更加紧俏，换言之，上行预期来了，业主也比较惜售，怕卖亏本。
根据以往的观察，广州楼市大概率会在春节之后经历第一个小阳春，然后开始一年的稳中有进。
就目前来看这一趋势已经出现，一些热点区域，核心板块，重点楼盘，依然供不应求。
笔者在海珠走访过程中，中介们告诉了我一个关键信息，就是“行情向好，现在基本上谈判、签合同纠结的买家少。”
总之，海珠补涨已是板上钉钉，所以如果你今年真的想在海珠买房的话，建议早做功课，尤其是那些置换群体，避免踏空。
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