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城市 | 历史街区怎么改造?透过国内外这八大案例了解一下

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北京安置房大全 2021-03-06 11:19
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当我们在感慨每个现代化的城市都长得一样的同时,承载城市特色的老街道却在静悄悄地消失。年轻人慢慢搬离,原本的活力渐行渐远,房屋结构变得不适合居住,最后慢慢地被时代的浪潮淘汰。

历史街区是一个城市的文脉,承载着一代人记忆。如何在现代化城市的发展进程中找到适合的发展路径,让老街延续“乡愁”,是群众和开发商探索多年的重要课题。近些年地方政府和民众对城市文化品牌建设的日趋重视,对承载着城市历史记忆及文化基因的历史街区的改造与开发模式也日趋成熟。一些成功的老街区被改造成了城市的旅游名片,成为居民和游客打卡的网红地标。

通过研究国内外历史街区改造的典型案例,我们梳理了几种历史街区改造开发的发展路径及特征,并对不同改造模式下的优劣势进行了探讨。

来源 | 中规建业、网络

01 上海田子坊

开发背景:上海从工业城市向消费型城市转型,发展文化创意产业园区成为工业用地转型主要策略,区政府也希望藉盘活空置厂房资源,提升地区经济

简介:由上世纪50年代弄堂工厂及居民区组成,现成为具老上海风情的特色休闲商业街区

区位:位于上海黄浦区中心地段

投资主体:租户投资为主体,政府出资改善基础设施

占地面积:7.2万平方米

商业规模:营业面积3万多平方米

开发时序:210弄(1998年)-> 248弄、274弄(2004年)

游客量:日均2万人次

权属情况:由居民分散持有

租金收益分配:按照管委会:居民 = 2:8的比例分成

业态结构:目前有各类特色商户400余家

♢田子坊发展历程和策略

工业厂房改造,艺术家集聚(1998-2003年)1988年,陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家入驻,集中于弄堂工厂,2002年,创意产业集聚,共83家艺术商店、艺术创作室和展示厅入驻;文创工厂规模效应外溢(2004-2007年)2004年,居民房开始对外出租,文创企业开始向居民区蔓延2005年,政府出台居改非政策,授牌田子坊为创意产业集聚区;外延扩大,成为城市地标(2008-至今)2008年,田子坊定位为海派文化展示地和世博主题演绎地,其范围进一步向外扩散,餐饮、服务等业态比例大大提升,成为旅游和体验式文化集聚地。

沿街商铺

文创活化:街道办与文化商人合作创办“上海田子坊投资咨询公司”,将空置厂房使用权转租,由后者运用市场化手段招徕艺术家入驻,激发了片区活力,为后续改造树立了示范效应;适时借力突破制度边界:将公用房交由合作企业进行改造出租规避政治风险,掀开“居改非”大幕。在政府计划对片区实施拆迁开发后,联立居户、艺术家及社会人士向政府抗辩,使得政府出台居改非政策;借势宣传:借力世博会举办契机,申报世博会旅游示范点,并邀请国内外政要精英到访,引发社会关注。

田子坊是一种自下而上的再开发模式,其由居民及众多产业个体一起参与,按照市场导向自发调整使用功能、逐步演替扩展,进而实现再生。整个改造不涉及土地开发和居民拆迁,无需政府投入大量资本,依靠市场化力量使得街区更新、居民生活改善,可谓是历史街区改造的典范。但是,市场化运作也引发过度商业化问题,导致原有社区结构的瓦解及社区文化的衰退。分散的产权不仅使得街区风貌及业态难以统一管理,也使得公共空间被严重挤占商用,商住矛盾频频发生。未来,对空间产权的规划及处理将是田子坊街区保护及再利用的关键。

02 上海新天地

上海新天地

开发背景:20世纪90年代旧改潮,开发片区满足上海中心区商业发展要求,新天地是太平桥地区重建的首期项目,重在为后期住宅、写字楼项目开发获取溢价。
简介:以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、

娱乐、文化的休闲步行街,主要分为北里及南里两部分

区位:位于上海市黄浦区

占地面积:3万平方米

建筑面积:6.9万平方米

新建建筑面积:5.7万平方米

投资主体:瑞安集团,投资14亿元,其中拆迁安置成本为6.7亿元

开发时序:北里商业(2001年)-> 南里商业(2002年) -> 新天地时尚(2010年)

游客量:日均2万人次,周末节假日3万人次

业态结构:目前有各类特色商户250家

♢上海新天地的发展历程和策略

旧区改造的综合商业体:花费比新建高一倍的成本将北里大部分石库门建筑外貌保留,对内部空间按照商业功能进行更新,引入世界知名高档餐饮、家居服饰、文化艺术等多元品牌;上海都市特色旅游景点:以优越便利的交通区位、独特现代的石库门建筑及多元的服务业态吸引来沪游客,成为上海都市旅游的热门景点之一;国际交流和聚会地:各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的优先选择。

上海新天地

以现代商业活化传统建筑:在保留石库门建筑外表的同时,根据经营需要,对内部空间进行全新改造,将居住空间改造为商业空间,实现老上海的本地文化与现代商业文化的嫁接,形成自身独特竞争力;借势宣传:借2001年共产党建党80周年及上海举行APEC会议两大契机,广邀政要参观,承办晚宴,大大提高新天地知名度,逐渐成为上海都市旅游的新名片。

上海新天地本质上属于地产开发模式,居民在开发前已全部迁出,不参与后续改造过程,由开发商主导整体规划及运营。从开发成效上看,上海新天地无疑是一个成功的商业地产项目。但从文化角度来看,除去传统建筑外立面的保留,其对传统建筑内部空间及所附居民全部更新、迁移,使得街区所承载的上海本地文化较弱,在街区文化保留方面逊于与其毗邻的田子坊。

03 北京杨梅竹斜街

北京杨梅竹斜街

开发背景:2009年,北京市政府探索新的旧城更新模式,将杨梅竹斜街作为文物保护试点

简介:原是旧时京城最重要的出版商业街,现成为一个展示体验京味特色的文化街区

区位:位于北京宣武区东北部, 大栅栏街道辖域东南侧

街区规模:斜街全长490米,宽5.5米,杨梅竹斜街片区整体占地8.8万平方米

建筑面积:7.6万平方米(斜街片区整体)

投资主体:北京大栅栏投资有限责任公司(国有地产开发企业),斜街片区总投资52亿元,首期腾退居民安置成本超过13亿元

产权情况:由开发企业和居民分散持有

业态结构:目前有各类特色店铺共计60家

♢杨梅竹斜街的改造历程

街区空间更新:从街道景观设计、建筑单体更新及基础设施更新三个层面对杨梅竹斜街进行空间改造。代表举措:实施大栅栏12间公益设计计划,引进优秀创意设计更新街区;街区产业更新:保留大部分原有店铺,植入与街区文化特性相符的店铺,增强文化氛围,避免过度商业化。代表举措:引入老北京兔儿爷等传统工艺品店,植入“内盒院”等建筑实验点;社区建设:引入大型策展活动,调动街区居民共同参与,构建新的活动及社会关系。代表举措:连续4年参与北京国际设计周,2014年参与威尼斯双年展。

遗址保护:对街区内建筑按历史文化价值分类评估,价值显著的古建筑予以严格修复保护,此外,保留了大部分原有店铺形态,使原街区历史文化氛围不因改造而丢失;点状更新:通过自愿腾退方式获取点状改造空间,避免大拆大建,降低开发成本,与此同时,选取适宜业态植入点状空间;策展活化:引入北京国际设计周策展活动,将设计师、规划师的创意设计植入到街区,结合更新后的点状空间,联结成网,催化激发更多的生活、产业和社会关系,实现区域复兴。

杨梅竹斜街发展策略示意图

杨梅竹斜街是政府主导下的历史街区再造,是一种自上而下的有计划、有目的地旧城改造,目前已发展成为有历史文脉与保护价值在的商业空间。相对田子坊与新天地,杨梅竹斜街是一种更为折衷的发展模式,其能较好地兼顾商业开发、遗址保护之间的平衡。但与此同时,为保护街区文化氛围而对入驻商业的筛选控制也减少了项目的收益来源,2014年,杨梅竹斜街招商收入仅460万元,尚不足支付银行利息。项目的可持续发展性及可复制性尚且不足。未来,吸纳社会主体参与投资改造和带动社区共建将是保障其可持续发展的关键。

04 台北赤峰街赤峰街位于台北捷运中山站与双连站之间,早年是老台北的打铁街,如今也还有一些五金行、汽车零件店铺。但更多的是近年不断冒出的文化创意小铺,五花八门令人目不暇接,此外也有许多别具巧思的咖啡店、甜点店,琳琅满目的特色小店,让这里成为处处惊喜的新兴文化创意街区。

赤峰街东至南京西路25巷,西至承德路这块街区的弄巷里,近来成为寻觅生活美学的热门去处,从赤峰街3巷一路到77巷,随意钻进不管哪条巷子里,都有服饰店、工作坊、咖啡馆彼此错落,乱走乱逛也有新发现,且在这些新兴店坊之间,老字号的烫金社、印刷行、茶行、柑仔店、麻油店,也依旧在守护着旧时光的美好。

随处可见穿插在巷弄里的造型各异的墙画、涂鸦。风格并非那种嘻哈美式,而是独有的清新韵味。

这里每一家小店,都在自己的视觉呈现和商品展示上花了很大的功夫,如下图的这家理发店,店面设计所用的原木和极具现代感的标识搭配出了悦目的视觉感受。

台北的文创产业相当发达,所以每家店都在用自己的方式在细腻的生活,并且将其通过商品的样貌传达出来。坚持原创,培养原创,尊重原创,这是赤峰街能够一直保持“网红”状态的秘诀。

05 东京立川FARET Tachikawa 艺术区

作为亚洲地区设计领先的城市之一,东京的创意产业早就将艺术融入在了公共街区,艺术家们在更新城市的同时,也展现了自己的创意价值。

位于东京的卫星城市Tachikawa(立川市)就有这样一个公共艺术街区,被当地人称为FARET Tachikawa艺术区。

“FARET立川”在当年 “立川军事基地” 的基础上改造而成,是东京 “旧区活化” 中非常重要的一个项目,占地面积5.9公顷。建筑物的用途包括办公楼、宾馆、大型百货公司、电影院、图书馆等11栋建筑物组成的7个街区,开发经费高达30亿美元。在这里的上班族约1万人,游客每天超过3万,可提供约1000个停车位。

立川公共艺术区在建设初期就以 “小城市” 为概念,公共艺术的的种类也非常多元化,7个街区板块包含了36个国家、92名艺术家共同参与公共艺术创作。

大到饭店门口的艺术造景,小至水龙头、消防箱、公共座椅、地面铺装、通风口,都经艺术家重新打造:有的利用建筑物一角,有的是停车场出口的一根柱子,有的则使用上了建筑物的排气口,还有的干脆就创作在地面上……艺术都被巧妙地 “隐藏” 在真实的环境之中,使立川成为全日本公共艺术最密集、最融入市民生活场域的美妙市镇。

06 东京Shimo-kitazawa

下北泽,常年被评为“年轻人最想居住的城市”,2019年更是被Vogue冠上全球十五个最酷最时尚的街区第一名。

比起东京给人纸醉金迷的刻板印象,下北泽赋予了城市另一种面孔。提倡低碳是下北泽人不约而同的生活方式,这里没有豪华跑车,没有高档奢侈品,取而代之的是随处可见的自行车车行和古宅屋、古书屋。

作为东京最大的「古着集战区」,对于古着爱好者来说,那些名字绕口又难记的古着店如数家珍。外头摆着一排排鲜艳亮丽的古着洋装,从连身裙、长洋装到风衣等一应俱全,这些古着不仅价格非常便宜,而且质量和卫生也相当有保证。

除了古着屋,这里还有很多的本土商贩,包括大量的复古商店,不同寻常的专卖店和年轻艺术家和工匠的小精品店。很多店里摆放着店主人在世界各地旅行时所搜集而来的珍稀品,从小饰品、玻璃器皿,到古董皮箱、黑胶唱盘机甚至二手乐器,每一件物品上都刻画着深深的岁月。

下北泽又有着“音乐街道”的美称,琳琅满目的二手唱片行、Live House林立,任何一间狭小的咖啡店都可以是乐队们表演的场所。每年七月中旬盛大展开的下北泽音乐祭,与在地商店街结合,从剧场至数家展演空间、咖啡厅、美食小贩等均共襄盛举,每届音乐祭都有着嘉年华般的热闹气氛,更如同在地居民们一年一度的温馨同窗会。

而当地居民与商家也都会卖力地守护着街区的各种文化,让下北泽不仅成为年轻人的街道,也是每个世代的街道。

几乎每个城市,都会有一段特色的街区,它们或承载着名人掌故,或商贾繁华、声色犬马,构成城市的缩影,代表着一个地域族群的生活方式。

从这些特色街区可以发现,对传统城市街区的保护更新不应仅停留在对建筑实体、肌理格局等显性物质环境的保护层面,更应该充分结合城市经济发展水平以及旅游者和当地居民的需求,准确把握街区的历史文脉价值,以居住社区城市化趋势为契机,通过对建筑风貌、业态、民风民俗、景观肌理、生态环境的全方位改造,促进街区的业态更新、经济发展和传统文化的保护传承。

07 纽约曼哈顿 · SOHO

要说起世界著名的艺术街区,不能不提到位于美国纽约的SOHO(苏荷),它的本意为South of HoustonStreet之英文缩写。

苏荷(SoHo)位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端,是一个占地不足0.17平方英里,居民人口约为6541人的社区。这里原是19世纪中叶工业化时代兴起的一个工业区,曾经兴建了大量的以铸铁为建筑材料的厂房。二战后,纽约市的制造业衰退,苏荷区的制造商也纷纷搬离,留下的大车间因不适合居住而大多空闲。

1950-1960年代,美国各地艺术家以低廉租金入住该区,把它们变成了生活空间和艺术工作室,俗称“统楼房”(Loft)。

1960年代,纽约的市长罗伯特瓦格纳作出了具有高度文化远见的决定:全部保留苏荷区旧建筑景观,并通过立法,以联邦政府的立场确认苏荷为文化艺术区。其整体思想是充分利用苏荷区原有的文化氛围,做到高雅艺术与大众消费的结合,做到政府主导与企业参与的协调合作。在该政策的指导下,人们成功地改造了苏荷区,从此一个承旧启新的苏荷在纽约市诞生。

1982年,苏荷的画廊逾千,艺术家逾万,“新美术馆” 及世界顶级现代艺术馆 “古根海姆下城分馆” 先后落成,书肆、餐馆、咖啡座、时装店生意兴隆,一派文化气象纷呈,不少街道保留着19世纪鹅卵石地面,相映成趣。

苏荷的改造既保护了城市充满历史文化底蕴的古旧建筑,又保护了艺术家们的创造空间,达到了良好的社会效益,同时也实现了城市中心的再增值。随着苏荷区文化的发展,经济也迅速兴起,除艺术品外,餐饮、酒吧、旅游、时装都得到了快速发展。

如今,SOHO作为艺术区闻名于世,已发展成集居住、商业和艺术为一身的一个完善的社区,被誉为“艺术家的天堂”,每天吸引着成千上万的游客慕名而来。

08 法国Clichy Batignolles

Clichy Batignolles(克里希街区)位于巴黎市西北17区。这里曾是火车站及相关附属用地,随着工业的衰退逐渐成为环境恶化和经济落后的地区。

2001年上任的巴黎市长德拉诺提出向外扩张,提高巴黎的建筑限高,辅之以生态之城的建设内涵,借助重大事件(奥运会)加速。延续自奥斯曼城市肌理的巴黎。克里希街区全程参与了这次变革,成为了这场城市更新浪潮中的生态街区典范。

克里希街区项目旨在弥合由于铁路而被长期割裂的城市肌理,通过生态街区的开发来实现土地价值的提升和环境的改善,成为新的城市发展中心。

克里希街区主要围绕马丁·路德·金公园排布。公园面积达100,000平方米,同时也是巴黎面积最大的公园之一(约为上海世纪公园面积的1/14)。公园周围环绕着各式私有、养老和社会住宅以及办公空间,实现了功能的高度混合。

除了社区级的日常服务设施,如餐厅、酒吧、商铺外,还引入了如法院大楼、警察总部等城市级、区域级的功能。

另外,方案也综合考虑了学生、年轻工作者、老年人、残疾人,以及多人口家庭等的不同需求,中央绿地为各类人群提供了多样的活动场所:有供年轻人活动的运动场地、有供老年人散步的步行道、有供学生看书的花台等,形成了充满活力的公共空间;每个街坊则通过建筑围合或人工台地的高差形成封闭的、半公共性的院落空间,并结合多样的植被和日常休闲场所(如烧烤、儿童游乐等),使街坊内的居民形成很强的归属感,交往程度极高。

在可持续发展策略上,克里希街区的改造主要体现在能源节约与清洁能源、生物多样性与气候、空间利用与社区多样性、交通出行与物流4个方面。

社区内的建筑均为低能耗建筑,马丁·路德·金公园内的绿色空间为社区带来了不同物种所需要的生态环境,有共计约500种植物种类。雨水被集中导入湿地,可以满足公园内40%的灌溉需求。公园内大量的植物和湖泊有效调节了社区温度,有效避免了城市热岛效应。

马丁·路德·金公园位于克里希街区的中心位置,表达了一种将绿色空间植入现代都市生活的理念。公园有14个出入口和许多通路以确保周围居民容易抵达,也让公园成为附近居民社交场所。此外公园还设置了不少可供任意年龄段居民使用的基础设施,以鼓励社区内的人们走出家门,提升公园使用率。

社区内的交通方式以步行和公共交通为主。为了鼓励自行车出行,社区共设立15个Velib共享单车站点,且在几乎每栋建筑中均有2.25%的面积用来停放自行车。

在改进城市的生态面貌上,克里希街区依托功能复合的空间利用模式,从工业衰败地区成功地转型,作为中心区提供了经济活动、文化娱乐活动等各类设施;作为生活区,提供了各阶层人群混合的居住模式及各层次的就业岗位,是一个标准的绿色生态区。

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