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提问：成哥你好，目前手中持有多套二手房，如何快速卖出？卖个好价格？感谢感谢！#房产#
回答：大部分人在卖房的时候，基本是凭借运气成交，要么是赶上风口，要么就降低价格。用降价来换取流动性。卖房，第一是时机，第二是勤奋，第三是装修、谈判等技巧。大涨时候，什么盘和价格基本都能卖出。但是时机有时很难选择，特别是碰到急用钱的时候。如果是没有好的时机，就需要更加勤奋，深入地推，放盘周边3公里内的所有家中介。
买房跑断腿，卖房更是跑断腿。卖房的难度比买房要难。开发商用广告卖新房，最大化的扩散楼盘信息，吸引到“有缘人”。还需要让中介给你多卖卖力。其实卖房的核心不是以某个很爽很高的价格卖出去，而是“卖房的前提是买房”，卖房不在乎什么5万10万的，而是在乎你要买的房子，笋盘的系数有多深。这涉及到速率与置换的预期效率。
当然了，一般而言，相对不错的装修，确实吸睛，有利于流动性；而降价，也确实是最有效提高流动性的办法。这里面有个特点，如果是总价高的房子，降价的效果不明显，因为客户量小，需要“碰运气”。如果是总价低的刚需房，功能性的，价格敏感，稍微降点价格，流动性还是不错的。
提问：成哥好，孩子在成都茶店子那边工作，2017年限购后房价涨太快，匆忙在龙泉驿阳光城恒大御龙天峰买了一套房，142平米，共100来万，贷30万。2020年初已交精装房（无证），孩子暂时不想换单位，龙泉驿的房子太远，只有租房住。
问：1.龙泉驿阳光城的房值得持有吗？大运会、东进、东西轴线之类看似有前景。2.前几天去看了九里堤电建铭悦府的公寓，47平米，47万，担心以后不好出手，没买。3.如今有现金50多万（没还恒大的贷款），想买商品房没资格，且担心以后孩子买婚房需要钱。我是否需要把恒大卖了，在3环内买房？有朋友推荐九里堤的兴元绿洲，那个位置怎样？
回答：1、阳光城离核心地段太远了，升值只能跟随大盘涨幅，没有领涨的动力，不是首先。2、公寓不建议投资，第一、后期不好出手，第二、生活和交易成本都非常高。第三，不能享受城市福利，如落户、学区。第四、这些原因导致升值空间也不如住宅。3、没有房产证交易不了，现在没有满五年的房子，还有增值税，交易成本太高了，而且现在也不是最好出手时机。另外九里提的兴元绿洲还是可以。
提问:成哥好，我是工作在成都339这边，现在住在五街这里，想换房到一个改善的，但是预算可能就200万，最理想的就在东郊记忆这块，之前看了锦江生态带距离也能接受，目前就看到了万科锦园，第一，想让成哥帮我评价下这个楼盘，第二我这个预算在东边或者南边有没好的推荐？
回答：如果想选择二手房的话，九龙仓御园的位置好，物业水平一般，小区园林还不错，太靠二环高架，居住感知不算特别好，靠里面还行，但200万总价，面积只能买比较小的。万科锦园，目前来看位置不算太理想，在成华区二仙桥还有广袤的土地可供开发，上200亩的土地我印象中还有好几个，选择空间较多，但最终呈现和各个方面有无万科锦园好，还有待观察。锦园还是万科的一贯传统，主力户型在100平米到130平米区间，在这个区间万科的产品是没得挑剔的，很好的，你能接受区位，这个楼盘完全没问题，价格也相对温柔。
提问：成哥好，重庆中央公园金茂建面93平房子现在租金达到了3500，堪比核心区，估计是渝北巴蜀小学+数据谷八中（重庆八中本部初中剥离建成）陪读的，后期商圈交付后，租金应该会更高吧？
回答：重庆租金水平本来就低，在人口聚集的新区，租金价格起点也只是合理，并不算高。随着商圈交付，人口更多导入，租金水平必然能更上一点。
提问：成哥好，最近看房发现有单卫生间的套三和双卫生间套三。多给几十万多买个厕所有必要吗？
回答：不能一概而论，二手房要考虑楼层朝向装修，并非多个卫生间多几十万那么简单，如果单价4w+，多个卫生间8平米，多30来万也正常。
提问：成哥好，请问子女投靠亲戚，可以落户就读对口学校么？
回答：不可以。成都好学校能就读基本都需要第一顺位，要求是：1，学区房房产是父母全产权 2，孩子的户口在这学区房上。
提问：成哥你好！请问买房除了考虑户型，地段、交通，价格等因素，还有哪些需要考虑的？
回答：按重要性从高到低比例，第一先看价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
第二，杠杆率，保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
第三，房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。
第四，租金回报率。一般成都只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上
第五，小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
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