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天津楼市,正在打一场“南北战争”!

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天津365淘房 2021-03-03 19:23

现阶段天津楼市,是阳春行情,没毛病。

前几天的稿件已经说的很详细了。

二手房成交量创新高,很多新盘成交速度加快,多个楼盘要收回优惠点位。

现在的风向是,说涨就是“居心不良”,即便是事实,也会被空军diss。

房价是乐观者预期的体现,看空者永远看空。

没关系,市场是包容的,允许有各种声音。

也有朋友留言说,没感觉到阳春,自己的房子还是卖不掉,有的新房还在降价……

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说的没错。

每一个买房人都是微观个体,只关注自己关心的楼盘,很难看到全局。

多少有些“幸存者偏见”。

所以,100个人可能看到100种市场行情。

客观来说,即便是大阳春,也不是整体热,只有部分盘的成交量和人气上来了。

有楼盘车水马龙,有楼盘门可罗雀,这才是一个正常的市场。

根本就不可能出现全面普涨的局面。

只要局部相比于之前热,也就意味着楼市进入了阳春行情。

天津楼市,依旧分化,分化的相当有规律。

举几个例子:

保利和光尘樾一周成交约100套,一天到访240多组。

中海天空之镜均价4.5万/平米首开,成交8.3亿。

天津瑞府高层4号楼认筹,价格调至3.8-3.9万/平米。

联发锦里130平米洋房涨至2.6万/平米。

金茂智慧科学城价格上涨2%。

招商公园1872高层调至1.95万/平米。

爱情缤纷里上涨1个点。

海教园南部三盘集体调价至1.8-1.9万/平米。

当然也承认,这些都是报价,不代表真实成交价格。

但它既然敢喊出来涨,就证明有量,至少售楼处到访人渐多,才有底气涨。

画外音就是——有热度。

还有一些例子:

北辰双青板块,高层标准层1.44万/平米了,降了不到1000元/平米。

南仓的昆仑御,高层1.72万/平米,不但没涨,还有特惠。

河东大华清水湾,高层还是3.2-3.3万/平米,到访量一般。

小淀新城樾风华珑悦开盘了,但声音不大,这一阶段,首开没爆的,肯定热度不高。

大张庄几个新盘,还在持续优惠。

武清黄庄,高层从1.6万/平米降到了1.35万/平米……

规律是什么?南热北冷。

天津楼市,出现了一条神奇的“胡焕庸线”。

三句话科普:

上世纪三十年代,中国著名地理学家胡焕庸标出一条45°倾斜的线。

从黑龙江黑河到云南腾冲,将中国版图分割成地理意义的两部分。

这是一条只存在于教科书的线。

至今,线两侧的差距仍然一目了然:

面积比为57%:43%,人口比却是5.8%:94.2%,GDP比为4.3%:95.7%。

这条拥有重要地理意义的线被称之为“胡焕庸线”。

有人感叹“投资不过胡焕庸线”。

按照现在楼市热度分布来看,天津楼市的“胡焕庸线”大致是这样的:

以中心城区为坐标,南北四六开。

占比40%的南部,热度较高;占比60%的北部,热度较低。

“胡焕庸线”以南的驱动力很顽强,以北确实差不少。

为什么天津楼市会出现“胡焕庸线”?

原因很多。

历史问题、城市大公建偏向南部、地铁密度……这都老生长谈,不说了。

站在当下看,最重要的原因是:

天津正在打一场总价段“南北战争”,毫不客气的相互截胡。

天津楼市部分板块入手门槛价

地缘买房人不做参考,因为买房半径不会跨度太大。

但对于新天津人或者没有地域执念的人来说,可选择的太多了,冲突也更多。

比如铁东北路门槛价140万,这个价格也可以买南站,甚至垫垫脚能够到宾水西。

宜兴埠门槛150万,也可以选择国展西、海教园……

新立板块180万的门槛,精武镇、南站几乎随便选。

小淀的珑悦120万起,够一够辛庄不香吗?

说一千道一万,西青、津南的整体发展,确实比北边要好一些。

契机是什么呢?

西青区出现150万的房子了,分流北部热度。

以前想买西青,总价得200万以上,预算不够,只能别处看看。

之前也没有国展西,海教园也没降价。

现在相当于重新炒了盘菜,口味更香了,还更便宜,点菜的人肯定也更多。

再比如大张庄门槛80万,完全可以买团泊西啊,有地铁,有大公建。

都是同样的道理,两者相比取其优。

还有一个原因:河西区、南开区二手房相对更火。

成交量高,置换需求也大。

特别是现在大阳春,这两个区的二手房有点疯狂。

有群友透露,看中一套河西区房源,去年年底210万业主愿意卖,但他没买。

现在业主挂到了220万,他有点恐慌了。

现在二手房的成交量,远超过我们看到的。

据内部了解,贝壳每日公布的成交数据,并不是全部。

3月1日(周一)公布的是173套,但当天仅河西下瓦房一个板块贝壳就成交了74套。

其实大阳春后,市场会回归平稳,但现在气氛控制不了,卖家一涨价,业主就坐不住。

天津楼市的“胡焕庸线”,会带来什么后果?

马太效应,强者恒强,分化会越来越明显。

中国的“胡焕庸线”,就好像从南到北的中国人,在接近这条线时会意识到什么,于是不约而同停止了向外迁徙的步伐。

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南部的热盘已经形成了头部效应。

它们在市场上的声音会越来越大,引发“沉默的螺旋”,这种效应会滚雪球。

头部楼盘也是避风港。

换个角度,这些热盘,再遇到经济好、政策好、市场好的行情,也会第一时间启动,会有更好的弹跳空间。

放大来看,板块也是如此。

城市之间有轮动,板块之间也有轮动,这是客观规律。

打一个极端的比方,如果南部涨幅过大,买房需求就一定会挤压到北部,就像深圳、上海的溢出一样。

天津楼市的“胡焕庸线”,也并不是钉死的。

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