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福州楼市乱象:预期未达,房价已涨,配套到底能值几个钱?

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刚需探房 2021-03-02 21:00

继续买房看预期的话题,来聊聊现在大家买房非常重视的地铁、商场、公园等,福州现在的新盘也基本都是围绕这些配套做文章,当然其中也不乏一定的夸张虚假成分,今天就来盘点看看。

三叉街的地铁预期

首先来聊聊地铁,毕竟一直有“地铁一响,黄金万两”,现在福州地铁建设也是如火如荼,传出的未来路线也不少。对于地铁这个预期,目前已经开通的1,2号线,以及在建的4,5,6号线和滨海F1快线。对于这几条线路的楼盘,其实已经算不上预期了,而且从相关的楼盘来看,基本价格也已经兑现了地铁配套。

对于地铁房目前统一的理解:距离地铁站点步行花费5分钟内的房子,称之为“正地铁房”;10分钟内称为“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。

当然其中也不乏有个别有争议的新盘,比如大家熟知的三叉街的某骏一直宣称自己是TOD项目,楼盘定位的是滨海快线F1的停车场上盖,但是一直以三地铁交汇站宣传,由于目前落地的仅仅只有两条线路,而且一号线的距离也较远,对比上面的定位,已经只能算近地铁房了。

从价格看,3.3W带装修的价格,已经按兑现预期来出售了。从目前看第三条线路何时落地还无法预知,加上已经落地的距离也不近,这样的预期只能说有点差强人意。

除了三叉街之外,位于五四北战坂的天空之城也是一直以地铁房宣称,楼盘当初信誓旦旦的福州首个TOD项目,目前从楼盘规划看是地铁维修场上盖,主要的预期是地铁3号线。虽然地铁3号线还没有落实,不过从长远看确实有一定的预期

但是问题在于天空之城的价格居然已经到了2.5W以上,可以说是已经兑现了地铁3号线的预期。由于目前福州地铁建设周期也较长,下一轮的规划还要等目前的施工进度,加上后续真正建设落地,可以说至少需要5年以上的时间,不知道对于天空之城的业主,以地铁溢价买入,楼盘交房之后还无法享受地铁,这样的预期是否真的值得购买。

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对于目前福州的新盘,如果是落地的地铁,基本价格都有溢价,个别楼盘甚至连预期的线路都有溢价,可以说“地铁未响,楼盘先涨”。

南二环的商圈预期

接着聊聊商场配套,以前由于商场的稀少,大家对于商场也非常重视,不过近年遍地开发的商场,可以说需求性也一定下滑。当然从目前看,比如带起东二环的泰禾商圈,金山的万达商圈等,依然是大家比较推崇的商圈。

对于目前而言,商场规划比较火热的当属南二环和高新区,南二环靠着白湖亭万达、中骏世界城、SM等几大商圈,可以说只要去南二环售楼部,基本都会听到相关的描述,同时位于高新区的南屿区域,也以目前的万达做重点宣传。

同样的问题,因为都是落地的商圈,所以楼盘也都有一定的溢价,也算不上什么预期。当然对于商圈而言,更大的预期在于后续的发展情况,如果后续商圈能做大,吸引人流,对于板块的预期利好将更强。当然也有负面情况,就是由于商圈的数量较多,互相竞争,导致失败离场,那将是预期的坠落。

对于个别以自带商圈做宣传的楼盘,还要一个注意点,就是后期的管理问题,举个例子:位于仓山区的万达广场,目前万达广场的楼盘均价在2.3W,明显的低于板块均价,其中有一个原因在于,楼盘的管理过于混乱,不少工作室,桌游,不良行业都入驻小区,导致住宅小区商业化。

这也是商场除了带来人流,同时也影响小区的居住属性,这就对有意向这样房源的购房者提了个醒,后续的小区物业是至关重要的,一旦不注意,商场预期反而变成不利因素。

东二环的公园预期

对于目前福州的楼盘景观,主打的依然是江景房,不过这是地形的先天优势,算不上什么预期。反而后期规划的公园是个别楼盘的预期,当然要说公园规划就不得不提目前火热的东二环。

板块目前依靠牛岗山公园、鹤林公园,以及在建的晋安湖公园,可以说是福州公园配套最完善的区域。当然一样是前面的描述,板块的楼盘均价也基本兑现了预期。目前唯一的不确定性就是晋安湖落地后的发展如何。

预期分析总结

从目前看福州的几个板块,其中东二环主打公园配套,南二环主打商圈配套,三叉街主打地铁配套。可以说各个板块虽然配套不错,不过都是规划落地的项目,而且神奇的是板块的楼盘均价基本都兑现了预期,甚至还有超预期的情况。这也是目前福州楼市的尴尬点,预期未达,房价已涨

按股市的说法,炒股炒预期,一旦利好落地,反而股价不行,不知道换到现在福州的楼市,未来走势是否会重蹈覆辙。

对于购房者而言,在购买这些板块的楼盘之前,其实相对应的配套要做到一定了解,然后评估这些配套对于目前溢价有多少,同时思考这些配套落地之后是否还有更高的预期,以及是否存在预期落空的风险。

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