近期深圳调控愈发严格，参考指导价让二手房市场陷入胶着，买卖双方举棋不定，好在今年有不少新盘蓄势待发，打新积分规则的变化，也更加有利于刚需上车。
寻找潜力片区，深圳楼市接下来的置业机会在哪？
跟着规划走，不来虚的，要找实打实的价值区域，即将开通的地铁沿线一定要重点关注。特别是有两条线接驳的站点周边，区域价值更高。
潜力片区指路
光明（6、13号线）：规划有高度，落地很迅速；
大沙井（1、11、12、20号线）：经历大涨后，仍值得长线看好；
大运（3、14、16号线）：宜居标杆区域，沿线物业价值可期；
坪山（14、16号线）：豪气新增2条轨交线，东部潜力股。
除了8号线二期、16号线稍晚一点，深圳近三年即将开通的地铁线，有这样几条进度很快，都能在2022年实现通车，最新站点也下来了，看走向，主要分布在光明、沙井、南山、福罗盐，以及龙岗和坪山。
这个分布，里面蕴含着什么样的价值密码？
建设中的地铁线里，两条及以上地铁线接驳的情况如下，利好区域非常明显，中部的光明、西部的沙井福永、东部的大运和坪山，这些片区地铁线本来就不多，新增线路进一步缩短与其他区域的“距离”，加速地铁站周边发展。
提前布局，充分挖掘地铁盘潜力的时候来了。
1
光明
布局两条地铁线，未来很“光明”
冲着打造“世界一流科学城”和“深圳北部中心”的定位，光明的战略地位相当稳固了。乘着规划利好的东风，光明发展进入快车道，势头相当强劲，去年被爆抢的新盘，是它巨大潜力的有力诠释。
从地铁线布局上看，光明也得到了极大的重视，6号线才开通不到一年，13号线明年也要通车了，一口气布局2条线，而且都是连接深圳核心城区的重要路线，光明的未来很“光明”。
作为有追求的置业者，怎么能放弃光明呢？
今年光明也有不少新盘将推：
光明大街周边的金地峰境瑞府，去年一期5万均价被抢光，二期也准备入市了；
长圳站周边的龙湖上城，主推30多平的宿舍，三四月将会有动作，网传3字头；
6、13号线接驳的公明广场站，大仟里上盖的宏发天汇城，区位无敌了，目前推65-75平公寓现房。
值得关注的住宅，即将入市的宏发万悦山算一个。
宏发万悦山
由宝安老牌开发商宏发打造，宏发万悦山位于去年的网红盘诞生地—凤凰城，6号线观光站和光明大街站之间，13号线二期北延线在此接驳，暂定2024年通车运营，快速通达石岩、西丽、南山后海、深圳湾等片区，非常重要的南北轨交线。
项目分两期开发，一期预计将推300多套89-115平住宅，大部分为90以下小户，89平可做到4房，刚需标配。
宏发万悦山
宏发万悦山周边新盘云集，之前的开盘均价差不多在5-6万之间，一二手房价格倒挂有点严重，旁边的龙光玖龙台之前挂牌价远高于新房，目前指导价5万出头，基本没什么房源。
万悦山在光明来讲，地段、配套条件都是相当优越，除了自带商业，还有周边小区的底商，特别是玖龙台10万平集中式商业，购物消费不用愁；教育资源也比较丰富，项目在光明小学和光明中学的学区范围内。
从宏发官方发布的通告看，“销售工作在积极筹备中”，万悦山入市的脚步也近了，且极有可能成为光明下一个日光盘，关注的朋友最好赶紧准备资料了。
2
大沙井
未来4条地铁线聚集，空港价值凸显
大沙井的崛起（这里涵盖福永和松岗），绝不是偶然。
深圳国际会展中心、4条地铁线、大体量旧改，纷纷布局在这片西部热土，大空港和海洋新城的规划，让沙井、福永站在更高的起跑线上，成为深圳下一步发展重心之一。
从11号线开始，沙井片区价值一天天得以凸显，“大前海”范围必定有沙井一席之地，11号线创造了居住在深圳西岸，通勤南山、福田的可能性，极大吸引了市区“打工人”前来租房或买房。
除了已经开通的11号线，6号线（直通松岗），未来沙井片区还将开通12、18、20号线。12号线和20号线将最先开通，12号线贯穿南山、宝安老城区，直达福永、沙井，20号线为会展中心专线，为沙井大空港提供专项服务。
深圳国际会展中心（来源：网络）
沙井今年新盘不多，而且公寓产品居多：
会展中心周边的会展湾水岸、南岸等商务公寓；
去年售罄的珑湾上城，今年预计将有43-62平的公寓加推；
11号线沙井站旁地铁盘，佳华领创广场，这么好的地段可惜不是纯住宅，预计今年入市。
规划地铁线周边住宅屈指可数，靠近机场和会展中心的有兴围华府、恒兴御景园。
兴围华府
位于地铁1号线和12号线之间，两线接驳于机场东站，项目最近地铁站为12号线黄田站，直线距离约600米，地铁出行还是很便捷的。
主推66-93平2-3房6种户型，毛坯交付，共400套左右，户型设计还不错，网传得房率达到85%，无疑是项目一大亮点。
目前已经是现房，预计3月开放样板间，据相关销售人员透露，预计单价在5字头，不会超过6万，部分房源可能会分配给村民，能卖的房源进一步减少，还是以官方公布消息为准。
交通方面，空港、地铁、高速（107、沿江、广深、京港澳）、空港高铁站（规划建设）、海港（福永码头）......堪称湾区枢纽，可惜被城中村包围的环境，让人瞬间清醒，周边环境需要时间来改善。
周边商业配套依赖城中村底商，日常生活需求完全可满足。周边二手房均价大多在5万到6万，兴围华府5字头的单价和300多万起的总价，性价比确实很高了。
恒兴御景园
项目是距离新国际会展中心最近的住宅，规划建设有地铁12号线、20号线和穗莞深城际等多条轨交线路，到地铁20号线会展城站和国展北站距离差不多，步行15分钟以内可达。
项目占地面积2.5万平，建筑面积9万平，地上最高32层。
恒兴御景园工程牌
周边新建项目虽多，但大多是商务公寓，不具备可比性，目前片区环境非常一般，工业园区和城中村环绕，急需强有力的规划建设，提升片区宜居性。
3
大运、坪山
14、16号线快速落地，东部春天来了？
龙岗的3号线孤单太久，这不，14号线、16号线接连要来了。
利好龙岗、坪山的14号线、16号线，来得时机刚刚好。14、16两线接驳站有大运站和坪山围站，这两个站也是龙岗和坪山的核心片区。而且，14号快线，将龙岗与罗湖、福田紧密联系起来，地铁沿线物业价值需要重估。
| 大运
大运站未来有3条地铁线接驳，并且周边旧改云集，体量超过200万平，等这些旧改陆续落地，片区未来的新盘供应量将达到一个高峰。
论居住舒适度和便利度，大运新城绝对是东部宜居标杆区域。
未来的大运新城
作为东部唯一“城市新客厅”，大运新城集齐了大运中心体育场、东部第一高楼世茂深港国际中心、大运国际大学城......等配套，未来将吸引更多的高端人才聚集，加上众多品质住宅，大运未来可期。
仁恒公园世纪
位于大运站1公里范围内，去年入市的二期99-165平住宅产品，均价5.2万，三期预计今年有入市可能。
项目一路之隔，便是上海外国语大学龙岗附属学校，这是龙岗引入的第二所名校，教学质量有保障，这可以算是项目另一大优势。
|坪山
尽管比不上西部的火热，但去年坪山的热盘销量也还不错（三四万的单价，能不香么）。坪山的各项规划逐步落地，片区居住环境得到很大提升，并且未来还有超多大体量旧改项目，多家品牌开发商进驻，坪山中心片区价值可期。
坪山居住环境最优的区域是坪山中心区，住宅、商业、产业、生态以及教育都规划得很好，城区面貌和居住氛围让人怀疑不属于东部。
坪山中心区城市面貌（来源：网络）
目前房价也相当友好，4万就能买到品质新盘。14号线和16号线接驳在坪山围站，万樾府是比较值得看好的新盘。
万樾府
位于坪山大道中心城段，在建14号线“沙湖站”约400米，未来将与规划中的19号线换乘，距离两线交汇的“坪山围站”约1公里，项目周边布局3条地铁线，区域价值提升指日可待。
并且，项目地处坪山核心地段，聚集了区政府、六馆一城、坪山高铁站、中心公园和医疗配套等丰富资源，配套成熟，生活便利度比较高。
万樾府去年推售单位，约85-95平3房及110-125平4房，均价4.2万，今年预计还会有新品推出，跟西部楼盘相比，打新难度低，更容易选到心仪的楼层单位。
万樾府鸟瞰效果图
坪山围站周边二手楼盘不少，官方指导价在3.5万以内，预计万樾府新品价位跟去年相差不大，4字头买这样配置的楼盘，综合性价比不错。
地铁规划比区域规划的可靠性和确定性更高，跟着地铁买房这个方向不会错。
深圳地铁造价极高，平均一公里不低于10亿，再加上列车和后续维护成本，那价格更加惊人，所以重金打造的地铁必定建在价值最高的区域。
新增线路对于密度已经很高的市区来说，影响力远低于原关外区域，所以光明、沙井及坪山大运，会在地铁开通前后迎来一波价值上涨，受二手房指导价及贷款受限影响，新盘优势进一步得到凸显，非常适合预算有限的首置群体。