一只南美热带雨林的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可能在两周后引发美国的一场龙卷风。在深圳，就在我们身边，一场蝴蝶效应也在激荡当中。
从100%到95%，新政“5%”比例的变化，看起来不起眼，但是它极有可能改变深圳的未来，改变生活在这个城市的你我。
01
95%的“先行”
2021年3月1日起，也就是从本月开始，《深圳经济特区城市更新条例》（下称《条例》）正式实施。
《条例》是去年12月30日深圳人大常委会表决通过的重磅文件，是全国第一部城市更新地方立法。这份万余字的地方性法规，划出了一条清晰的界线，从而让日旷持久的深圳旧改博弈，彻底破冰。
首先，《条例》终于打破了“双百“的限制，拆迁再也不用强求100%比例的业主同意，旧住宅小区签约面积/权利人比例（其中一项）达95%即可进入行政调解，两项均达成95%，即可依照相关法律法规对未签约部分房屋实施行政征收。双95%不仅包括旧住宅小区改造，还适用于城中村合法住宅、住宅类历史违建物业等。
同时，为了杜绝拆迁户狮子大开口式的索赔，旧住宅的补偿条件也明确为套内面积1:1。
总之，这既是全国第一部城市更新地方立法，更是深圳先行示范的再尝试，借鉴了香港、新加坡等等国外先进旧改的立法经验，并充分考虑过往数十年深圳城市更新的现状，在推动深圳未来城市更新模式和体系设置上，撕开了一道口子。
02
深圳进化
时至今日，城市更新对于深圳的价值，正在被重估。
40年的深圳，成为了今天中国最急需城市更新的城市之一、为什么？无非深圳太快，深圳发展的效率太高。而从另一个层面来说，城市更新对于深圳的推动力巨大。
大冲、岗厦以及当下的白石洲，这都是深圳最为著名的城市更新。事实证明，城中村的轰然倒地，是这个城市的阵痛，然后在其之上拔地而起的，却是现代化与未来感的城市。
例如，从当年大冲的握手楼到万象天地的城市综合体，改变的不只是城市的形态，它也在引领深圳未来的生活样本，城市更新的果实，早已突破了开发商与业主的小利益，从而将更优质的生活方式，带给每一位在这个城市生活的人。同样的，白石洲的旧改理念是“无边界智慧城市”，这个曾经是无数深圳年轻人落脚之所，这个“深圳梦”的初心承载之地，因为城市更新，也在过去和未来之间，寻找到了进化的可能。
因此对于深圳，城市更新不再是简单的破旧立新，巨大资源、智力与时间的投入，决定了现在的城市更新，就是深圳城市进化、奔赴未来的重要方式。
03
城市里程碑
按道理说，年轻的深圳，应该是城市更新推进效率最高的城市，但是，事实却恰恰相反。
2009年，《深圳市城市更新办法》出台并正式提出“城市更新”这一概念，标志着以市场化、制度化为根基的深圳城市更新历程正式开启。
从此之后，“拉锯”成为了深圳城市更新的关键词。
深圳沙河街道鹤塘小区在2016年10月成为深圳第一个“双百”签约小区。但代价是漫长的6年，原因是个别超出常理、狮子大张口的钉子户。
更知名的案例是罗湖木头龙旧改项目，耗时10余年才开拆，当时有钉子户71平方米的房子，开出了1700万的天价，相当于24万/平，而现在该片区的楼价也不过10万/平左右。
盐田海涛花园旧改中，有“钉子户”提出拆赔面积不能按照产证上的单套来测算，应该是整栋楼的所有该户型来计算，“这栋楼‘整条腿’都要赔给我……”这样的要求，已经达到了哭笑不得的地步。
据媒体报道，因为十余年的拉锯，木头龙陆续有49位已签约的业主离开人世，而盐田海涛花园小区带着遗憾离世的业主更多，已知超过80位老人。
拉锯背后的实质，无非是利益的针锋相对。
但是，当城市更新已经是深圳城市进化的“源动力”时，这样的拉锯和博弈，已经成为城市发展路上的重大“阻力”。它影响也不只是开发商和业主，而是与每一位深圳人的未来息息相关。
04
公共利益优先
耗时10年后，罗湖木头龙的钉子户最终被政府强制征收，而其征收条件低于市场主体给出的条件。2020年罗湖区第一季度12个重大项目其中就有木头龙，再艰辛的拉锯，也无法阻挡城市向前。
也就在《更新条例》实施的本月，上文中提到的盐田海涛花园签约率也到达了98%，按照条例，实际上已经可以触发行政调解或行政征收； 但同时，部分业主却一直因为部分特殊权属问题而与开发商僵持不下。
据了解，当年海涛花园的开发商，兜售了本不属于房屋建筑范围内的花园和天台，所以现在业主也认为，花园和天台也要与房屋面积一样进行赔偿。事实上，《条例》明确了除红本住宅外的其他建筑按房屋征收相关规定协商确定。
而现行的《深圳市房屋征收与补偿实施办法》中对于天台、花园这类房屋附属物已进行了征收的细致规定，“对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定”。如果真的按重置价评估，将远远低于市场主体给到的赔偿。
海涛花园，这个诞生于上世纪80年代的海砂楼，即将开始新一轮的焕新。
有人问，新的《条例》有没有涉及业主利益的维护？
引用广州网红钉子户——“桥中房”事件中的律师观点：被拆迁人可以自由主张，但被拆迁人也有自己的社会责任，作为社会、城市中的一员，有审时度势、端正价值观的必要，以避免滥用法律平等地位的身份，造成社会资源的极大浪费。
因此，城市公共利益才是城市更新优先的考量。从城市发展来看，城市更新带来大量城市公共资源的焕新和提升，是对城市万千居住者长时间的利好。
有更好的深圳，才有更好的我们。
从100%到95%，它是一次破冰与提速，更是深圳城市进化历程中的里程碑。