2021年的不平凡，从2月数据开始。
01|壹
谁在买绍兴的房子
何出此言？一张图就能解释。
历年第一，要火！可绍兴房产，凭什么要火？
这个问题，作为房产媒体人的笔者，经常从业内人士的口中听到。
满脸狐疑的他们，有着年轻的面庞，大多是出身名校的管培生，不少人都有着杭州、宁波的操盘经历，无比笃信房产长期看人口这个业界金科玉律。
在他们眼中，杭州一年50多万外来人口，都是购买力强的年轻人，楼市沸腾可以理解，宁波近两年也不遑多让，也能接受。
可绍兴的外来人口与之相比，不在一个数量级上，那么楼市高速发展的支撑点在哪里？
绍兴金帝银泰城
在笔者看来，这是个值得辨析的问题。
绍兴没有太多增量是事实，但绍兴的存量人口正在经历波澜壮阔的迁移。
由于绍兴的城镇化还未完成，近两年在城市拆改的推动下，人口迁移和集聚效应明显。
镜湖核心区位的张市村拆迁，是最鲜活的例子，这个千人大村的拆迁，几乎吸引了全城的目光，无论是比准价还是核准面积，都引来了自媒体的密集轰炸。
张市村
在2020年，绍兴这方面进度“越宅”曾经发布过，在此不妨重复一遍：
全市城中村拆迁和城市旧住宅区房屋征收已签约12846户、533.1万㎡，完成率174.5%；已完成的拆迁体量也达到了488.3万㎡。（数据来源：绍兴市政府网站《2020年市政府重点工作完成情况表》）
这个体量可以和全年绍兴房产销售面积1248.65万㎡对比一下，已经拆迁的体量近乎于一半了。
这是显而易见的楼市增量。
02|贰
还有什么支撑房价
绍兴新区建设如火如荼，引发了区域价值的跃动，也是房价的重要支撑。
几乎所有从外地来绍兴开发房产项目的人，都会为这座城市围挡和工地的密集程度感到惊愕。
而绍兴近几年的城建力度，也反映在了固定资产投资额上。
2020年，这个数值是3728.22亿元，和GDP的比值超过62%，是近8年来最高的一次。
还可以对比一个数字，在2012年，固定资产投资额占GDP的比值仅为47.58%。
2013年之后发生了什么，在此帮大家回忆一下：2014年科技中心、奥体中心和行政中心落户镜湖、轨道交通1号线和2号线落户镜湖、新人民医院落户镜湖……近两年，二环路上的高架不断延展。
镜湖建设|图源绍兴镜湖公众号
很显然大量投资通过路网建设沉淀了下来，提升了原有土地的价值。
最后的支撑，当然源于绍兴人的钱袋子。
还是用官方数据来说话吧。
增量方面：全市居民人均可支配收入56600元，增长5.1%。其中，城镇常住居民人均可支配收入66694元，增长4.3%；农村常住居民人均可支配收入38696元，增长7.1%。
再来看看存量：截至到2020年11月末，绍兴全市金融机构本外币存款余额为11232.59亿元，同比增长了16.2%；其中住户存款为5216.23亿元，同比增长了10.3%。
会赚，能攒，藏富于民的绍兴人，民间购买力同样不容小觑。
03|叁
绍兴房价有多少未来
未来这种事本就不好说，何况在当下，市场分化又极为明显，更不能一概而论。
比如，有部分板块已经摸到了区域天花板。
凤林南板块是个好例子——凤林南有一个高层项目，最早对外报价是2.8万元/㎡左右，然而在数月之后的现在，有传言说该盘报价已经降到了2.5万元/㎡左右。
该板块另一个商住项目，目前报价也在3万左右。
但按照该公司的过往操作经验，这只能起到拉高心理预期的作用，而且在限价条件下，未必能成功。
届时，真正的价格曝光后，在心理价位和实际价位形成的落差，自然会导致楼盘性价比陡升，从而吸引客流。
官渎路板块情况也类似，之前开盘的项目正在和客户匹配中，过往的报价由于触及很多买房者的心理天花板，因此流速较慢。
还比如，有一些板块正在触底反弹。
大越路板块——有开发商表示，在折扣到底，车位赠送之后，未来投资风险已经降低。
毕竟现在的价格已经做到了极致，后续几乎不会再出现送车位或者降价，价格触底，客流自然迅速拉升。
同样，柯北的一个项目此前一直以性价比和小户型叱咤风云，成功聚集了大量热度。
在低价房源快速去化后，目前该项目正在谋求下一阶段的产品升级，从毛坯升级为带中等装修销售。届时，盘内均价自然会受到影响。
城东板块，迪荡板块，都有类似的情况出现——去年对他爱理不理，今年一问，已经高攀不起。
最后还有一些板块是等待起飞。
比如袍江，去年袍江进入断供期，这次推出的24块地，袍江的地块备受关注，已经有多家房企表示必拿。
必拿背后的原因，其实也相当清楚。
首先断供对市场的影响很大，现在的袍江需求犹如蓄满的水库，此时进入袍江几乎不用担心续销的问题。
其次就是年初沸沸扬扬的袍江拆迁计划，超过越城区的拆迁体量是房企入驻袍江的另一保障。
拆迁带来的不仅是需求，还有强大的购买力。
当然，也有试水板块，尚不清楚市场反响。
比如则水牌区域，板块内上一个在售的还是恒大御景湾，与现在的市场相去甚远，而两个新项目都还在路上，释放的信息并不多，还需要市场环境变化给出更为明确的答案。
除了板块，还有产品。
首先，小户型产品价格将有望持续攀升——理由是目前市场中小户型接近断供。
这导致了荣安的85方户型还未开售楼部就吸引了很多访客，华发、金辉、保亿还有城南和樾府的小户型也在持续热销。
而随着房价上升，买房总价意识越来越强，小户型的市场表现有望走强。
而中等面积段则面临内卷式残酷竞争。
所谓中等面积段，就是125~155㎡左右的区间，三房或者四房户型。这类产品镜湖各大楼盘都有大量存货，正在进入续销期。
而袍江也有类似产品推出，由于袍江的价格优势，镜湖市场将进一步受到挤压，竞争会很残酷。
不过，房企打得不可开交，却是购房者捡漏的最好时机。
至于合院、排屋等低密改善王者，笔者依然看好。
这类产品本身就意味着对资源的高度占有，在低密宅地逐渐减少的未来，价值必然节节攀升。
因此，诸如烟波飞鹭、古越郡府、玺园、会稽雲庐、满园、万科凤林西路以南4-2号地块、中交洋泾湖11号地块等，依然会成为很多人的心头之选。
只不过这类产品本就面向极少数人，即使看好，也不会成为大众产品，购房者买房，当结合自身实际。
言尽于此，谨供各位购房者参考。
这里是越宅，你筑家路上的引路人。
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