作者：时代财经 余思毅 编辑：王丽丽
3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”
这已不是郭树清第一次谈房价“灰犀牛”，在四个月以前，2020年12月1日，郭树清在《十四五规划建议辅导读本》指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
对于郭树清四个月内反复提醒，中国社会科学院金融研究所银行研究室主任李广子3月2日对时代财经分析，“房价‘灰犀牛’不是一两天能够解决的，监管很有必要把房地产的风险提到一个比较重要的位置，引起人们的重视。”
对于连月来银行房贷审批的收紧，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受包括时代财经在内媒体群访中表示，“未来一个重要的命题是，如何更好甄别投资、投机购房需求，在房贷领域可以采取更为精准的政策，进而促进房贷领域的健康发展。”
李广子也表示认同，随着大数据的运用，包括不动产信息系统的完善，未来监管对真实需求的甄别会更精确，对刚需保护更有利。
后续房贷领域管控趋严
去年12月初，由于房贷规模巨大，国家在金融监管以及住房政策方面屡次释放管控信号，郭树清等高层屡次提及房地产金融化泡沫是“灰犀牛”。郭树清当时称：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。”“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”
郭树清3月2日的发言再次剑指炒房行为，警惕炒房者不要玩“击鼓传花”的游戏。“因为持有那么多房产，将来如果市场价格下降，个人财产就会有很大损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”
“此次政策表态，继续说明银行监管系统对于房贷等从紧的态度。”严跃进表示，此次发布会继续强调了银行贷款政策收紧的导向，同时也提示了居民家庭、银行系统和社会经济的相关风险。“结合当前积极落实的房贷集中度政策，预计后续房贷领域管控依然会趋严。”
在严跃进看来，今天郭树清的发言实际上强调了两点：第一、当前房屋买卖市场依然存在各类投资投机行为，其对于个人家庭财产风险、银行贷款风险、经济生活风险等会形成影响；第二、房地产贷款等政策将继续巩固，后续房地产综合调控举措将进一步完善，以真正促进市场的健康发展。
防范金融风险的思路会延续
2020年是“防范化解金融风险”的收官之年。2017年底，中央经济工作会议指出，今后三年重点抓好防范化解重大风险、精准扶贫、污染防治。此后，央行出台资管新规、银保监会治理十大乱象、出清P2P。
此次新闻发布会强调了管好银行系统信贷流向，防范出现房地产金融化和泡沫化，也是银行贷款领域高质量发展的重要体现。
郭树清表示，防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就。银行业保险业风险从快速发散转为逐步收敛，一批重大问题隐患“精准拆弹”，牢牢守住了不发生系统性风险的底线。
他还提到，金融杠杆率明显下降，金融资产盲目扩张得到根本扭转。金融体系内部空转的同业资产占比大幅度下降，在房地产领域，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。“2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易。房地产的问题会逐步得到好转。现在已采取了一系列措施，各城市‘一城一策’推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产问题解决好。”
近两个月来，一线城市房价上涨势头得到遏制。据中指研究院数据显示，全国楼市二月份整体成交下滑。分城市来看，2月一线城市整体环比下降29.33%，广州降幅较大，约为46%；上海降幅为34%，深圳降幅22.2%；二三线城市中，超6成城市成交下滑，其中二线代表城市环比下降31.22%，宁波降幅明显。
业界认为，这要归功于去年12月31日，人民银行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。该《通知》将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线是个人住房贷款占比，即个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。
李广子曾对时代财经指出这是“釜底抽薪”的调控手段，“房地产按揭贷款是居民部门债务中的重要组成部分，一旦居民由于债务负担过重导致违约，其风险将传导到银行体系。如果出现大范围违约，对银行造成的风险就会比较大。”
中国房地产数据研究院院长陈晟对时代财经分析，监管对房地产的资金走向，包括可能积累的金融风险始终是高度关注的。未来，在明确的总额目标管控的情况下，希望逐步把不是真实购买房产，而是牟利的资金比例进行控制。
目前房地产贷款的新增比例已经在下降，对维护金融和房地产稳定起到了比较积极性的作用。房企在房地产“三道红线”以及银行信贷“两道红线”的督促下降低负债。
陈晟认为，监管当局会继续按照房地产稳定不要影响整体金融稳定的大原则，在强调“房住不炒”、“租售并举”等大原则的基础上，监控资金的流向。“有可能扩大监管房企的范围，然后按照相关金融指标，包括项目穿透等原则进行房地产金融稳定性的评级与评价。”
甄别投机购房的力度加大
尽管2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，但在严跃进看来，从金融视角出发，防控房地产风险形势不容乐观。特别是在全球量化宽松背景下的资产通胀趋势下，房地产泡沫问题的破解仍需从市场供需的根本着手。
严跃进指出，未来一个重要的命题是如何更好甄别投资投机购房需求，在房贷领域可以采取更为精准的政策，进而促进房贷领域的健康发展。若是部分城市炒作过多，那么信贷政策收紧概率会增大，尤其是在二套房贷等领域。而对于一些无房无贷款记录的购房者来说，其在后续贷款市场方面得到的支持力度会加大。
今年1月底北京严查个人信贷资金违规流入房地产，随后在广州、深圳等城市也进行严查，主要针对住房中介帮助购房者利用“抵押经营贷”、消费贷购房的行为。随后媒体也爆出甚至有中介联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为，提供设立壳公司、做账和申请贷款等全流程服务。
李广子告诉时代财经，随着技术的进步，对甄别信贷资金流向，经营贷、消费贷是否流入房市也有一定的进步。李广子了解到，“在北京若是经营贷批下来了，贷款者的亲戚朋友突然之间又买房子了，监管和银行能从大数据系统中发现。”
陈晟则认为，资金的流向以及事后的惩戒等都可以通过技术实现，关键是看监管当局对房地产的金融的容忍程度。