综述篇 本报记者 周雪松
目前来看，三四线中小城市房地产市场基本稳定，一般不具备房价快速上涨的条件，有望稳步发展。但自2020年以来，由于深圳、杭州、东莞、上海等城市房价短期上涨幅度较大，一二线城市炒房势力重新抬头，部分城市房价上涨压力依然较大，这是房地产调控需要重点关注的地方。
多位专家和业内人士在接受中国经济时报记者采访时认为，今年恰逢牛年，经济形势向好，随着新冠肺炎疫情得到有效控制，加上今年是“十四五”开局之年，今年的房地产市场有望好于2020年，并继续保持平稳健康发展势头。
楼市实现“开门红”，广州升温可控
今年楼市开局良好。根据国家统计局数据显示，1月份，70个大中城市房价环比微涨，深圳继续领跑二手房市场。
“今年春节楼市还不错，不过冷热不均情况依然严重。”易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示。
从国家统计局数据来看，1月份，房地产市场运行总体平稳，不过，一二线城市新建商品住宅销售价格环比、同比均呈涨幅扩大趋势。各大城市中，金华成为此次房价环比上涨最快的城市，超过广州和合肥等热点城市。二手房方面，深圳涨幅领跑。
丁祖昱认为，随着深圳二手房参考价政策的出台，深圳二手房价格降温的概率或将加大。
分城市来看，广州、合肥新房价格环比上涨也较快，分列第二、第三，同比排名中，银川涨幅最快，徐州第二、唐山第三。事实上，广州新房和二手房价格，已连续9个月上涨。据CRIC数据显示，自2016年提出“房住不炒”以来，全国整体房价稳中趋落，一线城市中，仅广州依然保持一定的上涨趋势。2021年春节，30个重点城市在春节一周（2021年2月11日-2月17日）成交量达315256平方米，同比上涨了133%，北广深创3年同期新高。
广州将落户门槛放宽至大专学历，2020年12月16日，广州市人社局公开征求“差别化入户”意见：在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区，凡是大专以上学历、全日制技校高级工班人员，只要年满28周岁以下，缴纳一年社保即可落户。
全国房地产经理人联盟理事邓浩志在接受中国经济时报记者采访时表示，这一轮广州房价上涨，主要有两方面原因：一是外围区域户籍政策的放开，吸引更多人才落户；二是社会上的热钱较多，广州本轮房价上涨带有一定的补涨性质。
丁祖昱指出，一线城市中广州的市场升温在一定程度上与深圳调控收紧、需求外溢带动有关，目前还在可控区间。
楼市冷热不均，调控仍可能加码
为了抑制楼市“虚火”，2021年开年两个月，全国各地已密集出台一轮房地产相关政策，共计达70余次。这是继去年7、8月份后的第二轮楼市调控。上一轮调控总体以调控市场需求为主，比如提高购房门槛，堵假离婚的漏洞，限制购买数量等。而这一轮调控则主要集中在降低楼市杠杆长度上，比如限制贷款额度、提高利息、清查违规资金进入楼市等。
在专家看来，今年楼市“小阳春”“红五月”仍有可能出现。“虽然上一轮调控对楼市起到了降温的作用，但总体上并没有改变楼市的上行趋势。而这一轮调控，很可能延续上一次的结果。只要全球货币宽松的大背景不变，全国大城市人口越发集中的大趋势不变，楼市一时还难以彻底冷静下来。所以今年‘五一’前后，很可能会有第三轮调控出台。”邓浩志认为。
2月8日，深圳住建局发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称，将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，随着这一通知和第一期参考价格目录的发布，3595个小区被逐一“标价”。
“目前来看，该政策对市场的影响还没有完全体现出来，CRIC数据显示，新政发布后一周，深圳市场依然维持在一个相对较热的区间，还没有对市场造成本质影响。从长期来说，这样的措施对市场的管控和影响比较有限，因为政策本身实操性较弱。另外，由于市场上资金过多，会通过各种渠道去想办法突破一些所谓的限制，一年或半年时间里，这个政策的影响可能逐渐会消散掉。短期来说，可能对市场的信心预期有一些影响。”丁祖昱说。
值得关注的是，牛年广州住宅地第一拍落槌，海珠一地块以约3.6万元/㎡的楼面价被广州地铁拍下。楼面价并不高，有助于带动刚需入市。在业界看来，2021年广州楼市可能出现局部热现象，而非热点地区，由于限贷政策导致需求不足，短期内有价格回落的可能。
克而瑞研究中心数据显示，春节期间楼市总体市场成交表现超出预期，从成交情况来看，市场冷热不均尤为明显。年前市场表现较好的城市，春节楼市热度不减。除北上广深一线城市外，宁波、厦门、杭州、济南、成都、苏州等二线城市，徐州、淮安、珠海、东莞、福州等热点三四线城市，在春节期间市场依旧表现较好。而年前市场成交下行或疲弱乏力的城市，春节市场表现依旧不佳。
第一太平戴维斯有关负责人在接受中国经济时报记者采访时表示，整体来看，住宅市场开年走势较为积极，房贷余额在近年保持较快增长趋势，从2015年的13.1万亿元增加到2020年末的34.4万亿元。未来政府或继续依赖货币手段及政策指引，坚持降低金融风险、避免房价过快上涨。
