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济南土地出让迎来大变化!开发商不再配建学校!

3月1日,济南市自然资源和规划局发布关于《关于加强经营性用地出让管理的意见》(以下简称征求意见稿)公开征求意见。

该征求意见稿提出加强经营性用地出让全生命周期管理,以提高土地利用质量和效益。并拟按规定实施土地统一储备、储备土地统一供应。住宅用地原则上不搭配其他用途用地出让;商业办公用地不得建设公寓式办公;教育用地应先行供地或与关联地块同步供地,各类基础教育设施建设的实施主体为济南城市发展集团有限公司。

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加强经营性用地出让全生命周期管理

该征求意见稿以提高土地利用质量和效益为目标,以土地出让合同和监管协议为平台,通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地 使用权退出等机制,将项目建设、功能实现、运营管理、节 能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理,实现土地 利用管理系统化、精细化、动态化。

征求意见稿的适用范围包括市区内新增的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,以及营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地,按照本意见执行。原划拨土地转出让、集体经营性用地入市等情形,参照执行。

值得注意的是,该征求意见稿是对经营性用地出让相关规定的细化和明确,其中的大部分内容已在经营性用地出让中执行。进一步出台文件明确要求,也是为接下来即将落地的“住宅用地“两集中”同步公开出让做准备。

明确监管职责:谁提出、谁负责、谁监管

自然资源和规划部门是土地出让工作的主管部门,负责经营性用地出让管理,是经营性用地的出让人。经营性用地出让前,出让人应征询相关职能部门意见, 在对征询意见进行综合汇总的基础上,在出让文件中明确出让地块的各类建设管理要求。各级自然资源和规划、发展改革、公安、民政、生态环 境、住房和城乡建设、城市管理、交通运输、城乡水务、园 林和林业绿化、商务、文化和旅游、卫生健康、人民防空、 国家安全、电力等相关职能部门要按照“公平、公正、公开” 的原则,提出经营性用地各项建设要求、管理要素、监管考 核和违约处置等要求,列入土地出让条件,纳入土地出让合 同和监管协议,并按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则, 3对受让人的合同、协议履约情况进行要素评定,依法实施监管。

土地统一储备供应,发布年度土地供应计划

征求意见稿提出实施土地统一储备、储备土地统一供应。由济南市自然资源和规划部门负责根据城市建设发展和土地市场调控的需要,依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地利用年度计划等,合理制定年度土地储备计划。对于依法收回或收购的国有土地,已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地和其他依法取得的土地,统一纳入市级土地储备库管理。未经储备的经营性用地原则上不得进入土地一级市场供应。济南市土地储备机构负责统一对储备土地进行入库和出库管理。

对重点行业企业关闭搬迁地块,以及用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地地块,由土地储备项目承接主体依法依规完成土壤污染状况调查,在前期开发之前已完成的不再开展。

2月25日,济南市自然资源和规划局网站公布的会议消息中提到,济南市将严格落实住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动新的政策要求。征求意见稿并未明确住宅用地集中供地时间,但已明确实施储备土地统一供应自然资源和规划部门负责按照总量控制、结构科学、布局合理、时序有效原则,统筹编制年度土地供应计划,经批准后,及时向社会公开发布。

教育用地先行供或同步供

在土地配套教育设施方面,在土地储备前期开发阶段完成配套教育设施建设,征求意见稿附件《济南市中心城区居住用地配套教育设施建设管理程序》中提出,教育设施用地应先行供地或与关联地块同步供地。教育设施用地采取划拨方式无偿供应,产权归济南城市发展集团有限公司所有。

济南市中心城区(历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区和济南高新区、新旧动能起步区、南部山区管委会代管范围)内,按照《关于济南市中心城区教育资源优化配置的实施意见》(济政办发[2018]24 号)文件要求,招拍挂出让地块配套的教育设施的策划、资金、建设等按本程序办理。

土地储备前期开发阶段,各土地熟化主体与市、区教育主管部门、济南城市发展集团提前对接,根据市教育主管部门制定的教育设施建设规范编制教育设施的可行性研究报告,明确各教育设施占地面积、土地熟化情况、建设规模等事项。

济南城市发展集团根据可研报告编制配套教育设施建设要求和资金预算方案。建设要求和资金预算方案经市教育主管部门审查后列入土地出让方案,土地出让方案中起始价为土地出让价款与教育设施建设资金之和。

教育设施规划策划方案和资金测算经市、区教育主管部门审查同意后,由济南城市发展集团有限公司负责实施建设。

教育设施建成并通过竣工验收后,由市、区教育部门按照管理权限进行验收接管并出具书面意见,教育设施无偿移交市、区教育主管部门办学使用。教育设施通过竣工验收后,质保期内产权由济南城市发展集团所有,期间因质量问题产生的所有维修维护等费用由济南城市发展集团承担。教育设施质保期过后,由济南城市发展集团将教育设施不动产权无偿变更过户至市、区教育部门名下。

住宅用地原则上不搭配其他用途用地出让

征求意见稿还指出,商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应采取公开招拍挂方式出让。对功能实现、运营管理、建设条件等方面有特别要求的出让地块,可通过拟供应计划公示、预申请、招商信息发布等形式,提前公开入市信息。商品住宅用地原则上不得搭配其他用途土地出让;确需搭配供应的,须按照一事一议的原则报请市政府批准。

位于城市重要特定地区(如城市公共活动中心、历史文化街区、传统风貌区、历史文化名镇名村保护范围内等)的项目,应在控制性详细规划的基础上,开展城市设计,纳入规划条件。

商业办公用地不得建设公寓式办公

本次征求意见稿拟规定,商业用地由发展改革、商务部门结合区域功能、社会需求、土地用途等情况,提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态。出让合同中未经约定,商业用地不得建设公寓式酒店,商业办公用地不得建设公寓式办公。

来源:闪电新闻

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