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成都楼市:多地楼市出现“小阳春”,房价是否会有一波上涨态势?

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成哥说房市 2021-03-06 17:17
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提问:成哥你好!近段时间,多地楼市出现“小阳春”,这是否意味着部分地区的楼市正在回暖,房价将会有一波上涨态势呢?

回答: 近段时间的“小阳春”是房地产企业、中介机构等相关主体,借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”,营造出楼市整体向好的氛围。部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整,房价下跌风险已经得到一定程度释放,存在一定的潜在上涨压力。2月北京商品住宅市场供应集中放量,环比大涨九成至17万方,但受春节假期影响,成交表现不佳,环比锐减六成以上,消化周期再度拉长;上海商品住宅供求回落,开盘量和去化率均降至半年来最低位。

预计短期内波动不大,市场价格预期有待经历阶段性调整;二手房市场成交量大幅回落,但月末也有明显提升,预计3月成交量会继续回升,并在短期内延续走高趋势。短期内,由于一二线限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动,房价上涨动力仍将受到很大制约。然而,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向,楼市“小阳春”难以延续扩展。

提问:成哥你好!刚需200-250万总价,主要想考虑主城区或者龙泉驿区的房子相对便宜一点的,有什么房子或哪个片区可以推荐的吗?

回答:总价200-250万,如果有第一顺位的话,可以适当博一下华润九期的最后两栋或者SM锦悦,十里风和这样神盘,如果只是刚需,或者没那个运气,那么符合你预算的选择其实不多,主城区来说就金牛和成华,城北或者东北方向,例如北二环的保利时代,或者龙潭寺板块。如果不锁定五城区的话,还可以看看龙泉的十陵板块,这些区域的房子,基本就是2万左右。成都更多价值高的房子及片区详见内部!

提问:哥,你好,16年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中,现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子,老婆在成渝立交附近医院上班,购买的区域可能就只能考虑在三圣乡,二号线大面或者龙泉驿,首付可能最多就150万。问题1.套二套三还是套四?2.哪个楼盘比较有增值空间,各方面还可以的?3.电建洺悦御府值得买不?4.或者有更好的建议,比如等摇号的楼盘。

回答:选择套几这个根据自己的需求来定,如果希望后期流动性好些,选择80-120的小三居是最好的。大面性价比高点的,可以考虑,世茂城、百悦城。电建洺悦御府不属于大面版块,不过从它的位置来说,后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差,一般新房都很难摇到号,不过如果有喜欢的新盘,可以试试手气。

提问:成哥好!坐标成都,17年入手的世贸城3期精装房,90多平,每平1.1万作为投资,去年又全款入手了一套二手房,世茂城21年7月才交房,交房后又要等两三年才能卖,你觉得世茂城三期这一片,三年后大概能涨到什么价格? 另外Icc天曜156平方的清水,南北朝向,3.2万可以入手吗?

回答:世贸城的房子今年7月交付,我觉得至少要2025年以后才解除限售,那个时候我觉得应该在2-3万的区间,icc清水3.2万,基本合理,其他精装的基本都4以上了,如果不考虑学区,你也可以对比一下附近的建发央玺,其他还是可以。

提问:请问成都东部新区怎么样,有投资价值吗?

回答:东部新区是否能够入手,我认为可以买,但是并不适合所有人,东部新区最近立项,目前仅有少量楼盘进入市场,所以大家买入东部新区工作生活的可能性不大。其实目前东部新区可供购买的楼盘并不多,而且也不适合大多数投资者,可以考虑在这个区域提前建仓的购房者无非三种:一是本来就没有主城资格,又急于让资金动起来的购房者,属于玩票性质;二是抗风险能力较低的购房者,但可以承受资金低流动性,投资偏好较保守;三是投资兼自住的购房者,特别是简阳当地的购房者可以酌情选择。

提问:您好!四川眉山工薪族,名下两套房,自住房06年购入160平楼梯房,位置较好,离市一小、市医院、湿地公园、中心商圈、市场均近,已结清贷款;2018年商贷购入“领地·凯旋府”142平改善电梯房一套,公积金对冲还款,公积金贷次数已用完。2016年商贷购入湿地公园水街负一层商业门面两间,还未见经济效益,也无法卖出,每月还贷1600元。目前子弹仅30万,无成都购房资格。亲吻我有无成都购买可能?目前眉山房价8000至10000,现在是观望还是再在眉山购入一套90至100平小户型?

回答:你的资产来看,2套门面房着实的踩坑,预计出手变现很难。眉山投资来说,我不建议你继续加仓。房地产市场目前的格局是:一线和二线中心城市稳定;二线弱和部分三四线城市补涨或不涨;其他小城市和村镇,退潮。眉山这种三四线城市在一波去库存的房价上涨后,新房看似涨却很难有二手市场,有价无市,很可能陷入停滞。从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价,本身的高端群体可能去更中心的城市,在这样的流通中,城市进一步被大城市虹吸。投资我还是建议你破限购买成都更好,或者买成都不限购价值区。成都投资回报率高的板块详见内部!

提问: 你好成哥,坐标桂林。现名下有一套98年的学区房自住,再想投资一套房子。看中了位于漓江边解放桥旁的一套小复式楼,下面是门面,上面3、4楼是住宅楼,4楼是顶楼。小复式楼是一栋挨着一栋的,还有个30平的露台。地段好,离江边非常近,但就是房龄也比较老了,也是98年的,价格要100万左右带一个车位,价格是否合理?投资是否合算?如果上述方案不可行,请问购买桂林哪里的房子具有投资和升值的潜力,房价在100万以下的?

回答:桂林没有投资价值,老破旧更不要考虑,严重跑输大盘。广西唯一有点投资价值的只有南宁了,桂林没有什么产业,属于旅游城市。放眼全国来看,头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部,不是本地居民的内生力量,不够稳当。旅行目的地这件事上,民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务,不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房,营销成本自然更大,这要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖,作为资产的属性不很优。哪怕能涨,卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低,也是很头疼的。

买房投资,还是不要只盯着家门口买,不能熟悉哪里买哪里,要全国一盘棋去看,投资不自住,可以选择更好的城市,比如南宁重庆成都等。成都投资回报率高的板块详见内部!

提问:成哥,老家有房有贷款,打算上海买房,现在手上现金很少,公积金都没用过。就目前的情况,我们还能用住房公积金贷款买房吗?首付需要几成?为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度?

回答:有两套按揭贷款,在上海再买房无法贷到款,公积金可以最多贷5成。从增长速度看,工资、房价、GDP总量、人均GDP的关系是这样的:房价>GDP总量>人均GDP>工资,其中房价的增速是工资的2.96倍。

全国各地的数据和深圳有很大差异,但是增速的相对关系基本一致。很显然,如果仅仅依靠工资增长来覆盖房价上涨是非常不现实的,这就好比骑自行车追汽车,越追越远。房价上涨速度快,常常被解读为“泡沫”、“炒作”、“崩盘的先兆”等等但房价上涨速度快于工资增长并不是北上广深独有的现象,而是一个全球性的现象,东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎、香港等地的房价涨幅都超过了当地居民的工资增速。其实,工资和房价的对应关系只是我们人为的想象。市场规律的特点是:它不管你怎么想,它只按照自己的逻辑行事。理解这个看似不合理的现象,我们除了要了解工资之外,还要了解三个概念:收入、人口、房屋购买力。

提问:今年准备买房,之前您说“买房看地段”,那么什么样的地段购买时要谨慎?如何避坑?

回答:主要集中于两个区域:一是城市新兴区域;二是老城区的老旧住宅。

1、这两类区域都是难以判断地段价值的区域。买了担心升值慢,不买又觉得新兴区域将来可能会很好,错过可惜。老的小区将来如果拆迁,回报很大。

2、先说新兴区域。除一线城市外,其城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现,能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以,缺少基础配套的新区,最好不买。要看政府方向。公共交通是第一步,公共配套是第二步,商业等配套是第三步。

3、再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的,老城区这点都具备,包括双气等配套不谈。其余第一要看学区,第二看医疗,第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套,第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑,尤其是没有学区的支撑,老旧住宅也要谨慎。

4、其实,对于投资来说,机会成本也是要考虑的。有限的资金,与其投到新兴区域和老旧区域,不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

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