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5大梯队!南宁房价金字塔曝光,你家在第几层?

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南宁楼市密探 2021-03-06 00:35

在南宁买房,房价是不少购房者心中的一杆秤。

毕竟南宁的房价一直处于稳中有涨的状态,购房者的置业压力也逐渐加大。

不少购房者对自己该选择什么区域还没有很明确的定位,现在的房价到底什么情况?想买的地段是怎样的价格?

01

城区间房价差距变大

部分购房者会因为个别城区楼盘的价位略高,而认为这个城区的均价就是这么高,从而形成思维定式。

下次他再看到同个城区的楼盘价位比自己潜意识中的价位低,那么它就会倾向于选择该楼盘。

小探就有朋友存在这样的想法,去兴宁看过几个楼盘觉得价格太高了,不如回武鸣老家买。

有时候也是受到一些宣传信息的干扰,比如2W+项目增多、万元地块记录刷新等等,不熟悉南宁楼市的购房者就会认为南宁房价已经突破两万,买房更加艰难了。

其实南宁各城区的均价会根据各个城区的资源配比因素,在价格上形成一个梯度,城区整体的房价并没有上两万。

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数据来源克而瑞,仅供参考

发展成熟的青秀均价为16000元/㎡,依旧占据房价“高地”;

其次是加速发展的良庆均价为13000元/㎡,众多利好政策倾斜的良庆后来居上,均价已经超越了江南、兴宁等老城区, 是一个不断前进的“后生”;

邕宁与兴宁、西乡塘这几个城区均价相差不大,11000-11500元/㎡的均价在南宁的购房者中属于中坚力量;

江南的均价最低,为10200元/㎡,应该是属于最底层的“基础”部分;

小探觉得江南的均价可能是受到了吴圩空港部分楼盘价格的影响,因此在均价上略低于其他城区。

虽然从图上看,西城、邕宁、江南、兴宁4区房价接近,且和良庆区相差不大,但细化到板块来说,各城区下辖的各板块就产生了极大的差异化。

02

同城区板块间价格差别大

从各城区内的板块分析来看,各城区内形成这些板块差异化的因素各有不同,主要有以下3个。

首先是按照地段划分的房价,比如西乡塘、江南等老城区。

最典型的是江南区,江南房价“洼地”是沙井、吴圩空港板块,沙井作为江南片区的价值洼地,其定位还是“城市副中心”,但这些年一直发展不起来。

而房价天花板则是亭洪路板块,亭洪路板块有着深厚的底蕴,不少整体来看算是配套比较齐全的板块,同时地铁、商业又给其增添了不少助力。

西乡塘房价最高的板块非西大莫属,同时西大商圈发展得很成熟,配套齐全,周边人流量相当充足,因此西大板块的均价会比西城其他板块贵1000-2000元/㎡。

仅供参考

其次是按照规划中的“名校”、地铁、商业以及稀缺的自然资源湖景、江景等配套划分的房价,这个划分方式主要以良庆、邕宁为典型。

良庆板块房价的高低基本上由“铁学商”这3个主要因素来划分。比如铁学商齐聚的五象湖,是五象房价的天花板。

其余板块或是没有名校加持,或是没有地铁加持,房价与五象湖板块拉开了较大差距。

良庆目前的价格“洼地”当属五象南,除了“铁学商”没有着落之外,规划的其余配套也尚未进入兑现阶段,房价就会相对较低。

但10000-15000元/㎡的均价只是放在良庆相对较低,这个价格在西乡塘可以挑套不错的房子。

灵龟山公园

邕宁区滨江板块的一线江景项目单价较高,依托江景+灵龟山公园的地段优势,以及附近邕宁区民族中学等学校,个别楼盘的院墅价位为18000元/㎡,甚至比部分良庆项目还高。

而往南走逐渐往蒲庙方向,该区域的单价会略低,比如滨江锦湾、龙光玖悦府等。

最后是以产品类型为划分方式。

青秀作为城区房价“领头羊”,城区均价为16000元/㎡,但房价最高的区域并不是富人区凤岭北,而是后起之秀——三岸。

三岸邕江沿岸

三岸的价格主要取决于楼盘定位,因此三岸内的楼盘都各有特色。美的悦江府主打智能家居,双珑原著主打IMAX揽江大平层,以及即将入市的中国铁建·西派御江对标“顶级豪宅”,价格差距一下就拉开了。

兴宁房价落差大的主要因素是产品类型,低密宜居的兴宁东高层均价基本在9500元/㎡;但院墅、洋房等产品的价格却是直接翻了一番,均价在16000-28000元/㎡。

无论各城区下的各板块楼盘房价差异大或小,都有它消费的人群,为此小探也搜集制作了不同的楼盘房价梯度表。

03

南宁房价主力

南宁的房价分布还是合理的,有部分高价的“城市门面”,也有刚需买得起的万元以下的项目,大家基本上都能够在南宁挑到适合自己的房子。

南宁3万元/㎡以上的项目屈指可数,位于江南的凯旋1号可谓是南宁当之无愧的“城市门面”,不少人提到南宁的房产总会情不自禁的想到亚洲十大豪宅的凯旋一号。

但是近几年青秀、五象拍出了不少破万的楼面价,使南宁的房价又被拉开了一些差距。

2W-3W元/㎡这个区间的的阵容扩大了不少,这部分的楼盘主要分布在五象湖板块、凤岭北、三岸、柳沙。这些盘聚齐了不少优势资源,比如铁学商齐聚的五象湖4大DW,可读双天桃的云星城等等。

不少追求优质学区、或是稀缺资源改善客群会将这部分房源作为自己的首选,价格略贵,但是周边的配套也值这个价。

图源摄图网

但是,南宁楼盘数量最多的还是10000-15000元/㎡这个区间,这部分是南宁楼市的中坚力量,也是大部分购房者能够买得起的楼盘。

这部分的房源大部分基本上各个城区都分布有,比如西乡塘的西大板块、北湖板块、安吉板块,江南的亭洪路板块、富宁板块,良庆的玉洞板块、良庆大桥南板块,兴宁区的兴宁东板块等等,可选性较大。

万元以下的房源较比较少,而且在区位上大多是相对偏远的区域或者是一些待发展的区域,比如五象南、沙井、仙葫等板块。

如果手头的预算较紧张,而又想置业南宁的话,这些区域也是不错的选择,有部分项目的改善产品也做得相当不错。

04

小探有话说

2021年的楼市“战场”已经拉开了帷幕,置身于其中的你们是选择继续观望还是直接出击呢?

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