来源：壹地产整理自公开信息、楼兔子、樱桃看深圳、呆呆咖啡馆、微博等
今年开春以来，调控力度持续加大，深圳二手房指导价的“药效”下，买家撤盘，市场观望，二手房成交数据急剧下跌，二手房成交正陷入横盘博弈期的时候，深圳新房市场也有重大调整！
昨天上午，深圳罗湖区两盘：华润笋岗中心和缙山府同时启动诚意登记，并相继公布销售方案，资料提交截止时间为3月4日18:00，这也就意味着购房者只能二选一。
最引人关注的是：积分摇号规则变化了！
根据公示出来的销售方案，两盘都对于购房者的社保积分做了明确的规定，可以说刷新了深圳积分入户的规则。
例如，方案中首次出现了在深无住房转让记录+现名下无住房和有未成年子女的要求。
这就意味着，相比之前查看是否是深户、社保月数积分外，又增加了两个积分的维度：是否在深圳转让过房子、是否有未成年子女。
缙山府积分规则
华润笋岗中心积分规则
10年内（含10年）在深无住房转让记录+名下无房，分数权重高达40分。此外，家庭或单身有未成年子女的，额外加2分。
可以说，这次打新规则调整，是针对此前如海岸城的无房户+社保年限积分的规则，再次进行了优化补漏。
因为，在此前的积分摇号规则中，假如一个人名下有多套房，全部卖掉或者转移到其他人名下后，依然可以按照无房户参与积分摇号。因此，之前出现了一些老人把房子转移到家人名下，以几十年社保积分参与打新的奇幻景象，这些几十年社保积分的高龄购房人群，也被统称为“社保巨子”！
这对于很多真正想买房的年轻刚需家庭来说，无疑大大提高了自己入围摇号的机会。
打新政策向真刚需倾斜
深圳新版打新积分细则，改变此前比拼社保年限长短这一简单的排序方式。有人调侃，“社保巨子”老深圳躺赢的局面将发生变化。
深圳版本积分细则
上海版积分细则
对比起上海版的购房积分细则，可以看出深圳版更加细致，考虑到了“转让记录”；另外对于多年无房的真刚需，政策倾斜力度更大。
10年名下未曾有房的深圳人，将直接获得40个积分，相较其他群体，积分优势至少是20分。
如果你两夫妻均为深户（10分），10年内没买过房（40分），夫妻均交了10年社保（24分），有未成年子女（2）分，那么你将会获得76个积分。
这类人群，可以说正是最需要有一套房子的家庭（真刚需）。
同等情况下，如果2-10年间在深圳有过房产（对应改善型需求），积分为56分；如果2年内在深有过房产（对应改善型需求乃至投资客），积分仅为46分——真刚需直接领先200到300个月的社保时长。
打新规则进一步优化，网友炸锅
中介朋友紧跟热度，划出重点，表明深圳打新规则发生变化，同时网友们议论纷纷，对此褒贬不一。有认为对刚需是真利好，也有改善需求和单身购房者表示受到了伤害。
一石激起千层浪，地产专家及资深大v纷纷预测，以上两则销售方案的出炉，或将重新定义深圳摇号买房的新规则。
@楼兔子认为，深圳楼市1.0版本的摇号购房，是只要满足限购条件，都可以买。2.0版本：无房户优先，I深圳APP申购。如今是3.0版本：“公平与效率在同等条件下，公平优先”！
摇号购房细则再次深化、细化，更加凸显公平！
新的无房户优先，积分摇号政策真的会惠及普通真实需求吗？比如前海双盘，基本上就是无房户才能参与摇号，第二套房的朋友直接就Pass了。根本就不用看所谓社保时长。再看超级网红盘海岸城，也基本上是无房户才能进场。
如今深圳楼市，能够参与新房打新的购房者，基本上都是无房户！如果再考虑到“无房户+社保时长”两个条件下，1:3购房客户的储备筛选，还有不少无房户也被排除在外！
有关方面，显然已经掌握了足够的大数据！因此，新政策下，深圳摇号购房的优惠组合显然是这样的：深圳无房+10年内深圳没有房屋交易记录+夫妻双方都是深户+在深圳有长期社保纳税记录+还有个未成年的孩子。
@呆呆咖啡馆认为，政策再一次向真正的无房的刚需给了极大的倾斜，而对近期卖房换房的刚需降低了积分，显示了更多的公平。
最重要的变化可能是：去年陪跑一年，那些在深圳多年，有一套房想买二套改善的二套购房者有希望买到房子了。如果这样，今年的新房市场，将重新对购房者入场资格进行了排序。
@樱桃看深圳认为，按照新的打新规则，真正的无房刚需有更多的机会，对买房人来说公平性更高。并推测，这次打新规则改变，更有可能是官方的态度。
打新规则改变带来的影响：根本的原则不变，无房家庭优先，而且政策倾斜已经很明显了。纯得不能再纯的刚需家庭，机会真的到了！
单身的刚需，影响不大，不管是之前还是现在，其实都不太占优势。
对于二套刚改来说，有人觉得受伤。但我觉得这也是个机会。过去有房直接被放到无房的后面，经常根本轮不到，要陪跑。现在按照积分算，二套刚改家庭只要来深圳的时间够长，社保或个税的积分够多，还有机会。
至于之前出现的“社保巨子”，随着单纯用社保时长来判断入围资格的规则被改写，是时候退出舞台了！
回归项目本身，华润笋岗中心本次推637套住宅，建面约78-143㎡，均价约8.9万/㎡，总价区间在637-1371万/套。缙山府将推401套90-106平住宅产品，均价约8.9万/㎡，总价区间在728-1064万/套。
从价格来看，二者不相上下，并且都是带装修交付，谁将谁更胜一筹？
华润笋岗中心
意向登记时间：3月2日-3月4日；
保证金冻结时间：3月5日9:00-18:00；
名册公示及摇号时间：3月7日9:00；
选房时间：3月8日。
华润笋岗中心也是华润缔造的重点项目，总建面约45万㎡，整体规划一栋168米与一栋93.5米的写字楼、1栋198米的商务公寓，两栋196米的住宅、6栋裙楼购物中心及4层地下室。是一座典型的现代城市综合体。
与之前的购物天地不同，华润笋岗中心将采用首个以食为特色以家为表达方式的购物中心即万象食家。这对于偏爱美食的人们来说，也是一个好消息。附近有人民南、蔡屋围、东门三大商圈环绕，出行购物也比较便利。
从地段来看，项目临近地铁7号线笋岗站，属于典型的地铁上盖，在红岭北站还可换乘地铁9号线，据悉未来还有规划中的地铁17号线经过，整体的出行还是比较便利。目前整个片区正在焕新，周边有已经建成的招商中环、深业泰富、宝能中心以及建设中的城建梅园、城脉金融中心、中州铂玺等项目。
再来看看最新公布的户型，有78、98、116、143㎡等4个面积段的产品。整体设计比较合理，78平的采用两房一厅、98平3房两厅等设计为刚需家庭提供了上车机会。从朝向来看，A座117平三房、b座116平两房和143平四房的户型阳台朝南分布，光照时间更加充足。
综合来看，华润笋岗中心的出行、商业等配套比较齐全，最小面积78平的两房，最低总价637万，按首付三成需要191.1万左右。
从目前的学校来看，小学是在红桂小学，初中学区在桂园中学的学区范围内（注：以教育局公布为准）。相较而言，该项目的车位比略显不足。
缙山府
意向登记时间：3月2日-3月4日；
保证金冻结时间：3月5日-3月6日；
名册公示及摇号时间：3月7日-3月8日；
选房时间：3月10日。
缙山府位于罗湖银湖泥岗片区，北环大道东侧，泥岗西路辅路及金碧路的交汇处。分为北、南、西等三个地块。值得注意的是银湖也是罗湖传统的豪宅区，居住和学习的氛围比较浓厚。
壹地产此前踩盘发现，项目临近银湖地铁口，这也是地铁9号线和6号线的换乘站，东南侧紧挨着建设中的深圳中学泥岗校区（高中部）。
从沙盘来看，项目整体围合布局，由8栋超高层建筑塔楼组成，地块之间相对独立，社区空间一体规划。
学校方面预计规划为凤光小学，和笋岗中学-教科院附属学校共享学区，周边还将规划一所九年制学校，学区可能发生新变化。（注：以教育局公布为准）
据悉，该项目带装修交付，在营销中心，壹地产也发现了关于装修的空调、花洒、燃气灶、油烟机等都有详细的介绍。目前推售90-106平户型，整体设计都比较方正，大部分都朝南分布，户型中规中矩，偏改善型。不足的是，周边的商业配套比较缺乏。
值得注意的是，华润笋岗中心单价约8-9.7万/平，周边二手房指导价在3.7-6.9万/平。缙山府项目约8-10万/㎡，周边二手房指导价在3.3-9.6万/平，指导价最高的是华润银湖蓝山指导价为9.6万/㎡。
如果以二手房指导价为参考，二者存在的价格差异并不明显。目前二手房市场持续低迷，一旦新房与二手房的价差不断缩小，甚至消失，新房市场还会跟以前一样火热吗？
-End-
主编丨刘二磊
总编辑丨陶文杰
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