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大运河修规、黄河通航?鄙视链底端的惠济,终于甩出王炸!

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东哥探盘 2021-03-03 11:18
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撰文:悟净美编:刀妹校对:紫藤

北静=凉凉?

这几年间,郑州各大新区发展的如火如荼。

东有白沙绿博,西有常西湖,南有小李庄火车站和商都新区,至于航空港区自不待言,那是一个新城,不能算区。

而提及惠济大北区组团,首先映入你脑海的是啥。

城市向东、生活向北;环境好、生态宜居、郑州后花园;惠济村、没啥产业、教育薄弱、GDP排名倒数、距离东区远。

如果你问很多人为何置业惠济?

原因很简单,环境好是首当其冲,其次是价格合适,最终追问环境好在哪儿啊,答案又支支吾吾说不明白。

黄河迎宾馆、迎宾路树阵、古树苑、贾鲁河、黄河边啊。多少年了,惠济大北区的标签依然是这些,并没有多少变化。

更因为,东强、南动、西美、中优、外联,唯独北静。什么是静?那就是安静,没人气且凉凉。凉了可不就是安静了吗?

更何况说到宜居,惠济西过了天河路,越往西越荒,还要12000元起步的单价。性价比还不如南龙湖,最起码这里通地铁、价格亲民、有人气、距离东区通勤也更近。

由此,惠济大北区组团硬生生的从郑州市区的鄙视链中隔离出来,不仅成为郑州区域内的最底端,还被曾经自己看不上的南龙湖拉来做垫背的。

但是,惠济大北区不敢吭声啊。因为17年,18年15000到16000元买了几个高价盘的业主,谁不是站在高岗上向远处望啊?

房价不坚挺,说话气就短。更何况特价房频出的惠济大北区,在2019年频频刷新四环沿线的最低价,着实让人感受到阵阵寒意,并且再度证实了一件儿。

买到这儿,不中!

难道,惠济大北区以后的结局只有高歌一曲凉凉送给自己,然后眼看着自己被市内各区鄙视,被南龙湖吊打吗?

——2——

惠济真不行?

惠济区最初因为毗邻邙山而称作邙山区。直到2004年5月1日,才正式更名为惠济区。

经过17年的发展,惠济区下辖6个街道,2个镇:老鸦陈街道、长兴路街道、迎宾路街道、新城街道、刘寨街道、大河路街道,古荥镇、花园口镇。

首先,惠济区劣势十分清楚。

1、产业薄弱

历史文化资源丰富、生态环境绝佳。但是,在看重人口与产业的城市中,这些软性资源并不能直接变现,成为拉动GDP飞速增长、带动区域腾飞的引擎。

提及惠济,最能拿到出手的产业就是三全和思念两个速冻食品巨头了,其他诸如汽贸和蔬菜批发、水产批发等有而不强,不成规模。

2020年惠济区GDP以291.31亿元,0.2%的增速排名倒数第二,只有金水区的六分之一。

2、人口流入慢、城市形象、教育薄弱

整个惠济区,除了北大学城的英才街沿线和拥有惠济万达的碧源月湖核心区等地,外围城市界面依然较差,天河路以西,江山路沿线,依然被称为惠济村。

人口流入速度,也是短板。在市内各区中,排名垫底。近些年流入的人口主要是新购房人群,呈现明显的东多西少局面。

而且,基础教育排名也比较靠后,教学质量广受认可的知名小学和初中很少,虽然也在逐步赶上,但是对比其他各区,依然有些迟滞。

3、商业落后

目前区域内也只有惠济万达、美景·万科广场、吾悦广场和月湖广场等部分商业能拿得出手,仅仅能算作有,绝算不上强。

其次,惠济区的优势不可谓不明显。

1、生态环境绝佳

惠济区拥有距省会城市最近的自然山体——邙山,滨临中华民族的母亲河——黄河,山、水、城、林交相辉映,全区600万株树木、6.4万亩林木面积,构成了郑州的“城市绿肺”。

2、文旅资源丰富

惠济区居于郑汴洛黄金旅游线路的中心,旅游资源丰富。

国家4A级景区——黄河风景名胜区花园口景区,富景生态游乐世界、大河庄园等景点星罗棋布。

历史文化璀璨,中华第一城――西山古城古汉冶铁遗址古荥文化纪信庙花园口扒堵口惠济桥遗迹等古文化遗存首尾相连。

绝美的生态资源,也催生出黄河迎宾馆思念果岭丰乐农庄四季同达生态园代表着省内会议服务与接待的最高水平。

“黄河风情、生态休闲、古汉文化”独有的生态文旅资源不可谓不丰富。

3、交通路网、区位优势

惠济区内如今,地铁2号线,3号线和在建的7号线,以及未来的K线地铁将其与主城紧密相连。

更有连霍高速、京广铁路、107国道等陆路交通主动脉穿境而过。以花园北路、文化北路、清华园路、天河路、江山路、古须路为南北方向,以大河路、绿源路、迎宾路、开元路、英才街、新柳路为东西方向,构成了四通八达的公路交通网络。

总体来说,惠济区起步晚,但是底子不错。

主要是发展的目标和优势不够明确,核心的配套初具雏形。很多不在惠济生活居住的郑州人,仅凭个人印象给惠济大北区打上北大学城+黄河迎宾馆+别墅群+花园口黄河滩+远的标签。

白岩松曾经说过,河南什么样,中国就是什么样。从某种程度上,也可以说,惠济什么样,郑州就是什么样。

在外省市的眼中,郑州老少边穷的形象也是存在已久。但,正如郑州需要一个契机走出去,改变外界的眼光一样。惠济,也同样需要一个爆发点,引出惠济的城市定位。

而这个爆点,大概率就是黄河战略

——3——

黄河战略是噱头?

2020年9月12日,河南省黄河流域生态保护推进会议暨省黄河流域生态保护和高质量发展领导小组第四次会议在郑州召开。

注意这个数字。从2019年年中算起,这种高级别的会议,已经是第四次召开了。

在国家层面中《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》已经颁布。同时会中,发布了更具针对性的实施细则《关于推进黄河流域生态保护和高质量发展的意见》和《河南省黄河流域生态保护和高质量发展规划》。

国家推动黄河战略,考虑的绝非一城一地的得失,而是黄河流域与长江流域的统筹推进。无论从推动层面和推进落实的速度来看,黄河战略着眼的绝非是郑州一点,而是黄河沿线的数个重要城市。

所以,别再没见识的说,黄河战略是噱头。郑州,作为黄河沿线重要的国家中心城市,双重利好的叠加则具有特殊的意味。

为此,郑州也发布了详细黄河发展规划,其中西部为山水观光、东部为湿地修复,两地承担的是黄河流域的生态。

最重要的高质量发展,则放在了中部城河融合区,也就是惠济为主。这些,对于历史文化资源丰富、生态资源独有、珠玉在手却未能发挥其光芒的惠济来说,更是极具分量的发展契机。

首先是规划层面。我们都知道城市发展的控制性规划,具有提纲掣领的作用,是城市发展的纲领性文件。因此,一个区域要发展,最根本的工作就是编制规划。

为此,《黄河流域生态保护和高质量发展核心示范区(大运河文化片区)城市设计》国际方案征集专家评审会于郑州举行。

其中共有5家知名设计机构参选,最终由由全国工程勘察设计大师张杰领衔,清华同衡遗产中心、详规中心、河南分院共同完成的设计方案脱颖而出。

对于郑州、惠济而言,最直接的变化之一,就是惠济大运河文化片区规划的变动。

如今,大运河片区范围是北至S312省道(北五环),南至索须河南岸、东至文化路、西至江山路的合围地区

其实,早在清代《顺治荥泽县志》中记载惠济桥地区:“附居者烟火千家,往来者贸迁万种。诚一邑之雄镇也。”,是因运河而生、依运河而兴的社会生态体系的典型代表。

要将大运河片区,打造成“郑汴洛世界级文化旅游带”上的重要节点,成为“大运河国家文化公园带”与“河运文化体验轴”的核心展示区。

以“河运并行、静美向北”为主题,紧紧抓住大运河文化片区“地理大势交汇、古今文化交织、黄河运河并行、城市自然融合”的空间特质,提出打造:

河运文化并行的国家历史地理标识地
三生共融的中原大运河文化建设示范
静稳美好北方气派的郑州城市后花园

生态为底,营造绿水青山。构建出一条开放式绿廊,以汴河遗址公园与索须河为主,引水入园,成为临湖城市。

文旅为魂,保护历史脉络文。依托水绿背景,建设一条约5公里长的慢行环路,连接历史与现代、城市与自然。

以运河为主题,集合区域内现有的惠济桥遗址等景观为载体,与古为新、旧景新解,再现漕运商贸的繁华盛景。

产业为纲,塑造活力惠济。以文化旅游为核心,以雅致商务为主题,以农业科创为引领,构建出一个集合文旅、商业、农业创新为一体的产业集群。

▲高端商务区示意图

▲索须河现状

▲北四环北侧现状

说到这里,肯定有人要酸。这战略、那战略的,听得太多了。落实了没有,到底有什么效果?

1、拆迁。

任何工程的开展,拆迁可以说是当头炮,如果拆不动基本等同于项目夭折,而作为黄河战略中落地的大运河片区拆迁情况,推进如何?

那么,我们看看现场。

根据工作推进的速度,最快2021年5月开始,惠济桥村等所属的数个村庄要进行拆迁。

包括实施拆迁补偿的实施细节也已经尘埃落地,目前看,惠济桥村也已经做好了拆迁的前期宣传工作。

部分涉及前期施工的区域,已经开始拆了。

2、道路。

要想富、先修路,作为北五环的S312已经具备通车条件。

▲北五环(S312)施工现场

现场可以看到,部分工人在做道路的绿化施工。

▲金堤路

▲黄河观光路

▲黄河沿岸施工

通过丰硕街,北五环往北,部分黄河景观道路已经建成,并且部分项目已经开始平整地面。

3、未来。

未来的黄河沿岸,将形成以大运河片区为主,集合文旅、生态保护、商业总部、教育健康、环境宜居为一体的,中部城河融合示范区。

他的未来是这样的。

也是这样的。

更是这样的。

▲黄河国家博物馆效果图

2019年视察黄河,2020年年中拿出实施纲要,隔月推出修改后的规划,2021年开始道路、项目、拆迁的同步化推进。难道还不够快?

这,仅是惠济未来的一部分而已。

惠济是在沉寂,还是积蓄力量?

有人会说,从北三环到北五环,中间有多少的空地。过了连霍高速,有种出了郑州主城的感觉。

正正经经的地方还没发展完,就开始玩北五环了,事实真的如此吗?

各位客官请看,北四环以南、连霍以北,江山路以东、中州大道以西的区域内,还有多少土地可供开发?

打眼望去,基本上都是密密麻麻的住宅、商业、学校和各种设施,根本无法承载黄河战略用地需求。

实际上惠济大北区,并没有你想象中的那么多土地了!朋友们,所谓的大片可供开发的净地,只是存在你的想象之中。

而这种情况也反映在了惠济大北区组团的楼市中。偌大的北区,有多少可供你选择的楼盘?

就这几个。那么为何惠济总给人感觉有种乡村感,有种扶不起来的感觉,还长期存在于市内各区的鄙视链底端?

一切都源于——选择性失明的偏见和对未来无知且没有信心的短视!

1、惠济不是没有卖的好的楼盘。要说惠济大北区组团,诞生过不少的好盘。远有天地湾、九郡弘、颐河原著、金荣盛景濠庭、水映唐庄等一批豪宅,成为郑州富人的最初聚集地。

近有2015年到2019年间,很多东区买不起,其他区域看不上的改善人群扎堆惠济,当时的富力建业尚悦居和正弘府等都属当红炸子鸡项目。

这些都被人为的忽视掉,人们只看到文化路以西的荒芜,忽略掉了这里的价值。但是大运河文化片区的修规,可以说是吹响了文化路以西发展的冲锋号!

▲春晚郑州分会场(黄河名胜风景区炎黄广场)

2、惠济长期没有一个明确的定位,单靠环境说事儿,显得底气不足。但是大运河文化片区和黄河战略的持续利好十分明确的指出惠济长期的发展目标,那就是成为黄河战略下,中部城河融合区的文化先锋和文化符号。

文化的力量我们见识过,今年的唐宫夜宴和惠济代表郑州、代表河南连续入选春晚分会场就已经证明。经济富强和文化兴盛是立城之本,缺一不可这一块,郑州有且只有受到国家认可的一张名片,那就是黄河+惠济

3、黄河通航。据说,黄河郑州、济南、东营段黄河河道即将拓宽清淤,或将实现通航。这意味着什么?可以好好想想。

4、区域利好+实在推进+供求失衡,从中不难得出结论。前期众多开发商低价倾销惠济区楼盘的策略,在我看来有点被市场吓怕了的严重失策,更是对惠济未来懵懂和无知的表现。

5、做投资、买房子应该看重的是逻辑兑现。未来,对于惠济大北区组团来说,黄河战略的红利期才刚刚开始,涨价只是时间问题。

总有一天,今天你爱搭不理的惠济大北区组团,会让你高攀不起。

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