文 | AI财经社 田晏林

编辑 | 董雨晴

3月5日，提请十三届全国人大四次会议审议的政府工作报告（以下简称报告）正式发布。据机构统计，今年报告中对房地产的表述共141字，略多于2020年。关于解决好大城市住房突出的问题，在继2020年中央经济会议首次提出后，此番也出现在2021年的《报告》中。

《报告》指出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。同时提出，2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

调控重点转向大城市

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这已经是国家第三次提出解决好大城市的住房问题了，从土地、金融、建设、供应类型等方面，提出了一揽子系统性的予以保障。“人口流入大城市，调控的重点开始转向大城市，这是楼市调控的主要矛盾。”

其实自2020年以来，在投资驱动下，经营贷等资金流入房地产，带动一线城市及部分热点二线城市房价过快上涨，房地产金融风险加剧。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，在“房住不炒”、“三稳”要求下，大城市房地产市场将持续因城施策，通过加强金融监管等手段抑制房价非理性上涨，保护刚需购房，抑制投资购房，打击投机炒房。

具体来看，近期在上海、深圳、杭州等热点城市频繁出台调控政策是很明显的体现。今年2月，土地供应两个集中、融资三道红线、房贷“五类分档”等政策的出台，也是从源头上增加供应，同时控制成本，控制房价过快上涨。李宇嘉表示，2021年房地产调控保持政策的连续性和稳定性，各地基于国家的指导精神，小步快跑、灵活适度调整自己的调控政策，有保有压（打击投机、支持自住），政策更加精细化，强调系统性、整体性，避免碎片化，金融、土地和住房政策一揽子推进。这些也说明“房住不炒”依然是顶层设计，是不可动摇的制度之纲。

那么造成大城市住房问题的根源究竟在哪里？在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来，主要是土地供给不足，造成了市场供不应求，从而拉高了房价。《报告》透露未来解决大城市的问题着重从供应端入手，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。

规范发展长租市场

在重申了“房住不炒”、“三稳”的要求外，《报告》还提出多渠道保障中低收入人群、新市民和年轻人的住房需求。事实上，伴随着我国城镇化的发展，大量新市民涌入城市，这些群体为城市的发展提供了巨大的红利，但我国现有的市场化租赁住房以及政府提供的保障性租赁住房难以满足该类人群的租赁需求。许小乐指出，特别是小户型、低租金的租赁住房相对缺乏。”目前我国有约2亿新市民，由于普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而市场供给的主体是60-90平米、租金3000元以上的两居室，保障性租赁住房供给更少。”因此，新市民、年轻人等特别是从事基本公共服务的群体难以在现有市场上找到合适房源。

2019年底，沈阳、南京、苏州、杭州、合肥、福州、济南、青岛、郑州、长沙、广州、深圳、重庆13个城市开展完善住房保障体系试点工作，重点是大力发展政策性租赁住房，尤其是面向新市民和年轻人的小户型、低租金的政策性租赁住房。本着“谁投资谁负责”的原则，政策性租赁住房通过政策补贴方式来充分调动市场化力量积极参与，有效增加租赁住房供给。

然而经过几年的发展，我国租赁市场的矛盾和问题暴露更多，机构风险加剧。2020年多家长租公寓企业爆雷，让租客和房东的蒙受巨大经济损失。在李宇嘉看来，陷入困境的主要原因是长租公寓、租房企业高成本、高税收的问题，这也是今年两会委员代表在此领域提的比较多的问题。

许小乐认为，未来要完善长租房政策，需要不断健全租赁行业的法规与政策体系，从租赁双边、经营机构等方面不断推动行业监管的制度化，逐步形成长期稳定的租赁市场，推动租客从“被动租赁”到“主动租赁”的转变。

据不完全统计，目前北京、上海、南京、杭州等11个城市发布了监管政策，提出通过主体登记、开业报备、房源发布、合同备案等方式将企业纳入严格监管范围，防范企业由于“高收低出”、“长收短付”或租金贷的方式引发的资金断裂风险，建立租赁企业信用制度，并且通过专户交易资金监管，以保障业主和租户的押金、租金等资金安全。

另外，报告中还明确表示要降低租赁税企业税费，特别是房产税、增值税和企业所得税。业内认为，此举有助于租赁市场基础设施的完善，推动更多的市场闲置房源进入租赁市场，同时更多的企业主体参与到租赁住房的供给上。

（两会期间，《财经天下》周刊推出“财天两会时间”专题，以独特视角解读热点，在呈现代表、委员的精彩观点的同时，深度解析中国民生、经济、科技等各领域发展趋势。）

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