2021年2月25日，兰州市政府发布了新修订的《兰州市物业管理条例》，随后，依据新《条例》 精神，兰州市市场监管局提出：自2021年3月1日起，兰州市将全面实施市场主体登记住所（经营场所）申报承诺制，适当放宽经营场所限制。
具体包括以下两点：“首先，从事计算机服务、数据处理、文化创意、翻译服务、咨询策划、电子商务等无污染、不扰民、无安全隐患的经营事项，在不违反法律、法规、规章的禁止性规定并征得利害关系人书面同意的前提下，允许将住宅登记为企业住所（经营场所），但不作为房产性质变更的依据。
其次，申请人无需再提交租赁合同、产权证明等各项证明材料，只需要填写房屋基本信息，并承诺对申请材料和房屋住所的真实性、合法性、有效性及安全性负责，通过登记机关对申请登记材料的形式审查，即可依法申请登记。”
这个条款被看作是兰州市“住改商”合法化、规范化的一个信号，为在疫情期间陷入经营困境的小微企业提供了一定的帮助。
但凡事有一利必有一弊，“住改商”的合法化，会不会冲击到尚未建立起正常流转渠道的商业地产市场？会不会使得原本就有价无市的商业地产更加雪上加霜？会不会成为压垮同样在经历困境的商业地产开发企业的“最后一根稻草”？
“住改商”是无奈之举还是常态化选择？
不仅是在兰州，在中国的每一个城市。“住改商”都是一个敏感的、令人头疼的问题，尤其是在省会城市和经济发达的大中型城市当中，公司、餐馆、网店、棋牌室、培训机构……，越来越多的经营性场所栖身在住宅小区内，使得“上宅下店”成为普遍现象。
而普通民众对于“住改商”的态度也趋于两极化，一部分人认为“住改商”给他们带来了便利，也有一部分人认为“住改商”干扰了他们的正常生活，也由此引发了不少纠纷。
即便是在一些已经出台“住改商”新规的城市，“住改商”的执行与监管也矛盾重重，一方面，根据物业管理条例来看，“住改商”除需要遵守法律、法规以及管理规约外，只要经过有利害关系的业主同意即可，但另一方面，在具体的执行过程中，“住改商”的公示主要是物业管理公司在操作，社区内部居民的协商形同虚设。这是“住改商”的核心矛盾之一。
对待“住改商”的问题，很多城市的心态也是矛盾的，比如自2000年以来，广州市的“住改商”政策屡次调整，经历了“禁止、放开，再禁止、再放开…”的反复。兰州市也同样如此，在2016年以前，兰州市的“住改商”是被允许的，2016年兰州市调整《物业管理条例》，又禁止了“住改商”企业的经营活动，并拒绝为其办理营业执照。
直到今年三月，又有限度地（限定企业性质）放开了“住改商”的禁令。显而易见，“住改商”禁令的放开，其目的是为了扶持疫情期间经营困难的小微企业、恢复受到疫情影响的城市经济。但“住改商”产生的矛盾依然存在，建筑物所有权区分、相邻关系、侵权责任、合同保障等方面的问题依然没有解决，监管依然不到位，长此以往，矛盾还会加深，因此，笔者认为，此次“住改商”政策的调整，恐怕是一时的权宜之计（就像已经被多地叫停的地摊经济），一旦城市经济恢复到一定水平，恐怕“住改商”还会被禁止或是从严执行。
“住改商”对兰州商业地产影响几何？
说起来，兰州的商业地产发展时间也不算短了，但商业地产的发展水平和规模一直马马虎虎，商业地产的布局也较为分散，从来没有形成过像一、二线城市那样比较集中的、大型的CBD中心。
当然，这与兰州的城市综合实力有关，我们民营企业的发展环境、我们商业业态的整合能力、以及我们的消费层次和能力，都还不足以支撑大型的CBD组团。大概有人会觉得，这只是时间问题，每个城市的发展都需要一定的过程，假以时日，兰州的商业地产早晚能够发展起来，成为城市经济的有力支柱。但恐怕这只是我们的一厢情愿。
城市综合实力的提升可不是喂猪养孩子那么简单，只要有吃有喝，每天多少都能长一点。在兰州人口流失加速、城市财政吃紧、商业环境堪忧和经济增长乏力的大前提下，我们的商业地产，其实一直都“无商可言”。
而另一方面，兰州的商业地产、尤其是写字楼、LOFT公寓等产品的开发体量却在持续增长。据戴德梁行《2020年兰州写字楼市场发展报告》中称：自2015年起，兰州写字楼市场年均新增供应量为41.9万平米，2020年全年新增供应量为47.3万平米。目前兰州写字楼市场总存量为278.1万平米，其中只有15.4%的面积由开发者自持，剩余84.6%的面积都需要分割出售，销售压力巨大。除此之外，兰州写字楼市场的空置率也令人担忧，目前兰州写字楼市场整体空置率达到31%，空置面积为86.2万平米。其中安宁区写字楼空置率41.5%，城关区写字楼空置率30%，七里河区写字楼空置率25.8%。而且由于疫情的影响，2020年兰州写字楼整体租金也出现了5年来的首次下降，目前已经跌破百元大关，整体租金为97.5元/平米/月。市场前景并不明朗。
在兰州市场上，写字楼的销售同样不容乐观，数据显示，2020年兰州写字楼成交量为9万平米（以网签为准），销售量仅占新增供应量的19%，总存量的3.2%。在如此严峻的销售形势下，兰州市调整“住改商”政策，解除“住改商”禁令，一定程度上释放了写字楼市场的“刚性需求”，无疑是对原本就不乐观的写字楼市场来了个釜底抽薪，兰州的写字楼市场、尤其是LOFT、SOHO等小面积公寓类产品，销售前景恐怕会雪上加霜。
“住改商”能否帮助小微企业脱困？
兰州的小微企业面临的困境，绝不是只有“无力承担办公场地费用”这一个。事实上，自中国开始出现民营经济以来，民营小微企业就始终在重重困难中挣扎求存，它们既不是“两桶油”也不是“铁老大”，自然难有国资委“亲儿子”那样的待遇。
政策扶持不到位，市场监管不得力、行业竞争不公平算是常态，近几年更面临着人力成本上涨、办公场所租金高昂、融资困难、品牌建立难、周期长、推广费用高、经营成本高、利润微薄等等问题，小微企业的发展可谓举步维艰。仅以融资困难的问题为例，我们的小微企业贷款利率比大型企业要高6~8个百分点，就这样还不一定贷得到款。与这些问题相比，“办公场地”的问题还算是次要问题。
基于以上原因，小微企业的发展需要更全面的扶持和更优化的营商环境。仅仅放宽“住改商”的限令，虽然能够给予小微企业一些帮助，却并不能从根本上解决小微企业面临的问题，反而会进一步加重兰州写字楼、公寓等商业地产的销售压力。
在兰州，很多小微企业在居民区、住宅楼里办公，其实早就已经是一个心照不宣的“既成事实”，放开“住改商”禁令，只能算是给了这些企业一个“名分”，但每一次影响商业地产市场的政策调整（比如提高商业地产首付比例），所带来的市场压力却是实实在在的。
此次“住改商”限令的放开，会在多大程度上帮助到小微企业？又会对商业地产市场造成怎样的实质压力？“所得”能否“所偿失”？还真的很难讲。