最近，深圳楼市最不缺的就是热点。新房、二手房调控政策接连出招，让人欢喜让人忧。
而其中却有一条被大众忽略的新闻：2021年3月1日起，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施。
01
这个《条例》有多重要？它直接关乎深圳存量土地市场的未来格局。
假如盘不活深圳土地，谁盖房子卖给你？你还去拼积分摇什么号？
那真的只能“利好茅台”，以及隔壁不限购的惠州了。
《更新条例》是去年12月30日深圳人大常委会表决通过的重磅文件，是全国第一部城市更新地方立法。“敢为天下先”的热血，深圳至今还在流。
犹记得那天我在上海出差冻成狗，也万分激动地蹲路边推微信文章，结果刷出一条爆款10万+。
高关注度的背后，其实是藏不住的城市焦虑。
谁都知道想在寸土寸金的深圳搞城市更新，太难了！
分分钟让纵横捭阖的地产老炮们陷入自我怀疑，午夜梦回都直呼“拿错地了！”
为什么总是拆不动、赔不起、玩不转？
复杂的历史束缚，超乎想象的心理博弈，只得硬着头皮在里边消磨吧。
更苦了那些一早就签字同意的拆迁户，绝大多数的委屈都归结于极少数倔强的钉子，有些人可能熬到蜡炬成灰，都没机会看上一眼自己家的回迁新房。
困局待解，局中人一等就是十余年。
有人说，深圳旧改里消耗太多眼泪太多苦酒，埋葬了深圳房产应有的靓丽。
这次的《更新条例》堪称国内先行先试的深圳方案，重点就在于官方终于出手了！
它划出一条明明白白的底线，尝试帮开发商-拆迁户博弈双方破局。
细读全文，重中之重是打破了“双百比例”的藩篱：拆迁再不用强求100%比例的业主同意了。
旧住宅小区签约面积/权利人比例（其中一项）达95%即可进入行政调解，两项均达成95%即可直接进行行政征收。
双95%不仅包括旧住宅小区改造，还适用于城中村合法住宅、住宅类历史违建物业等。
同时，为了杜绝拆迁户狮子大开口式的索赔，旧住宅的补偿条件也明确为套内面积1:1。
可以看出，条例还是倾向于通过行政调解降低未签业主的预期、从而实现项目的签约。但假如钉子户不在当前政策趋势下降低自己的预期抓紧政府给的最后时间签约，他们面临的就将是“行政征收”。
02
不知道何年何月起，深圳人突然觉得家门口的“拆”字比“福”字更喜庆。
一拆抵万福。
本是好事一桩，旧房换新居，城市面貌向国际顶流的小目标更进一步。却不曾想，
阻力皆蓄积在复杂的人性里，期待都消耗在无谓的等待中。
回首过去十年，深圳在2010年明确列出城市更新单元第一批计划，包括8个旧住宅小区改造项目，但似乎个个都步履维艰。
三四天前，福田的华泰小区熬了12年也才终于拆了！该过程有很多复杂历史原因，仅房产证“绿转红”的问题就耽搁了至少7年！
全国瞩目的罗湖的木头龙旧改，十年拉锯战，有49位业主在等待中离世。4枚钉子一路死磕到底，眼看昔日家园已成废墟仍坚守谈判，置1000多户已搬离的业主生活于不顾。
据报道，曾有邻居向钉子户下跪，但求早日顺利拆迁，也未能改变其心理价码。
最终，还是靠官方强势介入后，项目改造才得以划上句点。看今年深圳潜在入市的新盘列表，木头龙项目名列其中。
其实去年，南山的深业鹤塘小区旧改后的新房已入市并大卖。
同为深圳第一批，眼看着人家的房子赔偿了，卖掉了，赚钱了。但仍有一部分因为更复杂的原因拖到现在。
比如盐田的海涛花园，虽然签约率已突破了98%，却仍有少数钉子户凭着“特殊权属问题”与开发主体僵持着。
我身边有海涛花园的拆迁户朋友，内心非常焦躁，在他看来现在的状态很吊诡，拖沓不前的根由，说白了就是极少数邻居的贪婪所致！
所谓“特殊权属问题”，大多发生在一楼和顶楼住户身上。
买过二手房你就知道，市面上尤其老房子总会出现一些特殊户型，比如买80平房子送300平天台或入户花园的神奇户型。
这是因为老旧小区的管理普遍落后，像一楼的花园、顶楼的天台，谁有胆先圈盖起来就算是谁家的。
平时没人问津也就罢了，但拆迁时开出天价真有点儿说不过去，尤其还因为这个因素延误所有小区业主的回迁进度更不地道。
朋友向我展示了律师提供的资料，据最高人民法院关于《建筑物区分所有权》的司法解释来看，花园和天台不能等同于房屋面积，主要有几个方面：
一、要在规划上将其纳入房屋面积部分、而非后期销售时加建；
二、要在物理上专属于特定房屋，也就是在规划设计时此部分可以用作房屋居住而使用、而不是通过后期销售将公共绿地改变为入户花园来使用；
三、在实际交易环节，市场买家也不会按照房屋的同等价值或者面积与业主进行买卖。
常识也告诉我们，花园和天台通常都只算作房屋的附属物，而不能等同于房屋面积进行面积赔偿或者按照房屋价格来赔偿。
其实，此次条例也明确了除红本住宅外的“其他建筑”的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。
而《深圳市房屋征收与补偿实施办法》中对天台、花园这类房屋附属物已经进行了征收的细致规定，“对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定”。
按照目前评估机构对房屋构附属物的重置价标准，一般一个天台和花园最多补偿1-3万！细节可见网传的一份补偿参考列表：
他不知道这些钉子户到底想要多少钱才够数，但他的内心和大多数已签约的邻居一样，只盼着早日回迁！
深圳城市更新已经进入赛车道，别人家的拆二代都在海景豪宅里“躺赢”了，而他身边的这些拆一代竟然还死板地固守在危楼里耗着。
就像看着别人家的孩子都大学毕业了，这帮人还在死磕黄冈密卷跟高考较劲！恨其不争。
历史早就写满答案，少数人绑架多数人的结果，往往是一小撮人有机会满足一己私利，却让大多人错失更大的财富机会。
03
所以回归主题，深圳方案《条例》就是那个拯救被旧改困住的人的破局者。
史无前例的先行先试，用法治示范为城市更新高质量发展保驾护航，更是彻底激活深圳的存量土地供应。
“行政调解”、“行政征收”，以及此次创设的“个别征收+行政诉讼”制度，我认为都具有划时代的意义。
下一个十年，深圳人要集体突破旧改难题，不要一个项目一改就是十年之久。
深圳想要再顶破自己的天花板，向前再迈进一步，势必绕不开城市更新这个宏大的命题。
不只是简单的拆与建，其中蕴含着这座大湾区核心城市+先行示范区的格局。
官方此次执行的弹性策略很高明，降低市场预期，并配之以“行政征收”的雷霆手段。目的就是破解掉“搬迁难”这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。
大步向前冲冲冲的深圳人，心里真的没必要钉着一颗钉子。
倘若你还身处局中，不如见好就收。
“行政征收”对于倔强的业主只会是“下下策”的选择：
其一、深圳城市更新是强区放权，所以各区在《条例》基础上制定的细则不同，未签业主无从对比参考；
其二、双95%条件满足后，官方在“行政调解”仍不通的情况下，会出具征收细则，包括征收流程、征收标准等，以当年的罗湖木头龙项目征收为例，政府最终给到钉子户的征收条件（建筑面积1:1.2）是低于市场主体给出的条件的（建筑面积1:1.3），并且是征收文件下达后“强制执行”，没有任何回旋余地。
其三、除了房屋面积的补偿低于市场主体，其它构筑物也只会按照市场评估价格及目前有法可依的《深圳市房屋征收与实施办法》来执行，按照目前的补偿标准也将远远低于市场主体给到的赔偿。
常识也告诉我们，花园和天台通常都只算作房屋的附属物，而不能等同于房屋面积进行面积赔偿或者按照房屋价格来赔偿。
总之，未来想在深圳当钉子户太难了，想比邻居一夜暴富还富的幻想也该破灭了。
结
2021刚开始，深圳楼市就已经发生了太多事。
房住不炒的大时代，原本很多人坚定认为绝不能出台的政策都雷厉风行地被安排上了。
深圳速度，深圳力道，深圳方案，该来的都来了。
为了保障绝大多数人的利益，官方也拼了，专治各种不服。
这注定是一个破局之年。
当深圳城市更新驶入快车道，与其当一颗倔强的钉子，不如卸下包袱与这座城市一起奔跑。
在致富的道路上撒汗如雨，在追梦的道路上风驰电掣，都是值得的。因为深圳永远不缺奇迹，它从未让全身心投入其中的人失望过。