文/檀扒爷
3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上语出惊人：
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛！
这是一句很多人想听很久的话，直接指明了如今国内房地产最大的问题。
尽管后边又提了一句去年房地产贷款增速放缓来缓解情绪，但是真正吸引眼球的，依旧是泡沫大这个核心。
那么问题来了：房地产泡沫到底指的是啥？
什么是泡沫？戳破了会咋样？
关于泡沫，《新帕尔格雷夫经济学大辞典》是有词条解释的，大概意思就是一种或者一系列资产持续涨价，最初的上涨会给人一种能一直涨的“错觉”，于是就会有一波又一波的投机者跟进，但是涨得脱离实际价值时，往往就是暴跌。
随之而来的，很可能就是金融危机。
能，或者愿意全款买房的人是有限的，贷款是一个更受欢迎的选择，因此我们可以意识到，债务在房地产泡沫中占有举足轻重的地位。
在Daily Reckoning网站上，有一位叫Kurt Richebacher的德国经济学家写过一篇文章，简单讲了一下“债务强度”扮演的角色。
我们都知道，财富最终是要通过变现来获得收益的，不然只是一串数字。在股票泡沫中，一般来说想要获得收益，那把持有的股票卖了就行了，不需要银行以及债务的介入。
但是换到房地产这边就不一样了，业主通常是要住在自己屋子里的，他们要通过额外的借贷来抵消膨胀的房产价值，也就是抵押贷款再融资。
这样一弄，就很容易把银行，或者说整个金融系统给拉进“泥潭”，尽管很多银行乐此不疲。
这么说过分吗？一点也不。
2019年时博瞻智库有做过一个统计，就是各大银行房地产贷款占比，其中国有银行之一的建行，公司端的房地产贷款占比是8.60%，而零售端的个人住房按揭贷款占比则高达34.49%。
股份制银行方面，招商银行的房地产业贷款占比达到了31.67%。
而从总体来看的话，房地产行业有吸纳整个金融资源的35%以上，说句难听的，这简直是在“绑架”金融体系。
所以房地产泡沫一旦被有意无意地戳破掉，那风险绝对是极高的。
事实上，国内之前就有过小规模“泡沫爆破”的先例，那就是海南。
90年代初巅峰期时，全岛5000多家地产商，在银行大量贷款，据说最离谱直接拿图纸去贷款，然后拿钱炒地皮，一气呵成。
当然结果大家都知道，泡沫破了，房价凉凉，烂尾楼遍地，老板跑路不良贷款激增，抵押的项目也不值钱了，最终直接导致海南发展银行破产，这是建国后第一家破产的银行......
国外的例子就相对更多一些：
1923年-1926年的美国佛罗里达房产泡沫，就是一战后美国人有钱了，跑去棕榈岛投钱买房度假，那边房价低，大忽悠们就给投资者们描绘美妙的前景，小投入大回报，硬生生把低廉的房价炒的血高。
银行看了眼红，放宽贷款限制，纷纷伸出橄榄枝，想狠赚一笔。
结果1925年，供需失衡，过山车到顶就是下滑，一夜之间土豪变乞丐。
数据来源：大猫财经、恒大研究院
上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂，对于我们要更为熟知一些，宫部美雪的小说《所罗门的伪证》中就是以这个时代为背景，其中角色的家庭不妨在这泡沫膨胀的末期投钱入场的。
其他的不用多说，这一次破裂，号称让日本经济倒退了20年，房价地价一并崩溃（15年时全国房价较当时跌了53%），据统计，93年时，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
当时日本21家主要银行有三分之一的坏账都是来自房地产的，期间还不断爆出假材料贷款等丑闻，最终导致数家银行破产。
最近的一次，就是07年美国的次贷危机了，这个事件已经是美国大学经济学学科中的经典案例了，那段时间我在英国，感触极深，因为当时据说我存钱的TSB银行就在破产边缘徘徊，吓得我一身冷汗。
所以说，房产泡沫不仅仅是房子和个人资产的问题，它还与银行和金融系统牵扯极深，如果破了，那后果不堪设想......
泡沫这么大 怎么办？
看完上边说的，我们应该就对泡沫这个问题有点数了。
不过就像开头新闻说的，不至于那么紧张，因为单从去年房贷增速来看，与其他各项贷款的增速相比，是放缓的，先不管背景因素是什么，这是一个进步。
其次，不管是全国层面还是地方自己，也都在想方设法抑制一下过热的楼市。
全国层面的我们说过很多次了，房企要遵守的三道红线，逼着它们调整自己的融资方式，顺便整合一波资源。银行的两道红线，限制房贷的占比，不管是对个人还是非个人，一方面还是在倒逼房企改善融资，一方面也在削减银行对房地产的依赖度，让金融可以健康发展，毕竟上边说了那么多我们也看出来了，房地产泡沫的生成和爆破，和银行是脱不开关系的，它们既是牵头的，也是受害者。
而上周末各地开始陆陆续续遵从的“两集中”供地政策，一样是在压着地产商转型，同时也在试着降低城市本身对于卖地的财政依赖。
这些都是一环套一环，循序渐进，主要打击对象看起来是房企，属于一个“强行优化”的过程。
而城市方面更是不得了，才开年两个月，就已经87次调控了，什么概念？一共才60天不到！
其中深圳的几次出手是最让人印象深刻的，直接从炒房标兵进化成了调控标兵，对假结婚、假离婚的处理方式很有意思，要有购房资格才能上名字，有趣。
而在借贷方面的围堵更是充满想象力，看似不痛不痒的二手房指导价的背后，是联合银行一起进行，按着个别呈现“腰斩”状态的指导价进行借贷，还对经营贷加强管制，导致环比成交降了7成，炒房客苦不堪言，有些调控前入场的炒房客在贷款不济的情况下，甚至很有破产的风险，这不禁让我觉得深圳挑3月1日让个人破产条例正式实施，是有意为之。
不管是全国还是地方层面，都可以看出目前对过热楼市的围住堵截态势，说明大家还是很清楚泡沫的存在以及危害的，去年疫情的问题所以抓的不是特别紧，现在不一样了。
说起来，前几天和同事聊天，他说国内房企能够像美国那样，前五大巨头就占了80%的市场吗？
这是一个很有意思的问题，从趋势来说这样的结果貌似不可逆，但是你想想国内现在排前几的占比恐怕也只有4%-5%的样子，也就是说，如果要对标美国，那还能翻个好几倍......
这恐怕就是一些人，觉得楼市没有泡沫的原因吧。
作者：檀扒爷编辑：灰灰