刚刚，上海发布新政，继1.21沪十条之后，加码限售——购房合同网签备案满5年方可转让。
北上广深杭五大一线城市里，现在只有北京商品住宅还没有限售，广深杭上四城陆续推出了限售。之前，也有厦门、福州、青岛、成都已经推过限售。我们只对比五大一线城市，按时间倒序。
刚刚，上海限售政策：“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。”
注意，弄懂上海限售不容易，有前提条件——“优先购房政策”、“新房”、“网签为界”。
上海在1.21出台“沪十条”，其中要求：“完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足‘无房家庭’自住购房需求”，这是上海“优先购房”政策的由来。
在2月6日，上海首批3盘发售时，“优先购房”细则落地——全部采用计分制优先满足 “无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个分数；再按照摇号人数比房源多30%的原则（即1.3:1，深圳是3:1），按计分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
这个里面，最核心的是认筹/套数比=1.3:1，超出即要执行优先购房，进而接受今日的“限售五年”政策约束，而如果不超出，那则应该理解为：不需执行该等限售政策。
第二，从政策文件看，上海限售政策只针对新盘，不涉及二手。
更重要者，上海限售计时非常“独特”——以“购房合同网签备案”为界，这一点，非常有利于购房人计算房产持有时间。别看它限售五年，实际上，和其它三个一线城市相比，上海的限售是“似紧实松”，并且“时间最为可量化”（下面说）。
再看杭州。
1月27日，杭州出台新政，在原来限售的基础上进一步加强住房限售——“规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。
杭州限售较久，2020年首提“五年限售”，当年9月4日，杭州出新政，规定无房家庭以优先购买方式取得的住房，拿证之日起5年内限售。这里面，涉及到对“无房家庭”认定标准，也解释了什么叫“无房家庭优先购买”（下图）。
那么，1月份的政策，是在之前的基础上再次加码，规定新房中签率“小于或等于10%”，都要五年限售，也就是说认筹/套数比≥10:1。
从政策看，杭州也是针对新房限售，限售起计点是“拿证之日起满5年”，这个是各地的通行做法，其实不太好计算持有时间。
再看深圳。
在深圳的小伙伴都熟悉，深圳2018年7.31推“限售”政策——3年限售。
“居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让”。
看起来，深圳是限售期不长的，不如杭州，也不如上海。但实际上，加上其它约束，深圳的政策是非常不轻松的。
一是深圳的限售政策，是涵盖了“二手房”的，这是上海、杭州所没有的。二是，深圳以拿证之日算3年限售，实际上根据我们之前的文章《盲目打新的风险》推算，“打新”的买房人锁定期限要在至少6-7年。这是因为去年疫情期间，新盘销售门槛变宽——出地面即可。很多新盘的交房时间都迟到2023年底，加上拿证，再加3年限售，锁定期就会很长。
最后看广州。
广州是这四大城市里最早出台限售的，早在2017年3月30日，广州便颁布“限售令”，限售2年。
“居民家庭新购买的住房（含二手房），须取得不动产证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买住房，须取得不动产证满3年后方可转让”。
从政策覆盖面看，广州也涵盖了二手房。但从限售期看，广州是最短的。
综合对比来看，我认为可以跟大家谈几点。
一、上海偏松。
看这4个城市的限售，大体是以下几个特征：
1）广深杭是以拿证算起点，上海是以网签算起点，看起来上海5年很长，但实际上更容易计算，因为房地产是期货，网签之后，还有交房、办证，这个过程至少都有1-2年的时间，。所以，上海看起来时间长，但是，不能和杭州比。深圳如果没有去年销售门槛的降低，也不能和杭州比。但因为销售门槛降低导致交房时间延长，所以，深圳限售3年实际上跟5年差不多的。所以，上海虽是限售5年，但扣掉交房、办证时间，实际限售应该也是3年左右。但！注意，从上海、杭州看，深圳、广州如果接下来政策控不住，继续延长到5年也不要吃惊。
2）广深是覆盖面广，广州、深圳都是覆盖了二手房，政策的打击面是非常大的。上海、杭州则都只针对新房，而且是“无房优先”的新房，政策的打击面是可以比较窄的。所以，别看广州限售期只有2年，但是覆盖面大，而且加上交房、拿证时间，广州是不弱于上海的。当然，这一点，和上面说的道理一样，对于上海、杭州，如果二手房控不住，这个限售扩大覆盖面也是一样“自然而然”的。
二、不要高估限售的作用。
在有关限售的很多文章里，我都看到类似的评论：把限售期限延长到5年-10年，甚至15年，看看房价跌不跌？深圳春节前后有关限售“3改5”的传闻也一度甚嚣尘上。雪球上也有粉丝表达过类似的看法。
总体给我的感觉是，不少人是因为对高房价太痛恨了，所以不管是限售也好，限购也罢，都“越狠越好”，只要政策狠一定能把房价干趴下。
我们搞观察的，不能带着情绪、立场看问题。类似限售这些干预政策我说了几百遍了：短期有正面作用，但是越久副作用越大，直至超过正面作用。限售的确在短期内，能够起到加长买家持有期限、抬高对其资金能力考验的作用，进而降低回报预期，逼迫他退出市场。就是让你手里握着6-7年不能卖，这个期间你得老老实实赚钱供房子，傻了吧。
但是限售会降低新房的流通性，减少二手房的供应。不管你是限售3年还是5年，那么，在这个限售期内，新房不能流入到二手房市场上了，这造成二手住房供应量的减少是显而易见的。比如上海，意味着从今天开始到未来的5年内，新卖的房子可能都要“停”在那里（我们假定所有的新盘都被限售），大家可以算一下每年上海的新房成交量有多少，就有多少不能动。同理，深圳2018.7.31起限售3年，如果是买二手房，那意味着一直到今年的8月，才有当时买的房子放出来。如果是新房，加上交房办证，保守假定以5年为期，那则意味着一直到2023年的8月之前，深圳这5年的新盘都不能流入二手房市场。每年4万套的新房成交，5年就是20万套，市场上没有这些货了，只能靠存量二手房来撑。
Ok，我问大家：你觉得二手房的业主会不会继续联手抬价？如果深圳的人口、经济、真实需求量一直都在增长的话，那些人去哪里买房？
除非全面冻结这个市场，否则，这是一定会发生的故事。深圳会发生，上海、杭州、广州，也会发生。短期不发生，长期一定会发生。这个你发泄情绪也没用，不要用你的想象去揣测所有买房人。别看短期你觉得对，时间拉长点，你会认同我。
三、政策大乱斗。
我之前在1月的两篇文里都说了：今年是我们新一轮调控的启动，我们会进入一个房价上涨与调控增压的年份。《》、《》。
从现在看，都是如此，各个地方都像竞赛一样的出政策，预防/打压房地产。这个在我们的预料之内，打是一定会打的。而且，不老实，会被打得更狠。不会有例外，越是一线城市，越是要做好“表率”。
这个时候，去预测哪座城市还会有什么政策，已经失去了意义。所有的一二线城市，都会出政策，或早或晚。在大湾区，就一周前，2月27日，东莞也出了调控。很快大家会看到，惠州也不会闲着。
3月从来都是房地产的“挨打月”，从现在开始，各位可以心潮澎湃地看，高潮迭起，每天都有大新闻。