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从人口热力图里,我发现了一些广州楼市的秘密!

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地产少年号 2021-03-04 18:44

“短期看供需,中期看政策,长期看人口。”

人口,城市兴衰的晴雨表,长期来看,一个人口持续流出的城市,房地产市场很难繁荣,而人口持续流入的城市,房价支撑性显然要高于前者。

一线城市与东北房价走势对比,就是一个很好的例子。

尤其在强调“房住不炒”的今天,人口流动和房地产的长远发展,有着密不可分的关系。

那么,对新手买家而言,跟随“人气”买房的方法,可行吗?

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想要判断某个区域的人气值,城市热力图,就是一个很好的参考指标。

什么是城市热力图?

官方解释是,通计算人群空间分布,用不同颜色区块叠加在地图上实时描述人群分布、密度和变化趋势,清晰反映资源聚集力。

简单来说,在热力图中,红、黄、绿、蓝色彩代表区域热度的由强到弱,区域颜色越深,代表该区人群聚集度越高、流量越强,反之同理。

为了让大家有更直观的感受,我们先看广州整体热力值分布情况。

意料之中,广州的人气沸点,主要集中在中心城区,天河、海珠、越秀等区基本上是“一片红”。

反观南沙、增城等外围区域,人气还是比较欠缺的。

毕竟,中心城区作为广州最早发展的,相比外围城区,目前教育、医疗、商业等配套资源都有绝对优势。

不过这也说明了一点,经济、产业等方面的竞争力遥遥领先的区域,人口密度高更高。

折射到房地产市场,有人口,有产业的区域,房价是靠真实需求堆积起来,一旦楼市有震荡,也会是影响最小的。

借用一句话,“大潮之时,冲上浪头并不意味着胜利,潮水退去后能够安稳上岸,才是真实力。”

随着城市化进程加快,骨架拉伸的同时,各个板块也在随之变化。

具体到广州各板块,热力值各不相同。

除了一些老生常谈的现象,我们还发现广州热力图上几个有意思的特点:

第一,生态资源丰富的板块,热度值普遍较低。

从上图可以看到,生态资源聚集的片区,在热力图上几乎一致呈现冷色调,堪称“万红从中一点绿”。

不过,需要注意的是,虽然同为生态区,中心区和外围区的房价截然不同。

虽然同为生态资源丰富板块,天河公园二手均价6万/m²,二沙岛均价二手均价10万m²,从化温泉镇二手均价1.2万/m²。

可见低密改善的价值,是依附在优越地段之上,远郊的低密改善,并不能带来很高的溢价。

其二,房价和人气,未必都是正比。

最典型的代表莫过于南沙。

蕉门河-金洲

明珠湾

蕉门河-金洲,目前南沙发展最成熟的板块,新房均价29107元/m²;明珠湾,虽然人气不及前者,但房价更高,新房均价35672元/m²。(数据来源:贝壳)

其中,很大一部分原因要归功于政策规划。

2012年,明珠湾起步区建设正式启动,对标当年珠江新城,重点发展金融服务、总部经济和科技创新等高端非生产性服务业。

经过九年的产业布局、规划与招商引资,明珠湾起步区产业吸附能力全面提升,截至去年就已落户项目30多家。

正因如此,虽然明珠湾人气确实仍有待提升,但并影响它成为南沙的C位。

其三,热度值并非一成不变。

最直观的一点,同一区域,时间不同,热度值也会有所变化。

14点的珠江新城

23点的珠江新城

上图分别是珠江新城不同时间段的热力图,可以看到,红色部分高热力点随时间变化而减弱,变成热度较低的橘色。

如果单看热力图,我们能因为珠江新城夜晚人气低,就否认它的价值吗?显然不能。

当然,这只是一个小例子,但同时也从侧面反映出,跟着人气买房,可以作为置业的一个参考标准,但不是绝对。

综上所诉,简单小结一下。

1.人气固然重要,但不是唯一,城市发展方向、政策规划等,都是影响房价的重要因素。

例如上文提到的南沙明珠湾。

2. 热力图能直观反映人口密集程度,可以作为市场流动性一个参考。

房子的本质是居住,热力值高,意味着该区域会有较高的居住需求,未来不缺“接盘侠”。

3. 市中心始终是人口和资源的聚集地,房价会比外围城区的“抗跌性”更高。

在楼市中,人口密集程度可以反映出一个区域的经济活跃程度,同时,它也是房价的重要支撑因素。

4. 随着城市轨道交通路网的完善,睡城边界正在外溢化

白天在中心城区工作,晚上回到外围城区休息,这样的趋势会逐渐增强。从以前的番禺,到现在的增城,可见一斑。

【End】

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