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金廊VS曹仲 谁将成为未来沈阳楼市“天花板”

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年糕吃吃剧 2021-03-03 19:18

上周,沈阳土拍市场迎来开门红,备受关注的文萃路辽宁出版集团地块进行出让,经过10家房企的激烈角逐,最终华润置地以9020元/平+66000平地块外教育设施建设用地摘得。

而根据业内估算,该宗地块的实际楼面地价成本将在14500元/建筑平米。无疑,该项目未来入市售价起步价就将在3万左右。

由此,可以看出,如今堪称“地王孵化器” 的沈河区,房价扶摇直上。其中,金廊板块更是屡屡捅破沈阳房价的“天花板”。

那么,未来还有谁能与金廊一战呢?

纵观目前沈阳的各大板块,曹仲“出道即巅峰”的状态,或许能与金廊一较高下。

一、定 位

首先金廊,其定位是沈阳的中央都市走廊,通过多年的开发改造,金廊已经成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区,国际大都市的形象展示区,东北中心城市的核心控制区,是沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊,也是沈阳城市发展战略中的重要组成部分。简而言之,如今的金廊是代表城市形象、凸显城市功能、汇集城市资源、丰富城市内涵的沈阳名片

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而曹仲,根据沈阳市自然资源局消息,《沈阳市中心城区曹仲单元(编码ANCZ)控制性详细规划》于2020年8月29日获得沈阳市人民政府批复,曹仲的规划定位为集科技研发、金融贸易、文化创意、商业和居住等功能为一体的城市西部重要的滨水综合区。此外,曹仲还规划有30国领事馆区,独特的国际化基因,未来将吸引一定的国际化人群,因此,曹仲将是沈阳一个带有国际化视野的重要板块。

对比之下,金廊是目前沈阳对外的重要城市名片,而曹仲因其国际化视野规划,可以说,是“潜在”的沈阳名片。

二、配 套

在配套方面,金廊荟萃了城市级的配套资源,包括:最便捷的交通(青年大街、文化路、地铁二号线);最优质的学区(七中、文艺二校);最高端的商业(万象城、嘉里城、K11);最顶尖的医院(盛京医院、北部战区总院)等。此外,彩电塔、辽宁电视台、东北大学、香格里拉酒店、盛京大剧院等也都坐落于金廊板块,城市配套的聚集效应显著。

再看曹仲,因与长白岛接轨,所以可直接享受长白的一些生活及商业配套;另外,基于曹仲的规划定位,其在资源配套上,也是备受“偏爱”。交通上,除了已经开通的地铁九号线外,板块内还有已经公布的地铁六号线,未来将实现双地铁交汇。加之交通路网等带动,板块路网逐步完善;教育上,和平区重点学校沈阳市第一二六中学(满融分校)、沈阳市和平区和平大街第一小学(满融分校)已经动工,为整个板块开启优质教育资源的开端。商业配套上,除此前公布的砂之船大型商业外,还有国际交流商务区、国际文化配套服务区、融InBOX集装箱小镇、数字艺术产业园等。可以看到,曹仲虽然很多项目尚在规划建设中,但其未来充满想象!

三、土 地

一直以来,土地价格,决定着板块的价值。

而近两年,主城土地日渐稀缺,金廊沿线更是“物以稀为贵”。从2017年,金地以12900万/元创记录拿下教育学院地块开始,金廊便开启了它的“地王”之路。2019年,龙湖以捅破“天花板”18300元/建筑平方米的价格强势拿下南塔地块。2020年,宝能以12000元/建筑平方米的楼面价+ 14500平的产权移交政府租赁住房夺得九中地块,业内估算该地块最后折合约18000元综合成本。再到如今,上文提到的华润以折合实际楼面地价成本14500元/建筑平米拍得的出版集团地块。

可以说,金廊的土地价值已经不需要验证,是当之无愧的 “吸金之地”,名副其实的城市“金”廊。

而曹仲,在沈阳土拍市场的表现,也并不逊色,是沈阳唯一一个从供地开始,就宗宗地价破万的板块。

从2017年开始,万科以单价11050元每建筑平方米的价格首入曹仲,奠定板块基调。之后,中东港、方大、中海均已折合破万的地价成本入驻曹仲,同时地价实现稳步上涨,夯实板块价值。更值得一提的是,中海拿下的领事馆东-1地块,最高限价13000元/建筑平方米甚至超过了同期出让的九中地块。而根据区域规划,曹仲板块内仅有8宗居住用地可供,目前已经入市四席,其稀缺性是未来发展的关键价值点,同时,也是曹仲在土地市场正面“刚”金廊的底气所在。

四、房 价

毋庸置疑,地价飞涨,直接导致房价飙升。

在金廊地价突破1.5W之后,板块内全线住宅破2.5W已经是常态,在售的新房价格更是坐三望四。此外,业内预测,宝能拿下的九中地块,项目入市或将突破4W大关,房价直奔5W一平。

可以说,金廊的房价,一次次在冲击沈阳房价天花板。

再观曹仲,目前板块内相继入市的四个新盘,已经公布的均价都在2万-3万之间,板块内最小的住宅面积产品为108m,约250万房款为曹仲的“入门级”。

相比之下,曹仲目前的房价确实难以与金廊抗衡。但要知道,金廊是经过了18年的发展历程,才形成如今的沈阳最为醇熟的高端居住板块。而曹仲板块发展历史到目前也仅为短短的几年时间。作为新兴板块,曹仲开局即是很多板块的发展巅峰。在诸多利好并未完全落定呈现的前提下,板块内地价、房价就已经实现领跑。此外,曹仲板块起点就属于纯粹的高端改善住区,并不同于其他板块以刚需为始、之后逐渐迭代向改善过渡的发展模式。如此,这个沈阳起点最高的板块,未来发展令人期待。

结语:一个作为沈阳资深豪宅板块,一个是长白外溢的“新贵”板块,两强碰撞下,我们通过以上几个维度进行了PK。可以看出,在目前的战局之下,金廊似乎略胜一筹。但不可否认的是,曹仲的发展也是可圈可点。长远来看,曹仲的未来充满潜力,未必不能赶超金廊。

那么,各位网友,你们更看好谁的发展呢?

源自:楼市灼见

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