去年热播的影视剧《安家》里，有一句经典台词：房子不光是房子，也承载着一家人一辈子的幸福。
在一二线大城市买房不是一件容易的事。而如今在中国的四五线小城市里，买房又要付出多大代价呢？
前几天，我去了趟福建的革命老区县龙岩长汀。
与友人漫步在小城街头，抬头一望，头上有块广告牌：优质学区房，首付仅需40万。
首付仅需40万！这不是应该出现在福州郊区的广告语吗？有那么一瞬间，我感觉自己是在福州周边的某个“卫星城”。
这里是长汀，属于四五线小城，我对这座小城的楼市产生了浓厚的兴趣。
1.35万/㎡，秒杀龙岩主城区
航拍长汀县城 图片来源于新华网
看一个大城市的房价，一般我会选择去看贝壳或者安居客上的价格，业内人士都知道，在二手房领域，挂牌价并不等于成交价，大概率上挂牌价是低于成交价的。
非要问为什么，这是行业规则。如果你在网上看到一套单价低于市场价的房子，基本上就知道是个“饵”。
同样的方法，放到看县城的房价上，就不是“饵”的问题，而是因为县城的房地产交易频次不高，挂牌价的数据参考性更是弱爆了。
2020年5月中旬，长汀县宝珠路汀州小学对面的汀州臻府项目开盘均价约1.35万/㎡。
这个开盘价直接秒杀了龙岩城区部分在售一手商品房的均价。
借着游玩的机天，问了问一些长汀人，他们对长汀新房房价的感知，均价在什么水平？得到的数据为大概在1.2万/㎡以内。
安居客上说，同比去年长汀房价上涨11.66%，价格直逼龙岩市区，位列全市第二。
究竟是哪些原因，促就了这座县城房价如此之高呢？
90.2%，一个不容忽视的现象
长汀县2020年国民经济主要指标 图片来源于长汀县统计局
今年春节期间，网上看到一篇文章《县城，没有房地产》。
以湖北荆州下面的一座普通小县城为例，提出观点：买房一定要避开县城！
因为县城人口流失严重、工作岗位少，购买力低等原因，之所以现在有些县城的房地产出现上涨的局面，是因为阶段性需求爆发，但并不具备可持续性。
为了证明这个论断，他还举例了低价二手房很多、毛坯空置率高和过两年很多人拒缴物业费的现实情况。
说得有一定道理，相比之下，长汀楼市又是什么情况？
根据《2019年长汀县国民经济和社会发展统计公报》显示，2019年末全县常住人口40.1万人。常住人口城镇化率52.6%，全县总人口54.91万人，总自然增长率为12.2‰。
全年房地产开发投资17.37亿元，比上年增长41.7%。全年商品房销售面积29.30万平方米，增长15.2%；商品房销售额13.77亿元，增长-22.3%。
《长汀县2020年1-12月国民经济主要指标》显示，2020年房地产投资总额17.77亿元，增长2.3%，商品房销售面积31.81万平方米，增长8.5%。商品房销售额26.19亿元，增长90.2%，位居龙岩市第一！
航拍龙岩 图片来源于网络
人口稳定、房地产开发投资和销售面积也都在增长。商品房销售额却下降了22.3%。
这说明小长汀的楼市，2019年商品房均价比2018年降低了，2020年这一年，长汀的楼市房价蹭蹭蹭涨上去很多！
2020年，长汀的规模工业经济效益综合指数和实际利用外资额度，都出现了大幅度下滑。上涨的房价，填上了坑。
商品房销售额增幅，长汀排名龙岩第一，还有一个夺冠的指标是农民人均可支配收入。
这是从宏观上看长汀楼市的现状。对于这样的一个四五线小城。可以看出来，房地产仍然是当地的支柱产业之一。
首付40万元，名不虚传
去年5月长汀某楼盘开盘 图片来源于长汀网
一个地区的房价是否合理，和房产所对应的地段、教育、医疗等附加属性也有关系。
再加上当地人对楼市的心理预期，在市场作用的推动下，最终会通过价格的方式呈现出来。
从表面上看，当地人的收入似乎不足以支撑如此高昂的房价。
来看看福州市的数据，以马尾区为例，目前马尾区有些地段均价为1.5万元。
2021年度马尾区政府工作报告显示，截至2020年年底，户籍人口18.28万，常住人口26.2万。2020年，城镇居民人均可支配收入54978元，农村居民可支配收入29530元。
仅从房子价格来说，长汀的均价已经快要逼近福州市的马尾区。但从人均可支配收入上来看，长汀的人均差不多只有马尾区的一半。
是什么原因导致长汀楼市急速升温，谁在买长汀的房子？
朋友的表弟去年年初刚结婚，而表弟在县城的一家事业单位上班，在当地收入属于中上水平。
彩礼且不提，女方的要求是男方得在县城买一套商品房，起码也要出个首付。这样方便日后孩子上学和小两口日常生活，这要求似乎也并不过分，也是当地婚恋市场上的标配。
于是表弟去年5月在城区买了一套96㎡的小三居，总价130万。用上小两口公积金，按照首付三成来算，需要40万元。
可见，街头广告标价确实名不虚传。
这个楼盘开盘当天立马售罄，还是表弟家里找熟人托关系，才买到这套房子。
从这两年长汀的楼盘销售情况和价格表来看，在这个小城，一房难求和价格高企的情况都是真实存在的。
长汀是名副其实的一座山城，周围群山环抱，老城区面积不大，近年几乎也没有可供开发的新地块。
据了解，当地楼盘的购买者几乎都是当地人，并不存在外地炒房团大规模进场的现象。
价格高昂却仍一房难求的原因其实有很多。
一方面是因为城区地少，近年鲜有新盘面世，造成供不应求的现实。
二是由于在当地，城里买套房子已成为年轻人结婚标配，乡下的自建房并不太受认可；三是为了孩子上学，打着“学区”概念的楼盘引来县里人的高度关注，追涨的心态和氛围很浓。
近年来随着农村人口严重流失，村庄空心化，不少当地的乡村办学点纷纷撤并。
因此为了孩子的教育，即使是在外地大城市务工的年轻人，也想方设法回老家买套房子，好让父母带着孩子在城里学习生活。
而像表弟这种事业单位人员，或是国企、公务员、教师、医生等行业的从业者，在小县城的收入水平处于中上层，同时每个月还有数额不低的住房公积金。
每当小城新盘问世，这波人也会成为购买大军中的主力。
房价，还能往上涨吗
长汀济川门 图片来源于新华网
小县城房价疯涨，其实并不只是长汀一个地方的现象。
目前在国内，许多小县城房价疯涨的背后，都是因为农村人口流失严重，乡村教育资源匮乏，日常生活确实不便等诸多原因造成。
随着我国城镇化发展步伐不断加快，产业经济、教育、医疗等资源分布不均，城镇对农村人口的“虹吸”效应越来越大。近些年来，农村人口不断向外流失，进城务工的农村居民越来越多。
可以看到，除了龙岩市区，全市其他县的人口增长均为负数，且全市整体人口呈现负增长。
市区对县城，一二线城市对三四线城市的虹吸效应，愈发明显。
房价的涨跌，短期看热度，长期看人口。这是一个基本不变的逻辑。
一二线大城市工资虽高，但房价高企，普通人难以留下。
那么，在大城市工作几年，攒够老家的首付回到县城置业，春节过后再出去工作，便成了近年来很多小镇中青年的选择。
年轻人成了短暂归家的候鸟，也因此，近几年人口外流的四五线小城房价降了又升。
在短期，随着农村人口不断涌入，像长汀这样小县城的房子短期内依旧会是炽手可热。这其实是我国城镇化进程中的一部分，也符合市场规律。
从长远看，只有县城经济具备一定活力，吸引在外的年轻人真正回流到县城，在这里安营扎寨，工作生活，形成完善而有活力的产业和生活圈，这里的房价才能真正意义上对得起它的价格。
说到这里，我研究了一下这些年长汀政府主导发展的产业：
稀土及其应用产业、纺织服装产业、文化旅游产业、特色现代农业、医疗器械产业、电子商务产业、新能源产业和健康养老产业……这几年的产值都在增长。
小城房价虽高，背后其实也有它的道理。
诸如长汀这样，福建的一些县城，因为土地供应受限，还有一定的产业支撑，人口的外流和回流数量之差并没有非沿海地区一些县城那么明显。
但高房价能挺多久，要看产业搞起来的速度和年轻人回流的动力如何。（文/张言）