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福州部分板块房价看“涨”,去化周期竟不足5个月!

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福州地产资讯 2021-03-05 09:28
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2021年2月

2月恰逢春节假期 ,楼市迎来暂时“冷静”,仅有2个项目开盘入,整体去化不足2成。从本月数据来看,五区供应量腰斩,闽侯零供应,市场以消化库存为主,整体价格趋稳。

值得一提的是,从2020年9月至今,福州主城区住宅去化周期连续多次下滑,即从18月下滑至15.3个月,部分热门板块去化周期也逐月递减。典型如会展板块、中心板块,尤其是会展板块,近半年以来多个楼盘销售情况较为理想,整体库存下滑,目前板块内狭义存量去化周期仅剩4.8个月,目前部分在售楼盘均价也较之前有所上涨。再比如中心板块,目前去化周期约7.7个月,优质楼盘价格也存在一定的上涨空间。

而三江口、琅岐、亭江、桂湖板块去化周期相比前几个月不降反升,存在较大的高库存风险,去化周期均在30个月左右,甚至50以上。其他板块中,去化周期基本控制在10-18个月之间,若无其他楼市政策变化,房价短周期也会保持稳定态势。

注:狭义存量为已楼盘已领预售证楼栋的库存量。

楼市政策(2021.2)

1、福建:农村独栋式自建住宅不得超过3层

2、福州:根据施工进展顺序自主选择,分阶段申请办理施工许可证
3、平潭出台楼市新政:鼓励对住宅楼的临空公共走廊进行封闭

市政规划(2021.2)

1、洪山桥左幅计划2021年上半年建成通车

2、福建师大附属滨海小学选址落定

3、南屿镇将建一处公交站,投资662.2万

4、天津大学福州校区一期2022年9月投用

5、秀山路延伸段建设获批

6、闽侯荆溪拟征地2599.3亩

7、长乐国际机场二期扩建工程获批

8、上街征地3078亩,涉及三大片区

9、金山板块一小学取得施工许可

10、《福州市闽江北岸片区控制性详细规划》

11、《福州市南台岛金山、金榕、会展南片区控制性详细规划》

01

开盘监测

本月共2个项目开盘2次,整体去化率不足2成。

02

土地监测

本月主城区无宅地供应;八县中闽侯、福清、连江均有供地,总建约50.28万㎡,起拍总价为19.6亿元。

03

商品住宅市场

1、普通住宅市场

本月五区普通住宅供应14.74万㎡,供应量环比腰斩;成交方面,量降价升,主力成交项目为【融信海纳新潮】。

2月五区普通住宅整体供不应求,库存量下滑至285万㎡,去化周期微降至15.3个月;北区板块存量最高,去化周期约20个月,中心城区去化速度快,去化周期不足8个月,琅岐、桂湖板块去化速度慢,去化周期达50个月左右。

本月闽侯普通住宅供应量下滑至近一年最低位水平;成交方面,量跌价涨,均价受高价项目备案影响有所上涨,但仍处于近一年低位水平。

2月闽侯普通住宅库存量下滑至72万㎡,去化周期为8.6个月;板块方面,南通库存量最大,去化周期21.6个月;上街、南屿、青口、竹岐去化速度快,去化周期不足8个月;白沙板块去化速度慢,去化周期最长。

2、别墅市场

本月五区别墅供应1.64万㎡/129套,成交1.42万㎡/103套,成交方面,成交量价环比均小幅回升。

本月五区别墅库存为44万㎡,去化周期21个月;各板块中,桂湖库存量最大,去化周期33个月,北区存量相对较高,去化速度慢,去化周期较长;淮安板块存量低去化较快,去化周期7个月。

本月闽侯别墅无新增供应,成交0.30万㎡/16套,成交量环比下滑显著,均价则回升明显,至中高位水平。

本月闽侯别墅市场库存量小幅下滑,去化周期下滑至46个月;各板块中,上街、南屿存量最高,去化速度慢,去化周期较长;竹岐库存量低,去化速度尚可,去化周期在合理区间。

3、区域成交走势

成交量方面:台江、晋安、马尾区出现下滑,鼓楼、仓山区均有上涨,其中仓山区成交量为近两年最高;

成交均价方面:五区均价全线上涨,其中台江、马尾区上涨幅度较大。

4、成交结构分析

【五区】

本月五区70-90㎡面积段成交占比有所下滑,但占据主流,主力项目为【融信海纳新潮】;

本月五区200-250万总价产品,占比最大,本月主力成交为【融信海纳新潮】,300-400万产品占比提升明显,主力成交【中骏世界城】。

【闽侯】

本月闽侯70-90㎡面积段产品,占据主流,主力项目为【碧桂园铂玥府】【龙湖春江天越】。

本月闽侯120-150万产品占比提升明显,占据主力,其主力成交为【碧桂园铂玥府】。

5、排行榜

【中骏世界城】位列金额榜榜首,【融信海纳新潮】位列面积榜榜首;仓山在金额、面积榜中均占据八席,表现亮眼。

04

SOHO市场

本月五区SOHO市场【龙湖天曜】【万科金域国际】【融信海月江潮】3个项目供应3.26万㎡,成交方面,成交量环比下滑,成交均价持续下滑,居近一年的第三低位水平。

本月闽侯SOHO市场无项目新增供应,成交方面,量跌价稳,成交均价稳中微降,居近一年的低位。

本文完

文 | 克而瑞 福州

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