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行到水穷处，坐看云起时。怎么看，2021年的燕郊楼市都像一个气候由寒带向温带转移的分水岭。
环京楼市看燕郊，燕郊楼市看通州。燕郊楼市价格是环京楼市的天花板，而通州楼市价格更是燕郊楼市迈不过去的坎。这条定律，在燕郊楼市二十年的涨跌起伏中，一直是颠扑不破的存在。
过去的2020年，有统计北京楼市市均价涨幅6.3%，作为处在跌跌不休水深火热中的燕郊楼市却视而不见完全无感，继续演绎着“臀斩+腰斩”哭爹喊娘的下跌节奏。是北京没涨么？不是，是燕郊楼市的指路明灯通州没涨。
2020年，北京楼市上演了冰火两重天。部分区域均有不少涨幅，从海淀学区房开始，依次带动西城、东城、朝阳望京、亦庄等区域。这其中，却没有北京城市副中心所在地-通州。
据安居客数据显示，通州2020年12月二手房成交均价已跌破4万。今年2月挂牌均价为44564元/平，同比去年下降5.85％。
城门失火殃及池鱼，作为燕郊楼市的风向标，通州楼市对一河之隔的燕郊楼市的影响简直是如出一辙，不看两地价格，连走势图都如同翻版复印。
通州的楼市价格严重拖了北京整体涨幅的后腿，原因跟燕郊一样，在执行中央房住不炒的政策同时，地方更因地制宜，出台更加严格的调控政策，限制了流动性。
通州在遵循北京市限购政策的前提下，还规定：没有住房的本市户籍的居民家庭；已拥有一套住房、户籍属于通州区且落户3年以上的本市户籍家庭；已拥有一套住房，近三年在通州区连续缴纳社会保险或者个人所得税的本市户籍居民家庭的，可限购一套通州区商品住房。双重的限购政策令购买者望而止步，造成了通州楼市脱离了北京楼市整体上涨走势，而趋同于燕郊的下跌走势。
在通州楼市与北京楼市上演冰火两重天的走势的同时，燕郊的一手房和二手房的价格走势一样是冰火两重天。究其原因，还是限购政策导致。
目前，燕郊楼市二手房限购政策还在执行，要求本地户籍居民家庭没有住房或者有一套住房的方可购买；非本地户籍居民家庭能够提供3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，方可购买。这就造成了只有燕郊户籍的本地人和在燕郊就业的非本地户籍人成为二手房购买人群。一纸限购将北京溢出的购买力，尤其是将庞大的在北京工作非北京户籍的刚需人群挡在了燕郊二手房之外。而燕郊二手房受制于本地工资收入比北京低一半的购买力和有限的户籍人群，致使二手房价格供大于求，价格腰斩，市场低迷。
作为燕郊楼市的风向标参照物，通州楼市的价格与燕郊相比，总保持在2：1的比较值内，通州楼市均价2万元，燕郊均价就1万，燕郊楼市20年，市场无形之手始终参照通州定价。通州二手房2021年2月均价为39777元／平，那么燕郊的二手房均价按2：1的比较值算，也应该在1.9万-2万元。
与冰冷的二手房巿场形成鲜明对比的，是火热的燕郊一手新房巿场，呈现量价飞涨的走势，与均价1.6万，最低价1万出头的二手房价格相比，燕郊一手住宅楼盘的价格均在2.1万以上，燕郊南城新盘售价都在2.5万元以上，御东瑞璟有住宅成交在接近三万元，已接近了2016年燕郊楼市价格的高位。燕郊一手房和二手房之间形成了巨大的价格剪刀差。
放着一万出头价格的二手房不买，却买2.1万以上一平的一手房，是一手房的购买者傻吗，当然不是，这是燕郊限购政策和购房资质决定的。每平米比一手房便宜了五六千块的二手房不香吗，香，但限购政策把你挡在门外。
虽然燕郊楼市一手房还没有官方发布取消限购的消息，但据多家中介和售楼处销售人员称，燕郊一手房已不限制包括北京在内的其他省市户籍均可购买，网签完全能过。这应该是燕郊一手房量价齐飞的真正原因。
而燕郊一二手房价格的剪刀差不可能长期存在，二手房限购政策的放开更不可能锣鼓喧天鞭炮齐鸣的公示，但摸着石头过河未尝不可，中长期看，燕郊二手房中长期必然追随一手房价格走势，缩小剪刀差。毕竟再美好的一手房当你拿到房产证或需要变现时，都是二手房。现今一二手房剪刀差中间5000元／平的差价，表明了燕郊二手房正进入价值投资洼地。
简而言之，燕郊二手房价格与通州二手房价格的比较值已＜1：2，正向1：3靠近；燕郊一手房价格和二手房价格的剪刀差正在扩大。燕郊二手房的投资价值正在凸显。
而燕郊楼市的利好也开始进入释放期，燕郊高新区2021年规划表明，平谷线地铁今年开工，这个是板上钉钉的，不容置疑，北京段都已开工建设，燕郊不可能出现地铁断头路，无非是资金何时到位，地铁口开在哪家开发商家门口的博弈问题。其他还有，燕郊西出口改造工程年底前完工，新建5所中小学校，京唐城际铁路燕郊站建设等。
这些以政府公告为准，这里不展开分析。但有一点要明白，这些都是在往燕郊真金白银的砸钱，间接提升了楼市的含金量。在前两天的省两会廊坊代表团分组审议现场，省人大代表，廊坊市委副书记、市长杨燕伟首提“北三县就是城市副中心”。更使“北三县”地位在“四统一”的基础上进一步提升，也赋予了北三县距离北京最近的燕郊的楼市无限的想象空间。
没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不能抵达。燕郊楼市也一样。