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提问：雕叔好，天河公园怎么选筹，800万左右，如果是投资加自住，4房2厅2卫，买琶洲板块还是买天河公园板块更有价值？谢谢！[抱拳]
回答：都可以，不过琶洲你对应能选的货不多 天河公园的话上4房主要去华景新城吧，性价比会高很多。 我个人是倾向于在天河公园板块找，毕竟有学位加持，位置好，琶洲跟天河公园的交通其实也挺便利的，11号线通了更方便，过个站就到了。 到时候琶洲的电商白领还是有不少会考虑对面的天河公园，学位毕竟是刚需对吧，更稳
提问：我婚前用公积金贷款买了一套房，去年提前还清了。现在如果用我老婆的名义买房，只写她一个人的名字，是不是算首套房？ 还有个问题，如果结婚后男方是广州户口，女方是深圳户口，女方先以个人名义在深圳用商业按揭买了一套房，办理经营贷出来资金，再去广州以男方个人名义买房，算首套房吗？
回答：这两个问题其实也是一个问题，类同。第一个，先打征信，看看公积金贷款在征信上有没有，如果没有上征信，可以算首套。如果有，就不是首套。 第二个问题，商贷已经上征信就不是首贷了，贷款都是要查夫妻征信。但是可以做些处理
提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。
提问：我的首付预算50万, 月供控制在6千左右，首套房（武汉有套小产权房，房产证还没办下来，不能卖），所以目前能承受的极限就是这个预算，但等武汉的房子能卖了就会在广州置换更好的。有购房资格，在科学城上班，孩子明年上小学。
回答：实话说科学城一带你这个预算去买基本买不到什么货。适合你的估计是新塘一带的地铁盘，比如盛世名城，金泽豪庭，东方名都之类的。可以接受住房投资的分离的话番禺广场的东怡新区会是一个选择，有地铁的增量，潜力在你这个预算来说算不错了。
提问：雕叔，12月有房票广州sfsd,400到450总价纯投资不自住可考虑放租，追求5到8年收益，有什么板块推荐，什么时候出手合适呢。
回答：可以联系下我们的雕叔，400-450万总价，在目前市场下，已经远不是什么“向东向南”那么简单了 市场在巨变、区域在分化、产品和价格也在分化
提问：首付比例 14年夫妻双方名字一套，组合贷，双方公积金贷款和商业贷款，丈夫是主贷人。目前想操作哪个二套。 1.妻子的征信会显示有贷款记录吗？ 2.通过离hui操作，析产给妻子？妻子首付是三成吗？ 3.或者说怎么操作才是三成首付？ 谢谢
回答：按说妻子的征信应该是无贷款记录的，一切以最新打印的征信为准，因为其中涉及到公积金，所以有可能也有贷款记录 如果有无贷款记录，则可以通过JLH来实现，析产的话，也是析产给你自己，而不是析产给妻子 先去打印一份征信，以征信为准
提问：雕叔，有没有听说广州限购加码？
回答：不太可能，现在广州远远还没开始，谈不上有行情，既然行情都没有，那还调什么？ 广州有个好处，就是盘子大，花都从化那些郊区把均价拉低了，账面上看不出广州涨了多少，实际好的板块，老黄埔，科学城，珠江新城，天河北这些已经开始暗涨了， 网上传的调控更多是中介那帮7头在造势，玩玩气氛 但是玩归玩，好的板块还是尽快入，我已经说了很多遍了，不然后续你们又白干几年 不要干等，户口，名额还没下来的，直接签远期，然后加个补充协议规避一下风险，同步操作，真的不要等户口那些下来再去买 另外换房的同志，先买房，后卖自己现在手上的房，对你是好事
提问：雕叔你好！预算1000万。改善型需求，重视学位，上班在科学城方向。最近看过天河和黄埔的房子后打算这么选，麻烦雕叔看看思路行不行。 1、如果选天河，只考虑猪心中和东。天河公园看过，片区街道有点乱不喜欢。牛奶厂看过，整体规划很不错，楼盘品质很高，但几乎没有配套，我们等不了。那猪心想住的舒服买个四房，基本最少1450万（嘉裕丹顿）。不考虑楼梯房，不考虑楼龄较老的小区。买猪心就是图那个地段。但缺点：上班太远，太折腾，据说高速很堵。 2、黄埔，香雪山花园，楼龄略老。新福港鼎峰，不知道为什么网上说他是科学城标杆，这个楼盘一看外立面就没有什么品质，最近价格也涨了很多。买黄埔，就图上班近，然后同样预算可以买到很舒服的大四房。但小孩学位也是考虑的重点。最近在链家上看来看去，好像只有科城山庄比较符合我们的需求。看中科城山庄二期的180平双主卧大四房。 这样选虽然是自住，但也希望房子能跟上以后整体大盘的涨幅。你觉得这个思路有没有问题？科城山庄小区内自带的学校还行吗？
回答：预算1000万了，不用考虑科学城了，直接珠江新城、天河公园、琶洲吧，这个预算买萝岗显然不合适 1、总价约束：任何一个城市都有总价约束的规律，200-300万就要买番禺或者新黄埔的远郊，2000万只能买珠江新城或者保利天悦，所以总价约束很重要很重要 2、地段+产品力：在确定了总价约束之后，那么就要在区域板块之内，寻找合乎你喜欢的小区和房源，就属于中观、微观层面，比如东方新世界的楼龄跟海滨城市花园的地头，到底哪个更重要 3、通勤+教育：通勤重要，但也不重要，在通勤和教育当中，我认为教育更加的重要，所以要从长远来看，教育是投资，所以要重视。至于说满足了教育通勤的问题就解决不了，那也不是这样说，可以寻找其他的方法，比如再买一套，或者变换交通方式 希望有用
提问：雕叔，业主想要买家负责赎楼且要给大定，是出于什么考虑？
回答：自己不想搞定呗，自己的钱不凑手，其实这个很正常的，也不要被什么赎楼吓到了，也是正常的交易。你要做的无非就是查好册、注意交易安全就行
提问：雕叔 目前是这样 佛山桂城金地珑悦一套76平两房2016年买的，广州萝岗的华标峰湖御景 76平两房2017年买，都还在月供。是否应该抛掉佛山的置换到广州来 ，这种情况应该怎么调整收益最大化？
回答：核心问题在于房票、贷票以及和首付预算之间的关系。 从城市轮动和房地产周期来看，佛山桂城的房子其实并不好卖，比较难，也不是说你想卖掉就能置换过来的，比较难卖的。 但整体看：在子弹和房票紧缺的情况下，优先选择广州是对的。
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