在电影《西红柿首富》里面，夏洛穿越到了过去，为了帮助傻春赚钱于是给他的建议就是让傻春买房。确实如果你要问过去二十年做什么最赚钱，很多人都会说是买房，所以很多人都因为没有尽早买房而感到后悔。
为什么说过去买房是最好的投资呢？首先过去二十年我国的房价可以说是只涨不跌，即使有几次出现一些波动，但好像也是为接下来的大涨蓄力，很快又反弹上升。其次，买房不需要什么专业的知识，只要有钱就可以买了房价上涨就能赚钱，所以对于大多数普通人而言买房可以说是最简单最有效的投资。最后，买房我们可以借助银行贷款这个杠杆，让自己的利益最大化，因为如果我们做其他投资几乎很难从银行贷出这么多的款项来。
而且过去房子的流通性非常好，变现能力很强，很多人在遇到资金问题时能很快的把房子卖出去变现，解决资金问题。所以过去人们对买房都是充满了热情，几乎只要手里有钱都会选择买房，甚至形成了很多的专业的炒房客和炒房团。
但随着越来越多的人投入炒房大军，房价已经被炒到严重虚高的程度。那么房价会一直涨下去吗？显然不会，首先我国的房子已经过剩，根据《西南财经大学》的报告显示，我国住房空置率平均值已经超过了20％，商品房更是高达26%，每5套房子里面就有一套是空置的。
其次我国住房需求在减少，根据数据显示，我们国家96.86%的城镇家庭都已经拥有房子，户均1.5套，有超过45%的城镇家庭都拥有2套以上的房子。所以很多城镇居民已经不缺房子。
最后我国的人口已经达到峰值，出生率更是连年降低，但根据社科院发布的人口预测来看，我国在2029年人口数量将会达到峰值14.47亿，而现在的人口已经达到了14亿，所以我国人口已经接近峰值。另外根据公安部发布的户口新生人口数据来看，2020年公安部上户口的新生人口创下历史新低，只有1003.5万人，相较于2016年锐减70%，所以房地产行业的人口红利也在慢慢消失。
在这样的情况未来我国的房地产行业出现分化的趋势不可避免，首先是城市和城市之间出现分化，一些人口不断增加，土地资源越来越稀有的城市房价依然稳中有升。而一些资源收缩，人口不断流出的城市房价很可能会有下跌的趋势。其次，随着人们对住房品质要求的增加，一些居住体验好，地段位置好、周边公共设施齐全的房子会不断升值。而一些居住体验差，住房品质差的房子，很能会出现不断贬值的情况。所以10年后，这3类房子可能不再“受欢迎”，懂行的人已经开始悄悄“脱手”。
第一:城市远郊不靠地铁的房子
我国平均城镇化率已经达到了60.6%和发达国家的平均城镇化率70%已经相差不远，所以现在的城市很难再有大范围的扩张。所以一些城市远郊的房子很难再有大幅度的升值空间。有人说我买房是为了住的，房子是否有升值空间又和我们有什么关系呢？确实对于刚需而言，房子是否有升值空间对他们的影响并不大，但城市远郊的房子居住起来也并不舒服。
如果你买的房子靠近地铁的话，未来用来居住问题还不是很大，因为现在地铁的速度很快而且也没有堵车的情况，所以即使是远郊城市坐地铁去市中心上班，也花不了多少时间。但如果你买的远郊房没有地铁的话，那去市中心上班那简直是灾难。一般上班下班的路上基本都是上下班高峰期，即使开车也肯定很堵，所以很多人在上下班的路上要花费很长时间，时间长了很耗费精力。
所以城市远郊不靠地铁的房子，一方面没有多大的升值空间，另一方面居住起来也不舒服，所以未来随着楼市进入分化阶段，贬值的概率很大。
第二:公寓
过去因为城市房价严重偏高，很多人都买不起商品房，而且加上国家又对购买商品房出台了一系列限购政策。所以很多人开始把目光转向不限购不限贷的公寓住宅。特别是城市的一些年轻白领，受到影视剧里面对公寓美好描述的影响，所以公寓在一段时间内非常受到人们的欢迎。
但随着商品房房价的稳定，公寓开始慢慢不再受到人们的欢迎。例如郑州在2019年南三环附近的公寓的价格还在10000/平左右，但去年因为疫情郑州很多的商品房价都在下跌，公寓的价格更是迅速下跌，到如今郑州南三环附近公寓的价格已经跌到7000/平左右，跌幅将近30%。
那么为什么楼市刚刚出现一点波动，公寓的价格就大幅度下跌呢？主要原因还是因为以下几方面。首先公寓虽然适合单身人群，但却并不适合大部分家庭，因为公寓和普通住宅相比其没有办法享受城市中的一些福利。例如买公寓没有办法落户，今后孩子上学也没有学校对公寓进行划片划区，所以公寓只适合一些年轻白领暂时居住。
其次公寓的产权只有四十年，而且今后如果想转手手里的公寓各种税费也非常地高，所以公寓的投资价值有限。另外公寓作为商业用地，水电费一般是按商用收取的，高于普通住宅而且不能通天然气，做饭也只能用电磁炉。
最后公寓的居住体验也非常的差，公寓的楼层一般都有几十户，户型也非常的小，而且基本都不是南北通透的。另外公寓一般都不是封闭的，所以私密性特别差，而且很多公寓内有酒吧、美容店、会所等等，来往人员也非常的复杂，所以公寓居住起来安全性也不高。
所以公寓这种房产，一方面投资价值不高，另一方面居住体验也比较的差，随着商品房价格的稳定，其价值很可能会率先下降。
第三:商铺
过去因为房价的持续升高，一些商品房、商铺、写字楼的租金也开始不断上涨，因此看到这种情况开始大量的投资商铺、写字楼等等，希望以后自己能靠收租做到财富自由。加上一些开发商的过度宣传，说商铺的投资回报率如何如何高，所以一些人对投资商铺充满了信心，好像投资一个商铺后半生就不用工作，靠收租就能做到衣食无忧一样。
好地段的商铺租金确实很高，但随着城市的扩张，商铺越建越多，商铺的价值也在不断贬值。首先由于电商的冲击，现在的实体生意越来难做，所以从前街上的一些服装店、饰品店、鞋店正在慢慢消失，剩下一些药店、中介、果蔬店等等。
其次，现在城市的大型商业圈越建越多，这对原来街边的商铺冲击很大，很多做生意的业主更愿意去大型商场进行开店，也不愿意在街边的商铺开店。而且现在的年轻人也更愿意去这些大型商场逛街，而不是街边的商铺。
所以未来随着电商的愈加完善和商业区的越来越集中化，街边商铺的价值将大大降低，在进行商铺投资时应该更加谨慎。
总结：一旦房地产行业出现分化，未来对房产的投资也会变得有赚有赔，所以在进行房产投资时就需要我们有一定的专业知识，不能盲目买房。你对未来的房产投资有什么看法欢迎评论区留言讨论。