本文是楼市头条的第537篇原创
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楼市头条 | 观地产 看中国
前不久，我在文章里专门说过，深圳可能对经营贷动手了，很多人可能要睡不着了。
这两天又陆续出了几个锤：
1、工农中建四大国有银行深圳分行均已执行指导价发放按揭贷款；
2、经营贷参考二手指导价发放贷款
据《券商中国》消息，中行和上海银行深圳分行已经开始执行，经营贷的房产抵押贷款将以指导价为基准打7折。银行业的人士预计说，后续其他银行也会跟进。
基本锤死了，想靠经营贷套钱出来炒房的逻辑行不通了！
不过，这不是最严重的。
经营贷行不通，大不了就不买不炒了，回家老婆孩子热炕头，过过小日子也挺好。
但对已经用了经营贷的，杠杆高得不能再高的，恐怕日子就没那么好过了。
如果说，房贷按照全面按照指导价执行是对炒房客关上了大门的话，那一旦经营贷全面按照指导价执行，那就是对炒房客关门打狗了（不好意思，没有不敬的意思），极端情况下，许多依靠经营贷高杠杆炒房的人，可能会破产。
01
先说说消息面，事情是这样的：
《券商中国》最新的消息说“继银行按指导价上浮15%被政府辟谣后，经营贷传出最新消息，也按指导价执行，四大行之一的中行即将执行，抵押金额（放款额度）=面积*指导价单价*7成。目前中行已经停止递件。”
这个消息，纸面上的传递的信息是，那些想用经营贷炒房的人，赶紧死心吧。
我在上一篇文章里就提到过这个事
但是呢，当时只是个案，没有实锤。
不过，更深层次的是，有一拨人可倒了大霉了。
那就是已经做了经营贷刚好到期准备续贷，以及，刚刚做完经营贷的那批人，我们可以称之为高杆杠炒房客。
高杠杆炒房客，顾名思义就是运用高杠杆或者全杠杆的模式进行炒房的一批人，他们主要是对房地产行情的预期进行赌博，在较短时间内赌一个地区的房地产行情会有较大幅度的上涨。
而这个价格的上涨会在资金面上抹平高杠杆的利息损失，从而取得可观的经济效益。
有点常识的人都知道，高杠杆就是个赌博。
在楼市顺周期的时候，高杠杆炒房确实富了一批人，财务自由的人有之，身价上亿的人也不少。
但，高杠杆的事玩多了，也会被雷劈。
比如深圳的媒体就报道过一个案例：
一个叫阿海的炒房客，在715前的杠杆买房加到了极致，在深圳拥有的十几套房，小则三两百万，大则八九百万，每个月至少要还贷四十多万，月供不够，就用银行消费贷套现来补充资金。在715后政策看不到放松的情况下，继续持有成本太高，投资没钱赚，最后阿海终究被迫选择弃房断供。
要说，这次新政之后，类似于上面这个阿海的人，绝对不会少。
举个例子：
2020年初，陈先生用经营贷破解了银行的限贷政策，买了一套总价2000万的房子，其中陈先生自有600万。
具体是这么操作的：
1、先是找中介先为买房者注册或过户一家公司，并伪造经营流水，让自己“变身”经营者。 2、然后找垫资公司提供一笔过桥资金来全款买房。 3、房子过户到陈先生名下后，他再把房子作为抵押物，向银行申请经营贷来偿还过桥资金。
银行当时给陈先生做了1年期的经营贷（经营贷都是相对短期的贷款，深圳一般的期限是1年、3年、5年），2000万的房子贷出1400万。
还了垫资公司的那笔钱之后，他只用了600万的自有资金。
原本是打算在期满了之后，再找垫资公司还上贷款，把房子从银行赎回来；再用房子向银行二次抵押贷款，把钱贷回来，再还给垫资公司，完成续贷。
是不是有点绕？
其实就是把前面的操作再来一遍，搞个续贷（得先连本带利都还了再贷，不是直接续约），运气好的话，房子涨价了，还能多搞出来点钱。
而且，在这期间，需要还给银行的贷款利息、以及需要还给担保公司的利息比起房价来，相较来讲都是较小的数目，在可以续贷的情况下，是贷款人可以承受、没啥大问题。
这也是用经营贷炒房的人的常规操作。
但是现在，经营贷降额了。
而陈先生的经营贷马上就要到期了。
1、陈先生经营贷到期，需要向银行还款1400万； 2、没有现金的陈先生，本打算再找垫资公司借1400万还给银行。
如果顺利的话，陈先生就能赎出房本。
接下来，只需要再用房本再次申请经营贷，银行的钱批下来之后还给借款机构即可。
这个时候，出问题了。
无论是银行还是担保公司，都会按照最新的指导价对房子进行评估贷款。
第一种情况，垫资公司可能只给陈先生按照指导价借款600万。
市场价2000万的房子，假设指导价格为857万，按7成贷款，垫资公司可能只给陈先生按照指导价借款857*0.7=600万；
但陈先生一共欠银行1400万，现在垫资公司只给借600万，一下子就产生了800万的缺口。
这800万从哪里凑？
如果凑不齐钱偿还银行的贷款，不能将房子从银行赎回来，就不用提后续再将房子抵押给银行完成二次贷款了。
而这其中，红本是一直抵押在银行那的，贷款人并不能用抵押的房产进行交易来凑钱。
还不完贷款，银行将会把你的房子收走。
之后，你只能哭着看着你的房子出现在了法拍房的市场上。
第二种情况，假设垫资公司愿意借出1400万，可问题是银行再次续贷只能按照指导价贷出600万。
得了，还有800万的缺口。
就是说，在自有资金不够的情况下，做经营贷的人资金链必将断裂，这就是一个死局。
目前来说，工农中建四大国有银行深圳分行均已执行指导价发放按揭贷款；中行和上海银行深圳分行已经开始执行，经营贷的房产抵押贷款将以指导价为基准打7折，后续其他银行也有很大的可能会跟进。
同时，银行也在严查贷款违规使用，网传已经有人因消费贷款违规使用被银行要求三日内结清欠款。
也有中介透露在有人在申请经营贷时因为违规操作，被银行抽贷，要求提前收回贷款。
这也可以说明，深圳打击经营贷、消费贷等资金违规流入楼市的决心和力度，前所未有。
02
这次调控的影响还不止这些：
深圳一下将高杠杆强行压低，接盘者一下变少了起来，对炒房客而言，对流动性的打击是致命的。
按现在的指导价格来算，只要是买二手房，首付至少要提高到5成左右，更不用说有些改善型买家本身存在有房有贷的情况下，要准备的首付将会更高。
我看了一下，深圳房地产中介协会发布的最新数据说，新政后二手住房成交，单周网签量下降近七成。
这个降幅其实挺恐怖的，如果周期拉长些，就是歇菜的节奏。
当然了，必须强调一下，新政之后马上就是春节了，网签量下降也是必然。
有人会说，房价再涨涨就没事了。
你可千万别这么想，尽管就长期而言，深圳房价还是会继续攀升，但短期内，想涨或大涨，可能性已经不大了。
我们说，从去年715以来，深圳的楼市调控大致经历了三个阶段：
1、715新政，对限购、限贷、限离各种加码，试图在需求端控制住，但效果不大。
2、加大新房和土地供应。
比如，2020年，深圳全年供应地块超过了过往3年的总和，土地出让金800亿。还有，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是创下近七年来同期新高，达6296套，这都是加大供应的结构，但是，仍旧不管用。
3、在资金端动手。
任泽平说，房地产短期看金融、中期看土地，长期看人口。但我央企负责政策和战略研究的朋友跟我说，他们悲观的发现，房地产短期看金融、中期看金融、长期也是看金融。所以，最近几年，他们被迫的跟着四处拿地，美其名曰跟着泡沫起舞。
其实吧，大家都知道，深圳是一个狂热投机的城市，深圳人胆大，只要是买房，深圳人各种贷款工具，各种贷款手段都敢用，而且敢顶着天用。
你看满大街上，凡是手上有个两套房的，哪个人不是欠着一屁股债。
但深圳对贷款的控制，其实又是极其松的。经营贷、房抵贷、消费贷等等，只要上头不管，你随便用。
但是呢，面对不断狂涨的房价，和不断火上浇油的投机，相关方面也坐不住了啊。
所有人都知道，再这样涨下去，迟早要出大问题。
这次出台参考价政策，其实是很致命的，它掐住了楼市的咽喉——贷款。
因为绝大部分人买房，都要看银行的脸色。
只要卡住贷款，房产涨幅自然就会被按住。
有人做过统计，现在深圳买房，首套房首付比例由三成（30%）提高到了46%左右。
但是，相对于动辄千万，几千万的房价，深圳人其实又很穷。
再多掏个几百万，几乎是要了很多人的小命。
从高层的意思来看，也是这么回事。
就在昨天，银保监会主席郭树清就说了，房地产领域存在巨大泡沫。
我在上一篇文章的说过，715新政失效后，官方开始点对点的打击了，比如在福田集团办学、搞名校运动，在龙岗试行大学区制，是为了点对点的打击学区房，这是深圳这波房价大涨的罪魁祸首之一。
另外就是重点打击以深圳湾、前海、宝中为代表的西部热门板块。
比如，按照指导价来算，东部房价打7-9折，西部房价打5-7折。
官方的思路其实是很清晰的，只要按住了西部的深圳湾、前海宝中，和福田香蜜湖、百花为代表的学位房，深圳房价上涨的火车头就被按住了，控房价就有希望。
这些地方也是炒房客云集的区域。
有人开玩笑说，在这些地方的上空，飘着的都是钱，只要有机会，就会下来兴风作浪。
但是呢，凡是炒作厉害的地方，都是存在高杠杆和泡沫的。
假如调控在接下来的3年内没有放松，市场横盘，3年后投机者想卖的时候，可能一分钱的利润都赚不到。如果卖出去了，光是这3年内的利息，也已经够呛。
如果再因经营贷等资金周转上出现问题，你说，他们这些人怎么办？