作者：公子不悔
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高层发声，释放了什么信号？
灰犀牛一词，最早出现在米歇尔·沃克撰写的著作《灰犀牛：如何应对大概率危机》中。
灰犀牛体型笨重、反应迟缓，你能看见它在远处，却毫不在意，一旦它向你狂奔而来，定会让你猝不及防，在金融学上，它被用来形容容易忽视的潜在大危机。
而今天，银保监会主席郭树清再次用“灰犀牛”，来形容房地产行业。
他表示：
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。
这段话透露出了几个关键信息：
官方确认了房地产领域存在泡沫
泡沫主要来自金融化，也即投资属性
房地产是金融体系的最大灰犀牛
买房不为居住为投机，很危险
这四个关键信息共同释放的信号便是，管理层接下来将会把去泡沫、防风险作为调控楼市的首要目标。
其实，早在2020年12月，郭树清就在署名文章中表示：房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
随后不到一个月，央行就与银保监会共同出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，收紧了各类银行给房地产贷款和个人住房贷款的额度。
如今两会将至，新一轮楼市调控大招，可能随时会来。
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普通家庭买房，有多难？
郭树清提出的关键信息之一，就是房地产存在泡沫。
中国的房地产泡沫有多大？从两个数据可以看出，一个是房价收入比，另一个是居民部门杠杆率。
2020年在疫情影响下，包括中国在内的多个国家均采取了宽松的货币政策，国内房价也随之上涨了不少。
根据国家统计局公布的数据，2020年，全国商品住宅成交均价9980元/平方米，同比增长7.5%。
与之相对应的城镇居民人均可支配收入，名义增速却回落4.4个百分点，至3.5%。根据国家统计局公布的数据，2020年年末全国城镇居民人均可支配收入43834元。
房价上涨增速明显快于人均可支配收入增速，2020年全国房价收入比显然是在上升的。
根据房价收入比计算公式，可以计算出2020年全国房价收入比为9.2，2019年为8.7。
也就是说，按照全国人均可支配收入和全国平均新房销售价格来看，一个拿着平均收入的普通家庭买下一套普通大小的房子，需要不吃不喝工作9.2年。
这只是平均数据，如果只看热点城市的话，房价收入比更加让人瞠目结舌。
目前，关于2020年各城市房价收入比数据尚未公布，不妨先看下易居研究院公布的2019年50个典型城市房价收入比情况。
根据国际标准，房价收入比合理区间为3至6。
而从上图可以看到，50个典型城市房价收入比全部高于国际标准区间。哪怕幸福度最高的长沙，也不例外。
房价收入比最高的深圳，在2019年的时候就高达35.2，三亚、上海、北京、厦门均在20以上。
在这些城市买房，已经不是普通工薪阶层奋力一跳就能够得着的事了。即使掏空了“6个钱包”凑够首付上车，也要背负着巨额房贷生活。
有人可能会说，这些城市的房价那么高，为何新房出售还会被一扫而光？
热点城市的房子，吸引的是全国的有钱人。很多家庭有自住的房产，但也有资产保值增值的需求，因此会选择不断购入优质房产。
而在各地限购的背景下，为买房不惜分拆家庭，以创造更多房票。
为了堵住这一漏洞，今年以来，深圳、上海、东莞等城市已经发布了新一轮关于离婚买房的政策。
3
降杠杆，楼市当务之急
看完了房价收入比，再来看居民部门杠杆率。
过去这些年，中心城市房价不断上涨，买到就是赚到的思维已经根深蒂固。在全民买房的情绪推动下，居民部门杠杆率不断攀升。
有研究者将住户贷款余额、公积金贷款余额及民间借贷等数据综合起来算出来的中国居民部门杠杆率是64.8%，这一数据远高于其他经济体，仅次于美国。
这些借来的钱，绝大多数都是用于买房。
再看看一些主要城市的杠杆率：
杭州以107.4%的幅度位列第一，而在过去四年，杭州万人摇号抢房的情景出现了近30场。
温州、厦门、深圳、南京、广州、贵阳、西安、哈尔滨、上海的杠杆率也都在全国平均线以上。
房价越涨，投资房产赚钱就越快，群众买房的热情高涨，资金就会加速向楼市流入，从而进一步推动房价上涨，从而形成循环。而实体经济利润微薄，发展艰难。
很多做实业的老板，辛苦一年赚的钱不如一套房涨幅。这样就导致越来越多的人无心正业，专职投资。即使赚了钱也不扩大生产，而是将赚来的钱买楼。
楼市吸纳了太多的资金，背后又牵扯着天量贷款，无疑会加大金融系统的风险。
疫情期间，大量本用于支持中小微企业的贷款，又借道经营贷、消费贷等流入楼市。对楼市而言，去杠杆已成当务之急。
郭树清两次强调房地产是金融系统最大的灰犀牛，也暗示了2021年楼市调控会持续。对此，他也给出了警示：
你持有那么多房产，将来市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
2020年最后一天，央行与银保监会就联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确给各类银行划定了贷款流入房地产的比例上限：
1、工农中建交、国开行和邮储，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%
2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行，两个上限分别为27.5%、20%
3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构，两个上限分别为22.5%、17.5%
4、县域农合机构，两个上限分别为17.5%、12.5%。5、村镇银行，两个上限分别为12.5%、7.5%
此外，西安、无锡、常州等城市，也通过提高首付比例的方式，给楼市降杠杆。
比如西安提出买二套非普通住宅，首付最高70%。无锡提出未结清贷款，买二套房首付比例上调至60%。常州二套房首付比例上调至60%。
从郭树清今天的表态来看，接下来可能还会有降杆杆的大招，预计会在两会前后发布。
4
个人购房建议
在楼市降杠杆的背景下，闭着眼睛买房就能赚钱的时代结束了。
那对我们个人而言，房子还能不能买？应该怎么买？
这个问题要分城市、分需求来说。
对于刚需而言，买房的用途是居住，无需考虑城市级别，也无需考虑降不降杠杆的事宜，能满足自己的居住需求就买。
对于投资者来说，多数三四线城市已经不适合投资，只有一线城市周边的三四线城市还有机会。当然，即使这些城市内部，依然有分化，要做好专业选筹。
而一二线城市核心地段的房产，安全边际高，能满足资产保值增值的需求，依旧是最好的投资标的。
毕竟，“看不见的手”也对市场有重要的调节作用。对于中心城市来说，虽然调控的影响客观存在，但这些城市人口不断流入，经济潜力巨大。
在这个各方面分化越来越严重的时代，调控只能延缓中心城市上涨的时间和幅度，但不会改变整体的趋势。