我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐您好，我是房卖了，怕房价涨，所以得再买进去，孩子在西城上学，一家租房子住，所以不用考虑自住。现在犹豫是买望京边的华樾北京（8万一平），还是买大兴的海珀云翡（6.5万一平），还是买华润公元九里的二手平层（5.5万一平），还是买乐成国际的二手房（8.6万一平），麻烦您给分析一下。以上哪里的房价未来最看好？谢谢。
回答：华润公元九里小区质量不好，漏水啥的 不推荐 海珀云翡 算是南城目前比较高端的盘之一，价格定位不低。自住Ok,投资不是好选择 华樾北京价格有提前透支，主要是未来阿里总部在附近也属于限竞房，如果能接受也可以考虑 乐成国际>华樾北京>海珀云翡>华润公元九里
提问：新人首问。前两天提问没有回复，重发一次。 坐标北京，sfsd，子弹150左右，刚毕业工作拿到户口，考虑先买个上车房。两个人分别在亮马桥和国贸附近工作。十号线国贸以北感觉都没有太合适的小区，价位都挺高而且楼龄普遍老。南边我关注了双井附近的百环家园，劲松附近的农光里，潘家园附近的百环花园，还有十里河附近的弘善家园，再往南就有点偏了。我关注的这几个能明显看出越往南越便宜，弘善家园都可以买两居了，居住体验应该好一些，但不清楚保值性上会相差多大程度。 感觉能选择的范围还是比较小，麻烦您帮我看看，我这个情况还有没有其他选择，以及这些里面哪个好一些？谢谢！
回答：百环家园是回迁房开放社区，社区商业发达，上车盘比较适合。农光里楼龄偏老，其它还好。弘善家园现在挺贵的，不推荐。 150上车盘 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区
提问：房姐您好，请您帮忙分析一下，长安和玺和甲叁號院，这两个项目比较，投资兼自住，从价格，户型，位置，升值潜力这几个方面考虑，哪个更适合一些呢？能接受总价1500万左右的。
回答：长安和玺属于石景山古城板块 是没有核心产业的 主要承接西侧的外溢人群，甲叁号院位于西三环和西四环之间，处于丽泽商务区、总部基地、丰台站TOD三大产业交圈核心腹地，未来潜力更大。这两个相比更推荐甲叁號院
提问：房姐好，问题如下： 我们2017年2月购买了广东中山的凯茵新城一套83平米二居室。因为老婆的领导据说有内部消息，说中山因为深中通道确定开建，房价目前是洼地（单价一万），会迅速涨价。他买了一套，我们跟风买入，自己付45万，贷款40万拿下。当年夏天，单价涨到1.5万，但是之后房价基本不动了，现在1.4万左右。很多人所谓专业人士分析粤港澳大湾区不会给中山房产带来涨价。现在我打算卖了这个房子，拿钱去北三县的大厂买路劲阳光城，或附近的房子，单价1.5万左右，作为投资。不知这个替换操作是否对头？或者有更好的选择？请房姐指点一下！
回答：长期看中山的人口会被深圳虹吸，中山虽然发展不错，不过由于前期涨幅价格已经偏高, 未来\b横盘概率大。北三县适合长持搏一把 如果想短期套利就不要考虑了。虽然热度已经回落很多，但规划何时能落地还是未知数
提问：房姐你好，请问对北京西北区域房产未来五年的走势如何预计？博雅西园一套三居室，不自住，出租中，目前两个打算：1. 卖掉，做年收益6%的稳健信托投资；2. 保留房产，二次贷款，然后做相对有保障的12%的私募基金投资。房姐建议如何？
回答：可以看下精华主题，大方向和北京楼市走势一样，持续看好，微观上要注意高学区的溢价 尽量买小降低风险。 最合适的是抵押后再入一套。如果只看两个方案的话，第二个配置更优
提问：房姐您好，家庭名下一套来广营景山朝阳分校的品质三居，一套牛街一居室。目前在西二旗上班，住来广营。孩子二年级已在景山朝阳就读。全家户籍在西城牛街。牛街房子能卖500以内，手上子弹300，考虑孩子回西城小升初派位或回西城中考，同时兼顾手上现金保值。考虑有几个方案，请帮忙评估。或者还有其他更好方案建议吗 1. 出掉牛街，添上手头子弹可全款置换德胜佳苑一居室占坑，小升初或回西城户籍地中考，如今年有二胎再考虑租房 2. 出掉牛街，添上手头子弹，高贷400，置换德胜学区三居室公房，出租几年等孩子初中或高中再自住，同时可能今年二胎，兼顾二胎在德胜上学。家庭年收入可支持高月供。 3. 留着牛街等孩子中考用，手头300子弹做JLH购入望京一居室出租，如此条可行，有无推荐楼盘？ 4. 留着牛街等孩子中考用，手头子弹做JLH购入融泽嘉园两居室出租 不管几个孩子，小学在哪上都不重要，重点考虑中考，能在西城读高中。感谢房姐给予专业的指导！
回答：学票占坑就好，过大的资金砸入学区房，资产的风险敞口过大。 建议方案三，可进可退，未来无论想换学票，还是想兼顾自住+学区，都留有操作空间，短期配置上更均衡。看看 上京新航线、慧谷阳光、澳洲康都
提问：房姐，坐标北京，预算总价1000以内，想在四环内买改善四居或三居，四居最佳，位置以北和西为主，请问有建议的小区吗？另外现在北京市场的情况，你怎么看，是属于可以慢慢看房，还是有一定上涨压力，需要及早动手呢。感谢
回答：预算1000万以内，这个说法就不靠谱了。 标的不同，评估不同，操作手法不同，买家的贷款资质不同，对应的首付就不同，从300-500都很常见。 买房这件事，一定是先计算出首付，根据首付资金的情况，现金流的情况，然后再评估推算，可以买到什么样的房子，对应需要我具备什么样的属性。 北京“无小区推荐”，即使是有比较好的小区，也只有10%甚至5%不到的房源符合买入的标准，只看小区，很容易踩坑到那个95% 1000万性价比较高的选筹主要集中在望京，朝青等地。 北京如果要建仓，在下半年完成。 对应的，所有的准备工作，倒退时间，看看哪些还没动手，尤其购房资格，准备贷款，烂房出售。
提问：您好！关注您有一段时间了，孩子在京上学，以后想留京，不是京户。我想给孩子买套以后自住房，目前可卖一套房产约380左右作首付，月收入3万多，请教哪个位置性价比更适合呢？
回答：以你的首付预算 能选的范围蛮多的 考虑到月供压力，建议标的圈定在700上下比较合适。非京户暂时不自主，选择上朝阳 为主 朝青、石佛营、四惠、大望路 例如 青年汇佳园、爱这城、东恒时代二期 ，其次可以看下亦庄的新盘
提问：家庭情况：年收入50万，京户，自住一套大望路经适房180平，济南一套170平无贷款（父母在济南不想出），再买一套算首套首贷，主要用来投资，自住可能性不大。一直看您的推荐，目前想在双井、朝青和望京选一套1居或者2居的房子，预算总价600万内。其实朋友答应给全款的，总是不太好意思占用人家资金即使给利息。所以自己首付可以拿出300，不想压力太大。 问题：1:一居是选cbd、风都柏林还是澳洲康都或者北纬40，cbd离我家很近，确实是比较安静又干净的小区。还是选开间更好？ 2:如果两居那就是在国美、青年汇嘉园、和望京西园、南湖东园里选择。 3:是不是也可以选择苹果派、炫特区的两居？ 请问房姐，您的建议是？这几个区域和小区如何排序？感谢
回答：1. 澳洲康都=CBD>风都柏林=北纬40 2. 青年汇嘉园>国美>望京西园、南湖东园 3. 苹果派和炫特当然也可以选择。 建议选择双井和朝青板块，600内的总价 这两个板块涨幅更好
提问：你好房姐，新人首问。目前海淀和东城各一个老破小，东城因为孩子上学自住，海淀打算出手得550左右，想卖了置换朝阳三居，目前自营公司，年入100左右，考虑朝阳公园附近丽水嘉园和华阳家园，或者大望路东区国际，请问哪个合适，或者1000左右，更好的标的，谢谢！
回答：华阳家园 相比周围的楼盘，品质不高，但价格还很接近，不建议看。 东区国际挨着四环噪音很大 小区遮挡严重屋里都得开灯， 物业很差 得房率低，价格也一直不涨。 丽水嘉园如果是单价7左右可以入。还可以淘下 首城国际、珠江帝景