01
近日，学区房在经过一段时间的寂静后，似乎又开始不安分起来。不管是第一梯队学区房，还是第二梯队学区房，均出现了量价齐升的态势。甚至连未招生的二中江滨校区周边的筲箕涂，都在法拍中被拍到了3.19万元/㎡的天价。
而去年被热议的十二中学区，再次出现了不可思议的异动，个别小面积“十二中+蒲鞋市小学”的挂牌价直接破了4万/㎡。
不仅挂牌价高企，成交价也水涨船高。我们以“十二中+城南小学”为例。这个学区，一套黎明西路38.36㎡的老房子，2020年12月份的成交总价是105.3万元，单价27450元/㎡。
到了2021年2月份，同样是“十二中+城南小学”的花柳塘新村老房子，约36.5㎡ 房子成交竟达121万元，单价约3.3万元/㎡。
虽然地段不同，但是都是属于“十二中+城南小学”学区，面积也差不多，价格涨幅相当明显，也直接颠覆了我们对十二中原有价格体系的认识。
而“十二中+蒲鞋市小学”学区现在的挂牌价，60㎡左右及以下的小户型，较低总价也需要约128万，单价较低的约3万/㎡，个别面积30㎡以下的，挂牌单价更是直接突破4万/㎡。
这价格甚至已超过2020年7月份报道十二中学区房疯长时的价格。
在当时的报道中，“十二中+蒲鞋市小学”40㎡小面积的房子，也只是超过了3.2万/㎡，总价130万也算较高的了，并且在随后的1个月，价格还出现了急速回落。怎么现在仅仅是过了个年，就涨这么多，市场是怎么了？
02
一般而言，3-4月份是一年学区房交易的第一个高峰。因为大多学校是6月初报名（以各学校招生文件为准），这就要求过户以及户口迁入需要在此之前完成。所以提早2-3个月出来看房买房的人就比较多，这时成交量也就较多。
不过今年似乎提前了很多，据说一些购房者过年的时候也在看学区房。这个从交易数据上也有体现。
2021年的2月，温州市区（鹿城、瓯海、龙湾）二手房成交1949套，创下4年来的新高。虽然无法统计其中学区房占比，但从市场反馈看，占比或相当可观。
从整体看，市场似乎开始突破之前的价格体系，在这之上已经没有了参考坐标。学区房房价靠着家长们的焦虑在往前走，一方面焦虑的是孩子的读书问题，另一方面焦虑着学区房涨的太快，明知是报价游戏，还是担心现在不买，以后更买不起。
在这样的气氛下，十二中60㎡出头的房子，竟然报价到了200万，要知道这个总价，已经可以在南浦实验买小面积的学区房了。
那十二中的吸引力是什么呢？
十二中学区范围
东：车站大道单号(锦绣路口始至学院路口止)-学院中路双号(惠民路止)-惠民路单号(学院中路至黎明中路)；
南：锦绣路双号(车站大道至飞霞南路口，加桥儿头住宅区、含锦绣路单号709号至1053号)；
西：飞霞南路双号(锦绣路至马鞍池东路口)-大南路双号；
北：黎明中路单号(惠民路口始)-黎明西路-人民东路单号；
十二中学区划区示意图，以教育局公布为准
十二中与实验六中、南浦实验、二中相比较，确定的优势是没有红色预警，买下房子，当年就可读书。
十二中可以做到当年购买，当年读书，当年出售。这一点对于只是为了读书，且资金较紧张的购房者还是蛮有吸引力的。虽然可能亏损交易税费，但相比需要筹集2-3百万，持有房产3年的学区，还是要轻松一些的。
这里需要提醒的是，蒲鞋市小学是有红色预警的，冲着双学区去的购房者，需要关注这一点。另外，城南小学在2021年3月2日发布预警中被纳入红色预警，即对2021年3月31日后取得的房产进行超额分流，2021年3月31日（含）之前已符合入学条件的全额接收。
但不管什么理由，短时间的大幅涨价是不正常的，并且这个价格已经触及到第一梯队南浦实验学区的总价，相信不太可能持续。
初中学区存在很强的替代性，随着十二中房价的涨价，一部分购房者会流向南浦实验。毕竟如果房价相差不大，南浦实验的吸引力还是大于十二中的。
03
经常有人说，人口都少了，是什么撑起了学区房？
这里有两个方面，一个是头部集中效应。温州不是学校太少，而是大家都往几个头部学校挤。整体学生人数可能有所减少，但变得更加集中了。这跟股票一样，大家都买这1-2只股票，想不涨都难。
另一个是，出生人口减少并不马上影响到就读学生数。我们将近10年温州全市以及鹿城区的出生人口数拿出来做了一个分析。
可以看到，今年9月份读初中的孩子，是2008年下半年出生或者2009年上半年出生的孩子。也就是出生人口数量的变化，需要13年的时间才能传导影响到读初中的人数。
并且从出生人口的趋势看，近10年的高峰出现在2017年。因为2016年全面二胎的政策，让2017年出生人口骤增。
鹿城2017年比2016年多了约40%的出生人口，这将增大2029年初中的入学压力。
如果仅从这个角度看待学区房，需求增加的情况下，学区房应该还有空间。但还要从另一个角度看待学区房，看其学校的供应端，以及需求的集中度。
现在已知的，即将投入使用以及在建和规划中的中学有二中江滨校区、实验中学七都分校、实验中学黄龙集新校区、温州中学附属初中等。这些学校将在未来提供众多学位，承接即将到来的就读高峰。
另外更加关键的是打破需求的集中度，如果就读目标依然局限在头部5所学校，那么建再多的学校也是无法解决这个困局。
这方面有关部门也一直在行动，第一步是集团化办学，据悉全市义务教育学校集团化办学覆盖面已超过80%，其中，公办初中集团化办学覆盖面达到90%，这将有利于师资调配、资源共享。
同时，市教育局近期发布《温州市义务教育学校集团化办学评估指南（试行）》，以推进集团校总校与成员校之间更加均衡发展。期待其能收获较好效果。
你认为接下去的3-4月份，学区房走势将会如何？欢迎留言讨论。
最后提醒：近期学区房市场波动加大，更需各方理性看待，切勿跟风盲从，量力而行理性抉择。