我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：美丽的房姐你好！北京回龙观房一套，还有一个购房名额。本人在五道口上班，先生在海淀温泉上班。考虑到双方上班便利性，无学区需求，想在五道口或者知春路、知春里买房。手里子弹850，想全款入2-3居小房子，看了东王庄，西王庄，王庄路27号院，知春里，双榆树x里，知春里小区带学区价格最高且最近一直在涨。请问，自住+保值升值，哪个小区入手更合适呢？ 回龙观房子想抵押贷款，入手重庆十里长江楼盘，是否合适呢？ 请指点，谢谢！
回答：西王庄小区最近几年价格一直阴跌，没有回暖迹象，成交量也很少不建议碰。知春里价格有些高估，不适合入。东王庄有合适的标的可以入，这个盘还未涨起来，位置也不错，品质相比周边来说属于中等偏上，最好选择小区西边的几栋楼，户型略好些。 重庆的十里长江位置一般，距离地铁太远，综合配套和人员聚集都不太好，投资回避。重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2\/3房，单价不要超过1.6，重点关注2江4岸
提问：房姐您好！关注了您有一段时间了，很受启发。目前准备在北京购房，首房首贷，考虑自住兼保值，首付150左右，总价最好330以内，近期看了东四东五环附近的房源，不知道怎么选择，求指点。1、八里庄北里的86年老公房一居室（说是钢混相当于96）近地铁，环境装修不错，单价6.6；2、炫特嘉园开间，国美第一城东西北向一居室；3、定福庄美然动力开间，顶层是否可行？目前的问题是，同一地段老公房和商品房开间之间怎么选择？同样价格五环比四环房源质量要好，在四环和五环之间怎么选择？另外，还有没有合适的小区房源推荐？主要考虑交通方便兼保值增值。300左右。谢谢！
回答：330总价的话，八里庄北里6.6的单价如果没有硬伤可以入。炫特嘉园和国美有合适的标的也可以。美然动力的位置一般，优先看前面几个盘。老公房的优势是税少可以高贷，适合低首付。选择具体的标的更重要，不用纠结四环还是五环 保值角度差距不大，另外看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场
提问：房姐好，首次提问请指点：sfsd，首付250w，计划买总价530w的房子，加税费、中介费最多能承受550w（第一次买房不太敢抵押等操作）。已婚没娃，家里有东城地安门一套平房，暂时满足小两口自住，想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边，不考虑学区，所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区，最后选定了以下几种方案： 1. 国美第一城两居室，次新生活比较便利，但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室，稍微有点老，但离地铁近，三居可以满足未来孩子、老人和孩子三代共住，短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居，但我们上班都在东边，交通可能不太方便，一直还没去踩盘。 想问下，从保值、未来发展来看哪种方案比较好？有果有其他小区推荐也可以，谢谢
回答：晨光家园在十里堡片区的中心位置，离朝阳大悦城很近，周边配套齐全。缺点就是非封闭管理，物业一般。 国美居住人群更年轻些，周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐
提问：请教房姐: 在富力城有一套三居室，但现在因工作关系居住和生活在外地，考虑未来（时间无法确定）还是要回到北京，目前可投资预算500万。考虑三个方向： 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住，希望能够满足未来养老居住需要，小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近，有否小区推荐？ 2. 用二套房指标再买一套小户型投资，谋求长期的稳定租金收入，请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动，等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案，请房姐指点一二。谢谢！
回答：1. 建议看下 奥森板块澳林春天、万科星源、上元君庭 2. 可以选择天通苑的顶复，或者东恒二期、苹果社区南区作为投资出租都还不错 3. 你返京时间不定，二套买入以后在调整会更好
提问：房姐下午好，最近看了一套300w的光辉南里52平全朝南80年的房子。房子装修挺好的价格也不贵，看完之后的第一想法是贷款未来出手可能面临不好贷款的问题。 那么有一个问题我一直很疑惑想请教房姐，像这种80年或者再老一些的房子，随着时间的增加，这样的房子未来有没有接手的价值？或者说未来这样的老房子最终的归宿会成为什么呢？
回答：光辉南里有一半房龄过老（1990以前） 52平应该是一居，回避，300万可以买到两居。 老公房买的好，5年内可以跑赢大盘，并且出租回报和流动性也足够好。 那么5年以后呢？ 5年后你已经满5可以裂变优化了，并且买入房龄决定了依然可以贷款。 参考：《什么样的老公房可以买？》
提问：房姐好。新人首问。 个人情况：北京户籍，单身。 房产情况：角门东里有老破小一套，目前售价300多一点，还有公积金贷款104万，明年3月满五唯一。 首付及还款能力：首套房卖掉约200万+借款和信用贷等100万=300万；月薪税后1万，公积金6400，年底有这年终奖，但不多，公积金就是比照全年收入缴纳的了。 需求：想置换一套近地铁的80～90平正规两室一厅两居。最好有电梯，无电梯的2、3层也可以。 问题：1.我是否要等到明年3月满五唯一后再考虑置换？ 2.我这种情况是否只能买的起450～500万的房子？ 3.房姐有没有推荐的区域和小区？是在南三南四环淘还是去其他地方找？ 4.和义的世嘉丽晶和久敬佳园都看过，久敬佳园不带电梯的基本符合要求，总价在450万左右，但是和义附近真的啥都没有。另外，大红门建欣苑不带电梯的两居也有少量可选。这两个小区，房姐觉得哪个更值得？ 5.其他的帖子和问答里看到二套推荐抵押贷，我这种情况适合抵押贷吗？ 求回复
回答：1. 建议等满五唯一，可以提前挂信息 2. 450左右比较好，过高的话 你的还款压力较大 3. 推荐看下 朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 4. 这两个小区都不建议首选 4. 全款抵押适合拉高杠杆，你直接二套即可
提问：房姐好，本人北京土著，名下无房无贷款，目前手里有现金600～800可用（但又不想全用），目前无学区需求 本着保值、看涨的目标买房 推荐哪里？如果有具体推荐楼盘最好～望京（看过上京新航线）？双井（研究过富力城A）？朝青？通州？西红门？急～望指点～感谢！ &是买一套好？还是分两套买好？
回答：600首付的话，按首套买一个1000+的标的没问题。还需要看你的月供能力。 望京 朝青 双井 都不错，例如 上京新航线 大西洋新城 季景沁园 北纬40度 臻园 都可以选筹，还有 富力城 华纺易城 远洋万科城 苹果社区 乐成国际 也可以淘。建议买一套，充分利用sfsd
提问：房姐好～新人首问，准备在石佛营附近买一套400w左右的小户型（首付大概能出到150w左右），近一两年短期内应该会用来出租，想问一下石佛营西里的90后公房（卧室朝南的小一居或者小两居，总价在250-400都有，基本在94到97年之间，感觉单价比炫特便宜很多）和炫特嘉园（朝西南或南的一居，总价在350-420左右）应该怎么选择比较合适～？90年代的房子会比较老影响几年后置换吗～？
回答：你好，石佛营西里和炫特的流动性都不错。 如果未来考虑自住，建议优先炫特嘉园，次新盘居住环境相对好一点。 如果考虑租售比，石佛营西里略好一点。 90年代的老公房不算老的
提问：房姐老师，现在想在深圳买房投资，由于职业原因，没办法开公司做抵押拿出资金，只能把原有的住房卖了去深圳置业。房子在珠海，位置不错，学区房，看的人比较多，卖掉可以有270-280左右的资金，在深圳五成首付买房。 现在有点纠结的是：1.深圳这波大涨会不会带动周边广州珠海上涨，珠海也已经横盘几年了，加上最近有放宽入户和放松限购的政策，想着现在卖，会不会卖到上涨前？2.深圳已经涨了这么大一波，如果卖房拿到资金起码要1~2个月，现在真的有点担心自己去高位接盘。求老师指导。
回答：公检法或金融等敏感行业无法直接办理抵押经营贷，但可以采用父母，配偶等方式迂回，或者另有实控类产品可以迂回。 目前阶段，如果是凑足身家进行上车，并且是二套资格，不用选择深圳追高，有一定风险。 珠海价格和广州差距太小，广州更需要补涨。 综合来看，如果珠三角工作生活工作，当下可以选择广州＞深圳待上涨标的＞深圳西部已上涨标的。
提问：房姐，我有让我小姨子收养给我女儿办理落户的想法，我小姨子是京籍户口，女儿三岁（按新的收养法，有操作的可能）。如果操作的话，学区的选择、房子买哪里，上什么学校？等等！看到有个十二年一贯制的人大附在亦庄，是不是可以考虑去那里买房？改善，投资、 学区兼顾！ 现在有通州的房票，总价八百万到九百万的预算，属于二套，首付可以达到七百到八百万左右。就是纠结买通州还是市里？通州瑞都公园世家北区有个157的大三居，现在810万，我觉得贵了，而且我觉得通州的房价可能还要跌！市里有没有可以选择的。 我可以办理东城的工居证！ 如果我小姨子收养我女儿能够办理北京户口的情况下，房子和学区，投资和自主，通州和市里怎么样权衡，好难啊！ 或者办不了京户，只有工居证，又怎么权衡？
回答：你好，感谢付费！ 每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 通州二手房成交主力是500万以内的刚需上车盘。总价超过800万的，只能继续深耕东西海朝，去通州亦庄买个150-200平的航空母舰静候花开也不合适。 非北京户籍买学区房，朝阳区能上的概率大一些。 以下这些9年一贯制的都挺好的： 人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 嘉铭桐城，珠江帝景，东湖湾，首城国际等等可以重点关注