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三四线城市,悬了!房价鹤岗化正在蔓延!

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大胡子说房 2021-03-03 15:21

从整体趋势来看,中国过去几十年房价确实是一直涨的。

靠什么?核心是人,两个字就是人多。

过去中国房地产能高速发展,依赖的是城镇化和经济高速发展。

而这些都离不开人的推动,但现在这个最核心的人,快要没了!

众所周知,中国这几年的出生率持续走低,即便是前几年全面放开二孩,也没有扭转局面。

前段时间,公安部透露截止到2020年12月31日,2020年出生并进行户籍登记的新生儿人数共1003.5万人。

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而2019年公安部公布的新生儿数据是1179万人,跌幅在15%左右,如果和国家统计局2019年的新生儿数据1465万人相比,更是断崖式下跌。

中国房地产赖以为继的人口,已经出现增长危机,过不了多久,我国也可能步入人口负增长的现实。

没有人,房地产该何去何从?

所以,该来的还是来了。

2月18日,国家卫健委官网上发布了一条“对十三届全国人大三次会议第9839号建议的回复”,里面的核心信息是:

全面放开人口生育限制,或将从东北三省开始。

取消计划生育,真的来了。

东北作为在2019年全国出生率中排名最低且人口净流出最严重的地区之一,从这里开始试点再正常不过。

而且我们国家向来喜欢以点带面,先试点再铺开的发展策略,可以预见的是,全国全面放开人口生育限制也将不远。

一个国家、城市越发展,城镇化率越高,生育率就越低,这是一个经过时间验证的必然现象。

说到底,这也是因为时代在进步,养育孩子的成本越来越高,在快节奏的生活压力下,人们对生育的意愿越来越低。

甚至在大城市还有“高房价就是最佳避孕药”的说法。

拥有物质基础的70后是想生不能生,而作为独生子女的80、90后是想生不敢生。

生育压力、生育成本、赡养成本让生育主力的80、90后想都不敢想。

所以,仅仅放开生育限制,能扭转生育意愿低的局面吗?

太难!

不愿意生二胎甚至三胎的孩子绝不会因为你取消计划生育就生。生一胎都需要深思熟虑,哪来的二胎和三胎?

所以放开三胎也好,取消生育限制也好,根本不能只停留在口头鼓励上,而应该有实际的奖励政策。

当初1982年计划生育被列为一项基本国策时,是符合当时的国情发展,但同时也辅以直接的处罚措施,比如要缴纳社会抚养费、国家工作人员还要予以行政处罚等等。

既然有罚就应有奖,放开生育限制,不应是鼓励,而是奖励。

站在房产角度,刺激生育的杀手锏很多。

比如二胎家庭享受低息甚至零息贷款买房、二胎甚至三胎家庭优先摇号买房、降低首付比例、保障性住房也优先保障二胎及三胎家庭····

在养育方面,二胎家庭少儿医保报销90%以上,教育资源优先倾斜二胎家庭,多建学校,尤其是普惠性学校,从幼儿园开始执行免费入学,减少家庭教育支出,二胎家庭个税全免····

总之,各种社会福利制度向二胎甚至三胎家庭倾斜。

如果真能多管齐下全方位覆盖的奖励政策,才能做到真正的刺激生育。

东北率先放开生育限制,是一个美好的开始,但要大范围普及,仍然需要时间。

因此未来15年我们必须面临的是:人口红利渐渐消失之下,房地产的结局到底是什么?

粗暴来说,无非三种结局:上涨、下跌以及横盘。

管理层的角度自然是愿意横盘震荡,用时间换空间,拖住不让房地产泡沫膨胀破裂,所以调控手段绝对不能少,同时还要等待居民收入上涨,来稀释和消化泡沫。

但上涨和下跌,将进入前所未有的分化期。

有产者当然希望房价能一直涨,但基本是妄想,支撑中国房地产发展的根本因素是人,但这个根本因素未来将不复存在,所以房价不可能一直无脑上涨。

至于下跌,短周期内绝对存在。

哪怕作为一线城市的北上广深,在楼市最低迷那几年,也是经历过震荡下跌的,所以那些三四线城市,尤其还是人口老龄化严重的三四线城市,之后房价腰斩也不奇怪。

未来20年,可能出现的情况是:

一线城市房价居高不下,经济运转自成一圈,房价高、工资高、城市人口年轻、城市平均房龄大,房产在内部也能流转,房价还能稳步上涨。

而小城市呢?

当1950-59年的人口成批去世,他们在任何城市留下的房产都会是20年楼龄以上的房子,而他们又恰好赶上了计划生育,房子基本留给独生子女。

但他们的子女辈和子孙辈基本住不上他们的留下的房子,会更倾向于把房子变卖去持有现金或持币买入更好城市的房产。

届时棚改拆迁也已经结束,三四五线城市的房产将陷入冰点,到时候三四线城市剩下一栋栋一批批的房子,大量房屋出现空置的情况,这时候价格会向价值靠拢,房价也会开始产生巨大分化和价差,不仅拼地段,还得拼楼龄。

未来小城市逐渐鹤岗化,几万块买一套房不会是新鲜事。

接下来城市与城市,区域与区域,甚至同个地段的不同两套房子,都将卖出完全不一样的价格。

另外还需警惕,未来20年,随着出生率的降低,有一类房产也会面临风险。

学区房。

过去大家争破头的学区房,随着出生人口越来越少,市场有可能供大于求,尤其是小城市,学区房有可能成为历史。

因为多数城市在发展过程中,会倾向于发展新城,建设新房,为了稳定新房价格,ZF极有可能把好的小学/初中迁到新片区,而原来老区的学区房就会面临下跌的风险。

尤其是小学学区房,最快面临冲击。

2021年新生儿预计会比2016年少40%以上,所以上一批买了小学学区房的家长,很有可能发现当你的小学学位用完想抛售时,市场根本不如当时自己买时火热,甚至会出现供大于求的局面。

但初中学区房因为还是同一批人竞争,所以赛道依然拥挤。

预计小学学区房价格会有所回落,而初中学区房还会有所上涨。当然了,顶级的学区房除外,毕竟金字塔尖的始终少数、稀缺。

学区房之所以能穿越牛熊,成为楼市横行的硬通货,根本原因在于需求。

但支撑需求的核心人如果越来越少,再好的学区房,没有人,也卖不上价。

所以人,不仅是中国房地产的最终兜底核心因素,还是国家经济发展的最终支撑力。

人口老龄化对我国是全方位的影响,政治、文化、教育、养老、房地产都只是其中之一。

出生人口大幅下滑,人口危机马上杀到。

这将是非常恐怖的一件事情。

现在看着还光鲜亮丽的三四五线城市,一栋栋拔地而起的高楼,以后可能变成鬼屋,现在投进去的钱,将会被直接埋葬。

而一二线城市即使也出现老龄化现象,也能凭借着强产业、好教育、好医疗和高薪资,吸引一批批新鲜血液流入。

未来大城市越光鲜,小城市就会越落寞。

甚至不需要等到20年后,现在很多人已经看到很多四五线小城市人口越来越少,房子变得越来越不值钱,前段时间我阿姨把之前单位补偿的房子(新房)卖了,70多平米只卖了16.8万。

小城市鹤岗化,已经向我们走来。

未来楼市局面将如大胡子李老师所说的那样:大城市房产资产化,小城市房产砖头化。

这就是趋势。

所以再说一次,三四线城市,不要投资!

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