作者：公子不悔
01
重要会议前夕，从上至下又进行了一轮收紧。
昨天，银保监会主席郭树清公开表示：
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。
你持有那么多房产，将来市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
昨天本号就针对这番表态，做出了分析，意味着新一轮调控在重要会议前后随时可能到来。
在这几句话中，管理层明确承认了楼市存在泡沫，投机房产需要抑制。接下来，若有调控政策降临，调控目标，会直指降杠杆，打压投机需求。
要知道，去年年底，郭树清也在公开场合将房地产视作最大灰犀牛，表态完不到一个月，央行就与其执掌的银保监会共同出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确划定了各类银行贷款流向房地产贷款和个人住房贷款的上限，给楼市整体降了杠杆。
此番在重要会议前夕，郭树清再次表态，信号无比强烈。新一轮调控，随时会落下锤子。
02
话音刚落，今天上午，此前楼市火热异常的杭州，再次收紧了调控政策。
杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，涵盖了四条关键内容：
1、进一步加强住房限购。规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。
2、明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。
3、明确严厉打击房地产中介机构违法违规行为。要求中介不得受理和挂出明显高于成交价的挂牌价，也不能违规操作，发布虚假价格等。
4、明确严格规范房地产市场信息发布。这一条是针对媒体与自媒体的，要求客观表述，不能推波助澜。
四条关键内容中，前面两条最有看头。
第一条，是将法拍房也直接纳入了限购范畴。
按照杭州目前的限购情况，外地人想要在杭州买房，需要在三年内连续缴纳24个月社保或纳税，落户未满5年，只能购买一套。如今这些条条框框，同样适用于法拍房。
第二条，是针对经营贷和消费贷的收紧，严防这两种贷款违规流入房地产。
热点城市楼市大热背后，经营贷与消费贷违规流入楼市有很大“功劳”。因为这些贷款的利息明显低于房贷，经常被违规用来炒房。
根据央行公布的数据，2020年本外币经营贷增速高达20%，在特殊时期冲击下，增速比2019年高出了7.5个百分点。而相比之下，其他贷款的增速都有所回落。
这里面存在的猫腻，就是很多人借经营贷之名，贷款炒房。
细数了一下，进入2021年，杭州楼市已经三次收紧了调控政策。
前两次收紧，主要是因为2020年杭州楼市过热，君不见就在去年，杭州楼市上演了历史性摇号场面，6万人抢购的远洋西溪公馆。去年全面上演的万人摇号，有四五次。
此外，这两年杭州卖地上演了狂欢，去年杭州卖地2574亿元。
而这一次补刀，主要是因为前面两次收紧不顶用，打新场面依旧狂热，万人摇号更加疯狂。
2月初，杭州从一万余元到7万余元每平方米不等的楼盘项目共有22个入市，合计约1万余套，初步统计有10万左右报名参与摇号，冻结资金1000亿元。
10万人聚集，创造了新房摇号史上的奇观，也再一次将杭州楼市搬到了砧板上，坐等新一轮调控。
当然，除了杭州楼市依旧火热外，昨天郭树清的表态，也是杭州公布新政的推力之一。自己调控自己，总比坐等挨棒槌要好得多。
03
今天的这轮调控能否奏效？
正如本号在其他平台点评的那样，今天发布的调控，形式意义大于真实作用，对于震慑杭州楼市，能够起到一定的作用。
但这种震慑，只能起到短期作用。就连公布落户不满五年只能买一套房，增值税免征年限由2年延长至5年都不能给打新热降温，今天的收紧，自然也不能。
要阻遏打新热，减少万人摇号场面，只能是消除新房与二手房的价格倒挂，抹平套利空间，方可奏效。
新房限价，周边二手房价格显著高于新房，打中一套新房就能净赚几百万。
以杭州去年接近6万人抢购的远洋西溪公馆来说，项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间，而目前项目限价才2.8万元/平方米。每平米的价差在1万元左右，一百平的房子，抢到之后可以从中套利100万元左右。
再比如近日认筹的深圳光明网红盘金融街华发融御华府，单价4.7万起，最高5.3万，而其周边的二手房价格都已奔上了六七万，每平米价差达一两万，一百平米的房子可以套利一百多万。
几百万是很多人一辈子都难赚到的钱，这样的机会，你说但凡有实力有机会的人有持有五年能力的人，谁甘心错过。
所以说，杭州这样的城市，综合实力、人口竞争力都位居全国城市前列，这里的房价上涨趋势不是依靠随随便便的调控，就能够扭转。