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“指导价”新政后,深圳二手房成交量降到历史低位

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南方都市报 2021-03-03 19:19

节前节后接连新政施压,一线城市北上广在节后恢复活跃,而连遭“痛击”的深圳楼市,成交出现明显下跌。

据贝壳研究院数据,调控收紧预期下,市场需求加速释放,2021年以来重点城市成交量保持增长。2021年1-2月重点18城链家二手房成交套数较2019年同期增长约70%,超过去年同期的3.5倍,当中一线城市二手房成交量较2018年以来历史同期显著增长,节后市场成交量恢复常态,而深圳在节后成交量处历史低位。

节后深圳楼市成交量跌至历史低位

在北京,据中原地产研究中心统计数据,2021年2月北京新建住宅网签2731套,二手房住宅网签12900套,新建住宅同比上涨166%,二手房住宅同比上涨255%。

在上海,2020年12月二手房成交3.8万套,创下了2016年调控之后的最高纪录。今年节后,市场开始逐渐恢复。

在广州,2021年开年仍然小火。广州住建局数据显示,1月份,广州二手住宅网签13064套,仅比去年12月(13754套)减少690套。一手住宅方面,据网易房产数据中心监测阳光家缘,1至-2月,广州一手住宅网签套数已达20398套,月均超万套。

唯有深圳,在2020年7.15新政之后,又于2021年除夕前公布二手住房成交参考价格发布机制,首次披露深圳3595个住宅小区二手住房成交参考价格。在近期,亦有消息称深圳经营贷的房产抵押贷款将以指导价为基准打7折。银行在发放以住房为抵押的贷款时,会找评估公司报价,并在报价基础上打7折,再进行房贷,经营贷亦如此。

从深圳市房地产中介协会最新公布的数据,上周(2月22日至28日)深圳二手房网签834套(含自助网签),环比上升130.4%,与新政前约2500套的周度网签数据比较,单周网签量下降近7成。

2017年以来18城链家二手房累计成交量及同比走势

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来源:贝壳研究院

贝壳研究院分析,从节后周度成交数据看,需求支撑下,北京、上海、广州春节后市场成交量恢复常态;深圳调控效果初显,节后成交量处于历史低位。一线城市2月成交均价高位回落,北京、上海环比下跌幅度超过3%,广州、深圳二手房成交均价环比下降约1.7%。

广州,近五成二手房交易单价3万至5万

贝壳研究院数据显示,调控后,低总价刚需房源交易量占比提升,高总价房源占比下降。2月北京成交房源中,单价在5万以下房源成交占比较1月提高4个百分点;单价5万以上的房源占比均下降。

1-2月北上深二手房成交单价

在广州,近五成的二手房成交单价在3万元至5万元之间。

北京近五成二手房成交总价在450万元以下;上海300万元,300万至500万元房源成交分别占四成、三成;广州,2月份有32.3%的二手房成交总价为200万元以下,28.8%的二手房成交总价为200至300万元,约24.7%的二手房源成交总价为300万至500万元,成交总价500万元以上房源占比14.2%。

1-2月北上广二手房成交总价

而深圳,二月份总价三四百万元的二手房成交占比达18.3%,四五百万元的房子成交占比17.3%,500至800万元的成交占比达24.3%,近接两成(19.3%)的二手房成交总价在800万元以上。

贝壳研究院分析,2月北京、上海、广州新增挂牌量、带看客户均处相对高位,供应与需求均活跃,预计北上广在调控政策不会大幅收紧的前提下,购房需求将持续释放,3月成交恢复高位;而深圳短期供求活跃度降低,市场景气度仍处高位区域,市场已出现观望情绪,预计3月市场成交量保持低位。

广州天河:新房库存仅够3.1个月卖

被称为一线城市房价洼地的广州,无论是过年前,过年中,还是过年后,买买买依旧是主旋律。

由于今年官方大力倡导“原地过年”,春节期间广州将近8成热销项目售楼中心“不打烊”,想买房的人春节依旧买买买。市民陈先生,就是在春节期间看中天河某全新楼盘,节后多方托关系想找开发商先定下来,生怕抢不到。

据了解,今年1月下旬以来,广州加紧对房贷的监管、官方发文严厉打击扰乱市场秩序的行为,南沙、黄埔相继严控人才购房贷款,严堵“投机”漏洞,不少买家因为担心政策再出现新变化,而在2月加快入市步伐,导致春节月成交创下近3年新高。

根据广州中原研究发展部监测:2月广州新房网签8585宗,环比下跌升41%,同比去年升超10倍(注:2020年2月由于疫情原因,市场“停摆”)。网签面积91.52万㎡,环比上月跌40%;对比2019年2月(春节月),网签面积增加128%。

截至2月末,广州全市库存量为871.85万㎡,去化周期只需6.7个月,再次“探底”。11区中,天河库存仅3.1个月,“供不应求”,黄埔仅3.5个月;天河、黄埔两区大批量新货入市须到5月,预计3-4月两区将维持“供不应求”的局面。

据中地行不完全统计,3月广州全市共有14个项目有动作,3个全新开盘,1个开放营销中心,2个开放样板间,8个旧盘加推,合计将有约2700套货量推向市场。

值得关注的是,过去两年因为房价下行而频遭吐槽的增城楼市,在黄埔南沙收紧政策,隔壁东莞新近出台严厉新政后,貌似迎来楼市春天。据悉,在上周末,增城区域众多楼盘成交火热,有楼盘成交破百套,更有楼盘宣称要涨价。即便从滞后的网签数据亦可看出,上周广州网签2751套房,增城以825套居首,黄埔、南沙分别以475、418套随其后。

广州中原研究发展部认为,1-2月密集的房贷调控手段已一定程度上为热区“降温”,当前市场基本维持“量价平稳”的态势,假如保持当前稳定政策环境,预计广州“三月小阳春”将有望如期而至;如果广州跟风加码出台调控政策,将会对后市产生影响。

南都记者 邱永芬

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