近日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示：
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。因为你持有那么多房产，将来市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
先看郭树清讲话要点：
1、去年银行业全年处置不良贷款超3万亿 今明两年不良贷款处置规模或还加大。
2、欧美发达国家金融市场与实体经济严重背道而驰
3、房地产领域的核心问题还是泡沫比较大。郭树清表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。但2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。
4、把防范风险作为金融业的永恒主题 强化反垄断和防止资本无序扩张
5、四家大型商业银行经营效率已接近国际先进水平
6、2020年处罚违法违规银行保险机构3178家次 罚没金额22.8亿元
7、2017年以来累积处置不良贷款8.8万亿 超之前12年总和
8、防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就
9、2020年银行机构信息科技资金总投入达2078亿元
“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大”，这句话堪称一锤定音，为中国目前的房地产市场进行定调。
“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的”。
这也是有关方面对房地产投资投机发出的空前警告。
显然，遏制房地产金融化泡沫化，已经成为新的政策取向。
房地产泡沫有多高？
衡量房地产泡沫有很多指标，但居民杠杆率（居民总债务/全国GDP）最能说明问题。
根据国家金融与发展实验室发布的报告，2020年，中国居民杠杆率为62.2%，相比2019年升高了6.1个百分点，超过国际平均水平。
目前，中国居民杠杆率仍低于美国、英国，但已经赶超日本、德国。
与国际相比，中国居民杠杆率不算夸张，但增速之快，让其他经济体望尘莫及。
2000年，居民杠杆率只有5%，2008年升高到18%，2015年再次攀升到39.9%。
2020年直升到62.2%，是2013年的两倍左右，接近2008年的3.5倍。
居民杠杆率飙升，意味着居民债务持续扩张，而居民债务的主要来源正是房贷。
随着房价不断上涨，房贷水涨船高，居民杠杆率自然不断创出新高。
一旦收入增速不及预期，或者房价出现明显回调，金融风险就会如影随形。
正如这场发布会上所说的：
市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。
这正是官方多次强调遏制房地产泡沫的原因所在。
靠什么遏制房地产金融化泡沫化？
关注房地产政策的人已经看到，2020年下半年以来，中国楼市调控一改过去相对温吞的局面，呈现出前所未有的收紧态势。
长期以来，楼市调控往往集中于限购、限价、限售等传统手段上，如今楼市调控手段已经全面升级，直指土地和信贷的七寸。
“新三套组合拳”，正在呼之欲出。
其一，房地产“五道红线”已经横空出世。
在这五道红线中，有三道是针对房企融资而来，另外两道则是针对银行房贷而出，五道红线，指向的正是房地产金融化的倾向。
这五道红线有没有用？
我们看到，房企融资三道红线出台以后，已有多个大型房企遭遇了资金链冲击。而房贷融资两道红线出台不到3个月，各地的房贷利率已经应声而涨。
其二，集中供地制度重出江湖，22个重点城市首当其冲。
近日，自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求，实施“两集中”供地政策，全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动。
这22个城市，包括北上广深4大一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。
一年只能供3次地，用处有多大？
大规模集中供地，可以给社会以土地供应充足的预期，限制地方政府“饥饿营销”的玩法，同时让房企短期资金压力大增，失去炒作“地王”的空间。
当然，这一制度将会利于资金量充足、负债率低的大型房企，中小房企未来的发展空间势必进一步遭受挤压。
其三，围堵经营贷、消费贷，火力之猛前所未有。
经营贷，顾名思义是用于企业经营，不得流入股市、楼市等投资领域。然而，去年以来，由于利率倒挂，多个城市经营贷空前火热，成了助推房价上涨的重要因素之一。
围堵经营贷，要雷声更要雨点。
北上广深已经展开行动，结果如何，我们拭目以待。
遏制房地产泡沫，影响有多大？
必须认清的一点是，遏制房地产泡沫不等于打压房价，房价暴涨不是好事，暴跌同样不是政策可选项。
问题通常都是复杂的。
一方面，房地产，一直都是拉动经济增长的利器，同样也是地方政府土地财政的重要支柱，这种依赖在短期很难缓解。
另一方面，房价过快上涨，则会带来潜在的金融风险。日本1990年代的房地产泡沫破裂、2008年美国的次贷危机，都是前车之鉴。
所以，遏制房地产泡沫，关键是维持市场稳定，既要遏制房价大涨，又要防范大跌。
这就决定了未来楼市调控的总基调。
对于热点一二线城市，则是强压模式。
只要房价有上涨趋势，则极尽调控之能事，一次调控不行就两次，两次不行就三次，直到市场稳定为止。
深圳就此典型。
这一次，二手房指导价的问世，出乎很多人意料。
指导价不是新鲜事，但致命的是，打了7折的指导价，将成为银行房贷的参考标准，这一招可谓釜底抽薪。
如果深圳楼市热度仍旧居高不下，下一步率先开征房产税，也不是没有可能。
对于普通三四线城市，则是类市场模式。
这些城市大多数不具备全局重要性，基本不在政策关注之列，只要不带来新的烂尾问题和金融问题，则由市场自行调节。
毕竟，中国楼市已经高度分化，与股市一样，只是“结构性牛市”，大城市才是问题的关键，也是遏制房地产金融化泡沫化的主战场。
“解决好大城市住房突出问题”，已被列入2021年八大重点任务。
一切刚刚开始。
所有大城市，接下来面临的将是调控的狂风暴雨。
中国政府已经开始为房价泡沫破裂做准备了
年前，深圳政府发布了全市各小区的二手房成交价格参考价。价格普遍比当前实际成交价格要低30%以上。
有人说，这又是政府忽悠老百姓。其实，政府已经没功夫也没有耐心忽悠老百姓了。这份参考价是发给银行看的，银行必须遵照执行。
银行发放房贷时，以参考价为准，不认你实际成交价格。
假设你购房的成交价格是1000万，政府参考价是700万，银行按700万给你7成贷款，是490万，你的首付是510万。首付比例是51%。如果是二套房，银行给你5成贷款，350万，你的首付是650万，比例是65%。
也就是说，现在买房最多只有1倍的杠杆。房价在当前价位下跌50%，银行的房贷没有任何风险。
这还只是最新发放的房贷，对于老房贷，譬如在价格涨上去之前发的房贷，那些现在卖1000万但是五年前只卖500万的房子，房价要跌65%以上，银行的房贷才有风险。
短期50%以上的跌幅，除非中国经济遭遇核弹级别的冲击，否则是不大可能的。
去年的新冠疫情，其实就是核弹级别，但中国经济依然挺过来了。
而且即使房价腰斩，也只是意味着银行的抵押品出现了资不抵债，只要购房人依然有还款能力和意愿，房贷风险依然是比较低的。
美国的次贷危机是零首付发给低收入乃至无收入群体导致的，但中国的房地产贷款是高首付，面向的是相对高收入群体，基本上都是优质贷款，没有次级贷款。
所以，中国政府其实已经为房价可能的下跌做好了充分的准备。房地产即使爆雷，也不会给金融系统带来灾难性的影响，系统风险的底线是能守住的。
从这个角度看，投资中国的银行是有很大的安全边际的。
全世界可能只有中国这样权威的政府才能进行这样的调控。无论是日本当年的房地产泡沫，还是美国2007年的次贷危机，其实各种危险的信号已经很明显了，但是在不干预少干预的自由市场思想的指导下，任其自由发展，最终坠入深渊。而且，政府即使想干预，也没有这样的权威和资源。
譬如，强制银行按照政府指导价发放房贷，西方国家就做不到。先不要说这违背了银行的自由经营权，西方的银行大多是私有的，政府即使下达了指令，人家也不一定能遵守。
中国的银行系统资源绝大部分是掌握在政府手中的，政府可以做到一盘棋，令行禁止。
包括我在内，市场对中国经济最大的担忧就是房地产。中国经济最大的泡沫可能在房地产。如果能让这个大泡泡不破裂，平安着陆，那中国经济绝对会创造一个新的神话。
现在看来这个神话可能要变成现实。在“房住不炒”政策的坚定实施下，房地产绑架中国银行从而绑架中国经济的风险越来越低了。
虽然政府不好也难以直接干预房子的真实交易价格，但是政府可以管住银行的放贷。只要炒房的资金主要不是出自银行，那房价可以随便炒，崩盘了，损失的是炒房人自己，银行不会陪绑。
房地产泡沫之所以可怕，是因为在自由放任的环境里，银行不可避免地会深深卷入，但是在社会主义中国，政府却可以做到最大程度的切割。房地产这颗雷即使爆了，那也是自爆，不会伤及无辜。
实际上，极大地提高购房的首付，不但降低了银行风险，也极大抑制了炒房的动机。炒房的高收益很大程度上来自于杠杆，如果是全额买房，投资收益率并不高。哪怕房价5年翻一番，那也只是年化15%的收益率，很多炒股的人看不上的。
但是，如果上一倍的杠杆，年化收益率就翻了一番，达到31%（暂不计资金成本）。这已经是很高了。
如果上3倍杠杆，也就是三成首付，那年化就是46%，绝对暴利了。
如果是5倍杠杆，2成首付，那就是58%的年化收益，那简直是诱人犯罪了。
在房价暴涨的时候，必须毫不手软地降低杠杆，一方面是对银行的保护，另一方面绝对是可以降低炒房收益的，从而抑制炒房的冲动。
所以，房住不炒背后的真实含义是，绝对不允许炒房人拿社会资金去炒房，自己的钱随便炒，政府管不了也不想管，正如你拿着自己的钱去澳门赌博，政府管不了。但你赌输了，千万别连累全社会无辜的人。
当前政府就是这个态度。