文/观察君
前段时间，成都奥园的“房屋质量”讨论度很高。
在楼市里，房屋质量是老生常谈的话题。因为土地价格和房价的问题，房子质量和预期有差距是很普遍的事情，精装房的交付纠纷更是不少。
值得关注的是，作为强势方的地产商，对这种事件的处理态度。
奥园的解决方案和处理态度就很积极：
总裁挂帅，千名工人返工，专门成立小组复工。
置若罔闻、做面子工程的企业大有人在，奥园选择了“不惜代价、不计成本”的实地整改，反映了一家房企的良心。奥园对这件事情的重视和态度，强力推进高质量发展，还是很刚很正面的。
就在昨天，《人民日报》报道，奥园集团投资约20亿元在贵州省国家贫困县威宁建设的首个大型商业综合体威宁奥园广场3月1日盛大开业。
该项目至少提供3000个创业、就业岗位，预计每年还将贡献超5000万元的稳定税收，助推县域经济新腾飞，巩固脱贫攻坚成果，有效衔接乡村振兴。
“做好项目就是最大的扶贫”，奥园充分展现了有责任有担当的企业精神。
此外，不少媒体点出了当下房地产行业最热的话题，即三条红线，以及如何在三年规定期限里达标返绿。
01
抛开舆论，以奥园为例 ，我们来聊一聊这家高速发展的房地产行业典型代表，是如何应对降负债、优财务指标的。
奥园的负债很高吗？
从历年增长看，随着规模的增长，奥园的负债有所增长，这也是市场最关心的问题。
就2020年中报显示，奥园总负债为2564.93亿，同比增加30%，而2018年-2019年，总负债同比增加了59.93%。相比历史数据，奥园的负债金额增速是在放缓的，这无疑是一个正面的信号。
2020年H1流动负债为1989.37亿，占总负债比例为77.56%，环比下降了28BP，总体来说向好的趋势发展。
另外，由于会计准则中，合同预收被计入资产负债表中，例如奥园的资产负债中就有包括近千亿的合同义务，因此，资产负债的参考意义并不大，不能真实反映上市公司的债务情况。
实际上，奥园的现金流充沛。截至2020年6月30日，银行结余及现金为694.4亿元，高于一年内到期有息负债475亿元，覆盖短债之后还有充足的资金。
另外奥园的净资产负债率为79.8%，位于“红线”标准之下，杠杆风险较低。
伴随规模增长，近些年奥园的负债相比前几年确实有在上升，这是行业普遍的规律，但其净资产负债率水平在地产行业并不算高。
根据各家公司2020年中报提供的资产负债率数据，90%以上的也有不少，相比之下奥园的风险更低。
另一个角度来看，虽然奥园的负债增加了，其营收也有飞速的增长，盘子越做越大，2018年-2019年从310亿元增长到505亿元，一年内就增长62.97%。
2020年，完成了目标销售额1320亿，同比增加11.8%，继续稳居行业30强。
02
奥园的负债有风险吗？
资产负债率升高，与杠杆撬动规模脱不了关系。
奥园近年来扩张较快，在拿地方面做了较多的收并购项目，这也是其负债率平上升的关键。
收并购拿地很考验公司的现金流，来看看奥园的现金流是否有风险：房企最大的灰犀牛就是土地政策，在周期底部进入是最好的买点。
奥园属于在周期底部左侧加杠杆的公司，在顺周期来临之后销售弹性增大，相当于在土地政策利好期间，实现了“逆势拿地”。
奥园的收并购高峰，发生在2017-2019年这3年间，分别收购1286、1258、1609万平方米。
这个周期底部的价格，让奥园拥有以小博大的收益：2021年地产已经回温，这些以低价并购的土地在高位卖出，完全能弥补资金流的空缺。
所以即使由于房地产的滞后性，奥园的净资产负债率在2019年超过了70%，也并不影响其本身的价值。
房地产是顺周期的行业，我们要分析奥园，就不能脱离这个大前提。按照历史数据，中国奥园的负债率在逐年增加，到了2020年来到一个增速放慢的拐点。
因此，目前奥园的资产负债并不是真的风险。顺周期的地产业，奥园以低成本撬动高收益，杠杆高手也不过如此了。
03
为什么说奥园是一支被低估的股票？
根据奥园2020年中报和2019年年度报告，该公司在过去的18个月里实现了营业额和净利润双增长。
其中，2019年年度营业额达505.31亿，同比增加62.97%；2020年H1营业收入为282.42亿，同比增加19.3%。
2020年H1毛利润为82.82亿，同比增长17.54%；归母净利润24.16亿，同比增长6.36%。即使遇上疫情这样的黑天鹅，奥园依旧实现了利润正增长。
奥园的高增长不是近一两年才开始的。2015-2019这5年间，奥园总营业额的复合平均增长率为51.58%，毛利润复合年均增长率为54.36%，归母净利润复合年均增长率为50.82%，三者复合年均增长率均超过50%。
另外奥园的成长性也超过同行，各项盈利指标均超过行业平均值。
港股地产行业平均市盈率（TTM）为11.06，奥园的市盈率（TTM）才4.21，属于严重被低估的股票。
而其净资产收益率，十年来都处于很高的水平，近4年来都超过10%，在第二梯队房企中表现亮眼。
中国奥园的分红是上市公司中最靠谱的，近5年来派息率保持在35%以上，疯狂扩张的2017-2019年也没有停止分红，并且做到了给大、小股东同样的派息率，给中小股东吃了一颗定心丸。
稳定的分红之外，奥园的股东也非常稳定。大股东的交易变动很少，基本上都是加仓，极少出现大宗减持交易，也是对企业的看好。
在今年房地产普涨的情况下，奥园目前最大的利器就是手中的土地存储。截至2020年6月，奥园在境内外共90个城市，拥有317个项目，拥有权益比78%的土地储备总面积4874万平方米。
而3年前的快速扩张，在周期底部进场，更是让其土地成本降到了2727元/平米。2020年疫情期间，奥园继续扩张土储，收购京汉股份（现更名“奥园美谷”）等，新增44个项目，可售货值逾832亿。
丰富的土地储备和合理的土地成本，让资本市场不得不看好这只“潜力股”。
另外，中国地产的冰点已然过去。今年自然资源部发布了文件：全国22城将实施“两集中”，三批次供地。
两集中：集中发布出让报告，集中组织出让活动
三批次：2021年发布住宅用地公告不能超过三次。
而且这22个城市都是北上广深、南京、苏州、杭州、厦门等一二线城市。这意味着，一二线城市房价会越涨越高，相应地，四五线城市可能就不那么值钱了。
奥园的土地储备则更多聚焦于一二线和强三线城市，去年收购的京汉股份主要持有的项目位于京津冀、太原、重庆、成都、南京等地区。
其自身原本打造的四个重点区域则囊括了环渤海、华东区域、中西部核心区和华南区等四个重点区域，未来将持续围绕这四个区域为主，海外为辅的土地配置。
接下来是一轮升温，持续持有，必有利好。
如果说2020年是白酒、新能源和军工的牛市，那么2021年，命运的天平可能就来到了地产股这边。
相比于存量高峰2015年，近些年地产股的市盈率一路走低，特别是2018年，简直就是给各位新入场者一个机会。
前几日地产股的升温，透露出来政策的利好也让人蠢蠢欲动，2021年的土地需求侧改革，将继续围绕“房住不炒”展开。
一二线城市的优质土地会被房企争先抢夺，奥园先发制人，提前占据了有利地位。政策的不可控，让大多数房企极度依赖现金流。今年1月份，虽然房地产市场运行平稳，但商品住宅价格环比涨幅比上月扩大。
盘子变大，根要扎稳。
奥园目前最大的瓶颈，就是如何解除两年前快速扩张的收并购土地风险，如何平衡好规模扩张与效益、速度与质量的问题。
据了解，奥园高层也已经注意到房屋质量问题，明确表示不会牺牲质量追求速度和规模，亲自狠抓产品质量，强调客户不满意、不合格的产品绝不交付。2021年，奥园的整体基调也是以高质量发展为目标，下大力气抓产品和服务。
这次整改，或许能为奥园迎来下一个破局点夯实基础。
在现在的房产背景下，走高质量路线的奥园，必将拥有更多可能性。