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成交又创纪录,谁在买绍兴房子?

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绍兴头条 2021-03-03 16:07

2021年的不平凡,从2月数据开始。

01|壹

谁在买绍兴的房子

何出此言?一张图就能解释。

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历年第一,要火!可绍兴房产,凭什么要火?

这个问题,作为房产媒体人的笔者,经常从业内人士的口中听到。

满脸狐疑的他们,有着年轻的面庞,大多是出身名校的管培生,不少人都有着杭州、宁波的操盘经历,无比笃信房产长期看人口这个业界金科玉律。

在他们眼中,杭州一年50多万外来人口,都是购买力强的年轻人,楼市沸腾可以理解,宁波近两年也不遑多让,也能接受。

可绍兴的外来人口与之相比,不在一个数量级上,那么楼市高速发展的支撑点在哪里?

绍兴金帝银泰城

在笔者看来,这是个值得辨析的问题。

绍兴没有太多增量是事实,但绍兴的存量人口正在经历波澜壮阔的迁移。

由于绍兴的城镇化还未完成,近两年在城市拆改的推动下,人口迁移和集聚效应明显。

镜湖核心区位的张市村拆迁,是最鲜活的例子,这个千人大村的拆迁,几乎吸引了全城的目光,无论是比准价还是核准面积,都引来了自媒体的密集轰炸。

张市村

在2020年,绍兴这方面进度“越宅”曾经发布过,在此不妨重复一遍:

全市城中村拆迁和城市旧住宅区房屋征收已签约12846户、533.1万㎡,完成率174.5%;已完成的拆迁体量也达到了488.3万㎡。(数据来源:绍兴市政府网站《2020年市政府重点工作完成情况表》)

这个体量可以和全年绍兴房产销售面积1248.65万㎡对比一下,已经拆迁的体量近乎于一半了。

这是显而易见的楼市增量。

02|贰

还有什么支撑房价

绍兴新区建设如火如荼,引发了区域价值的跃动,也是房价的重要支撑。

几乎所有从外地来绍兴开发房产项目的人,都会为这座城市围挡和工地的密集程度感到惊愕。

而绍兴近几年的城建力度,也反映在了固定资产投资额上。

2020年,这个数值是3728.22亿元,和GDP的比值超过62%,是近8年来最高的一次。

还可以对比一个数字,在2012年,固定资产投资额占GDP的比值仅为47.58%。

2013年之后发生了什么,在此帮大家回忆一下:2014年科技中心、奥体中心和行政中心落户镜湖、轨道交通1号线和2号线落户镜湖、新人民医院落户镜湖……近两年,二环路上的高架不断延展。

镜湖建设|图源绍兴镜湖公众号

很显然大量投资通过路网建设沉淀了下来,提升了原有土地的价值。

最后的支撑,当然源于绍兴人的钱袋子。

还是用官方数据来说话吧。

增量方面:全市居民人均可支配收入56600元,增长5.1%。其中,城镇常住居民人均可支配收入66694元,增长4.3%;农村常住居民人均可支配收入38696元,增长7.1%。

再来看看存量:截至到2020年11月末,绍兴全市金融机构本外币存款余额为11232.59亿元,同比增长了16.2%;其中住户存款为5216.23亿元,同比增长了10.3%。

会赚,能攒,藏富于民的绍兴人,民间购买力同样不容小觑。

03|叁

绍兴房价有多少未来

未来这种事本就不好说,何况在当下,市场分化又极为明显,更不能一概而论。

比如,有部分板块已经摸到了区域天花板

凤林南板块是个好例子——凤林南有一个高层项目,最早对外报价是2.8万元/㎡左右,然而在数月之后的现在,有传言说该盘报价已经降到了2.5万元/㎡左右。

该板块另一个商住项目,目前报价也在3万左右。

但按照该公司的过往操作经验,这只能起到拉高心理预期的作用,而且在限价条件下,未必能成功。

届时,真正的价格曝光后,在心理价位和实际价位形成的落差,自然会导致楼盘性价比陡升,从而吸引客流。

官渎路板块情况也类似,之前开盘的项目正在和客户匹配中,过往的报价由于触及很多买房者的心理天花板,因此流速较慢。

还比如,有一些板块正在触底反弹。

大越路板块——有开发商表示,在折扣到底,车位赠送之后,未来投资风险已经降低。

毕竟现在的价格已经做到了极致,后续几乎不会再出现送车位或者降价,价格触底,客流自然迅速拉升。

同样,柯北的一个项目此前一直以性价比和小户型叱咤风云,成功聚集了大量热度。

在低价房源快速去化后,目前该项目正在谋求下一阶段的产品升级,从毛坯升级为带中等装修销售。届时,盘内均价自然会受到影响。

城东板块,迪荡板块,都有类似的情况出现——去年对他爱理不理,今年一问,已经高攀不起。

最后还有一些板块是等待起飞

比如袍江,去年袍江进入断供期,这次推出的24块地,袍江的地块备受关注,已经有多家房企表示必拿。

必拿背后的原因,其实也相当清楚。

首先断供对市场的影响很大,现在的袍江需求犹如蓄满的水库,此时进入袍江几乎不用担心续销的问题。

其次就是年初沸沸扬扬的袍江拆迁计划,超过越城区的拆迁体量是房企入驻袍江的另一保障。

拆迁带来的不仅是需求,还有强大的购买力。

当然,也有试水板块,尚不清楚市场反响

比如则水牌区域,板块内上一个在售的还是恒大御景湾,与现在的市场相去甚远,而两个新项目都还在路上,释放的信息并不多,还需要市场环境变化给出更为明确的答案。

除了板块,还有产品。

首先,小户型产品价格将有望持续攀升——理由是目前市场中小户型接近断供。

这导致了荣安的85方户型还未开售楼部就吸引了很多访客,华发、金辉、保亿还有城南和樾府的小户型也在持续热销。

而随着房价上升,买房总价意识越来越强,小户型的市场表现有望走强。

中等面积段则面临内卷式残酷竞争

所谓中等面积段,就是125~155㎡左右的区间,三房或者四房户型。这类产品镜湖各大楼盘都有大量存货,正在进入续销期。

而袍江也有类似产品推出,由于袍江的价格优势,镜湖市场将进一步受到挤压,竞争会很残酷。

不过,房企打得不可开交,却是购房者捡漏的最好时机。

至于合院、排屋等低密改善王者,笔者依然看好

这类产品本身就意味着对资源的高度占有,在低密宅地逐渐减少的未来,价值必然节节攀升。

因此,诸如烟波飞鹭、古越郡府、玺园、会稽雲庐、满园、万科凤林西路以南4-2号地块、中交洋泾湖11号地块等,依然会成为很多人的心头之选。

只不过这类产品本就面向极少数人,即使看好,也不会成为大众产品,购房者买房,当结合自身实际。

言尽于此,谨供各位购房者参考。

这里是越宅,你筑家路上的引路人。

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