这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：你好！房姐！现在准备入手武汉江汉区的楼盘，作为将来自住或投资，看中了华发中城荟的盘，但银子吃紧，备选远洋心汉口3期，请您帮忙分析下，1、这两个盘（或附近盘）哪个更有升值潜力？2、现在是不是入手的最佳时机？谢谢！
华发中城荟自住还不错，未来有可能推口红领巾，但是目前不确定。 投资角度看性价比不高，是CEO盘，短期内会站岗。 总结:自住可入，投资回避。 远洋有品牌优势，自住不错，生活半径在附近可以入手，未来大概率随大盘。 江汉成熟板块单价都在2万以上，现阶段我们只买汉口单价1.7以内的低价潜力盘，等配套完善之后还会有一轮补涨行情。 武汉建仓宜早不宜迟。
提问：新人首问，房姐你好！我的情况是这样的，我是福建的，在武汉做餐饮生意。15年的时候在关山万科锦程买了一套135平的三房，首付50贷款140，当时是为了小孩上学买的。今年因为疫情，生意不是很理想，负债了四十万左右！6月份的时候有中介打来电话，问房子要不要卖，就想着卖掉置换一套一百平左右的小三房，这样压力也小些。所以就同意了，但是挂在网上一个多月，没什么动静，就两个客户来看房，中介又打电话来问我要不要降价卖，我就说算了不卖了，想等行情好些再卖。现在情况是，我家老二明年9月份又要上小学，我是想说等老二上了小学再来卖，换套小一点的。一三年那时行情好些年入五六十万，现在年入只有二十多万，房贷每月7300，然后贷款利息各种开销，基本就没了。之前是想说卖了这套135的，换个当代安普顿小镇100左右的，就可以把各种贷款给清了，然后就还个少一点的房贷，人要轻松些。看了房姐的圈子，心里又有点不死心，请问我这种情况如何配置合理？当时也有考虑换到花山，但是那边中学不知道在哪上，安普顿的话就是华师附属托管，九年一贯制，要方便些。现在如果把房子卖了，把外债清掉还能剩150，如何安排？谢谢！
回答：你好，万科锦程是优质资产，未来潜力不错，建议继续持有，把房子的金融属性利用好，找渠道截断抵押融资，外债清掉之后，入手一套花山的上车盘，剩余子弹足够还贷款。 考虑到初中，可以入手一套光谷二小+光谷实验对口楼盘的小户型 挂个学位即可。 新学校升学率不好判断，建议孩子读书还是在光谷成熟板块。
提问：新人首问～ 美丽的房姐 你好！疫情原因，收入严重影响，目前海珀御观年底交房，还贷2.3w，准备手上所有钱提前还款150w，减小压力，然后卖掉现在自住城投翰城到手300w左右，不想另加负债，保守方案买月亮湾120 130小户型，两种方案 1、近半年内卖掉自住房城投翰城，年底搬家去绿地，入月亮湾，但是得附近租房一年陪读，城投花重金装修一线湖景，家人极力反对置换！但我不看好城投翰城片区发展空间。 2、家人同意一年半以后等小孩毕业，卖城投再入月亮湾，或者其他片区投资，我又担心涨价，买不起 。 置换时间该怎么选，或者其他思路， 想听听房姐的建议！
回答：你好，如果你是考虑自住，从城投换到月亮湾没有问题。 如果是考虑升值潜力，不建议这样换。 更好的方案是，卖掉城投，入手广州一套上车盘。 或者卖掉城投，置换关山大道 光谷东 白沙洲这些升值潜力更大的板块。 选择贷款的前提，是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。 这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。
如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。 选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款； 选筹错误，利润是负数，所以贷款越多，亏损越多，在合适的机会卖掉。
如果选筹错误，还清贷款是正确的。 但是如果有现金，又可以进行正确的选筹和贷款。 新增的利润，大于亏损的利润，那么就把资产投入到新的利润标的物上，在一个合适的时间，出售亏损标的，也就是卖房。 这里的关键，在前后时机的把握，楼市不是稳定的行情， 往往是3年不涨，一涨3年涨幅，涨幅跑输的标的，也要扛到上涨阶段，才是最佳出手机会。 在此之前，买入的动作，也要同步进行。 支付的利息，换取了新的利润机会。
提问：房姐好，新人首问，坐标武汉。急需做决定，望房姐翻牌，感谢感激。名下一套房产万景苑二期2房，商业按揭，尾款70左右，夫妻两人都有公积金（8k入账）未用，无小孩备孕中，打算自己加上借款在汉口二环内西北湖附近买二手3房，目前因父母住中侨观邸，自己上班也比较方便，所以在同小区看中一套140平3房，现在正在纠结： 现住房万景苑二期因被老小区包围，房价（1.7左右）比一期（1.9-2）及同地段同开盘小区（2万）低 1、在考虑这套在未来是否还有升值空间？自留还是现在就出手换中侨观邸以缓解借款及杠杆压力？（2房换3房无压力，手上还有余钱） 2、考虑离婚自留一套商贷转公积金无贷款压力并出租，以爱人名义公积金买中侨，这样的话公积金都用了，压力主要集中在未来4-5年，还有小孩花销压力。是否值得拉这么高的杠杆保留原套？还是等机会把万景卖掉再投资其他房产？中侨已谈到2.23万31层看两湖，价格合适吗？ 因中侨已付定金（可不要），急需做决定，感谢 补充点3、小白一枚，刚接触理财，现在这个形势是否有必要借款来留两套房？是房产投资好还是其他途径理财好？感觉武汉房价未来涨幅不太大，尤其是二环外，怎么在保留刚需3房的同时，还能使现有资金投资最大化？感谢指引下未来投资方向
万景苑二期这类单体楼，涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。 不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。 可以考虑出手。 中侨观邸房龄偏老，但是自住可以买，31层看两湖2.23万是市场价，可以买。 第三个问题本质就是有没有比武汉买房更好的资金处置方式。 有两方面影响因素：一是时间维度，二是驾驭能力。
从时间维度上看，理财是一种短期能看到收益，长期损失机会成本的。 如果你的钱是长期不用的，二线城市优质板块的房产收益一定是远高于理财的； 你的钱2-3年内要用，持有房产就是不考虑流动性，这么短时间也不能确定说有收益。 从驾驭能力看，理财相对简单但分化极大，房产难度次之，炒股最难（炒股的时间维度=房产的）。
理财看似简单，但是由于标的和规则不同，很多理财挂钩期指、外汇，本质上是对赌的结构化产品，亏损概率极大，这种品种一旦遇到就惨了。
结论：个人认为，对于普通人，短时间不用的钱，买自己看得懂的理财或货币式基金，用低收益获取安全性； 长期不用的钱，持有武汉房产最靠谱。 剩余子弹可以入手光谷东 后湖这些优质板块的低价盘。
提问：[新人首问]美丽的房姐好，现在有子弹400左右，想投资一套房，也有可能自住，最好是江景房，在二七滨江中海十里看了一套143的，后来觉得中海房太贵了不划算准备退了。现在有几个问题：1 考虑去锦绣世贸天胤二期看看200左右的大平层，这个选择会不会好一点了，或者还有其它好的江景房选择嘛? 2 在花山碧桂园水蓝湾有一套220的别墅 ，现在单价2.4可以考虑出手吗，近期不缺钱，只是觉得一直不见涨。3汉口新界广场有套132的，同样也是不见涨,不知道出手时机什么时候好。
回答：你好，感谢付费！
投资角度是不建议买别墅的，主要有以下几个问题：
1.开发商定价太高，溢价通常需要5-10年才能洗干净。
2.总价太高，接盘侠有限，加上具备购买别墅实力的人群，更倾向入手新盘，所以流动性很差。大部分都是老板大甩卖。
3.买别墅，自住角度，要区分第一居所、周末度假、退休养老这三种需求来分别讨论；
投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅两种策略。花山未来的产业发展和人口导入能力，具备从郊区第二居所到第一居所的转变，但是需要耐心等待。
所以既然已经入手了花山别墅，建议耐心长持。 从武汉目前的市场热度来看，江景大平层>独栋别墅>双拼>联排 如果考虑自住，可以入手锦绣，汉阳滨江未来潜力不错，但是汉阳滨江只能买低价盘，入手价格不能超过2.4
新界广场建议继续持有，可以跑平大盘。 如果是纯投资，更倾向入手1-2套关山大道和光谷东。 武汉2017年到现在都属于横盘期，高价盘在回落，低价盘在补涨，价格最坚挺的只有产业区和被低估的洼地板块，潮水退去才能看到谁在裸泳。
提问：房姐，有个问题我想了好几天了，现在睡也睡不好，请您给我个建议吧！我今年32岁，在一家央企工作，刚买了金地格林的房子，97平241万，中间楼层，组合贷款166万，其中公积金45万，每个月公积金交2100，月到手收入9千，基本可以覆盖公积金月供，商贷月供7200。手上剩余68万，家庭月平均收入1.9万（算上奖金），上次6楼的瑞园的房子，单价1.32，120平，考虑到接力贷买瑞园，首付48，贷款112万，月供6550。月供压力就非常大了，按照现在的收入再计算家庭装修和养小孩的开支，5年后存款就为0了。中间如果家里出什么意外，就更不知道怎么办了。但是放弃我又非常后悔，下一期要涨到1.43的均价了，买小户型更没可能了，觉得失去了一个投资光谷东的好机会，别处也没有更好的选择。有几个问题，请帮我解答一下： 1.金地的房子价格是不是买贵了，会站岗吗？ 2.以我现在的家庭收入和资产情况，买瑞园120的新房是不是负债率过高，我适合入手吗？是该买了大户型考虑换个高薪水的工作还是等下一期买小户型？本身是做it的，有机会找比现在高几千的工作，但是出去后就不稳定了，要面对35岁危机。 3.或者买二手房出租，是不是应该在年底淘一套二手房，45万首付，剩余做月供？您觉得我该怎么投资剩余子弹？
回答：你好，感谢付费！
能不能买主要看你未来3-5年的收入是否稳定，能不能在短期内凑到一笔救急资金。 如果稳定，我觉得是可以入手的，加上现在跳出央企，会有更高的工资收入，瑞园放弃挺可惜的，建议先入手，回头实在不行，也可以加价出手，找开发商更名，做个ABC单。
提问：智慧美丽的房姐你好！我和我老公婚前各有房产一套，我的东湖御苑91平两房，商贷，他的坐标城97平，三房，混合贷，预计卖出都在220到230左右。今年孩子快两岁，准备离婚后买一套改善➕学区，目前看中复地东湖国际134平。问题1，复地134平带车位530左右价格合适吗，考虑自住。2，东湖御苑和坐标城，卖一套买复地，首付或者贷款有点困难，可能差几十万，卖两套可以多80万，压力小，还可以再投资一套小户型其他楼盘。您建议卖一套还是都卖了？
回答：你好，感谢付费！
建议出手东湖御苑置换复地东湖国际，可以适当高评高贷。 坐标城可以继续持有，关山大道是光谷领涨区，建议出租缓解月供压力。 从投资角度，一般是建议买小户型挂学位，在附近租房住，剩余子弹投资光谷东。投住分离。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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