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最贵的就是最好的?南宁4万+豪宅登场,贵真的有贵的道理

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冯笑微娱乐 2021-03-02 19:20

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做地产行业有一个好处:自己没吃过,但是可以见过。

特别是很多高端项目,可能交付以后无缘得见,但在销售阶段,看一看或者体验一下都不算太难。

实不相瞒,过去的2020年,我看过的南宁以及南宁以外的豪宅项目不下10个,在豪宅这块多少有一些自己的看法。

最近南宁DW项目中国铁建西派御江放风要卖4万+,市场上又涌现出不少争议。

关于这些争议,我有些话想说说。

01 一场关于「4万+」的争议

复盘这两年南宁楼市高端市场,「豪宅」时时有,2020年特别多。这都源于过去两年陆续拍出的「万元高价地」。

高价地多了,「豪宅」也多了,伴随着的争议也多了。

前不久,南宁DW项目中国铁建西派御江放风要卖4万+,果不其然,声音一出就成为市场热议的焦点,有欣赏的,有质疑的,好不热闹。

认真梳理一下就会发现,市场上对西派御江的看法存在争议主要集中在两点:

「凤岭南滨江板块的地段,配得上4万+的豪宅?」

「西派御江,4万+的价格卖得动吗?」

答案先不讨论,我要纠正的一点是,很多人还在用刚需的眼光揣摩富人的买房逻辑,而这很可能会闹笑话。

真正的有钱人在看待房产上和我们普通购房者完全不同,这一点偶有接触这些人的老驴,深有体会。

什么地铁啊,商业,名校啊,在普通人眼中,可能是楼市的不二黄金法则。但总体上都是可以用钱解决,而能用钱解决的问题,对富人而言都不是问题。

02 用刚需的眼光看豪宅,low了

豪宅之所以成为豪宅,很大一个因素是因为它占据了城市核心。

CBD中央商务区、CLD中央生活区以及传统的城市中心,以往都被视为城市的核心区域。

不过,当下越来越多的人开始明白,城市的核心并非城市的中心。

我研究过不少国内外比较知名的豪宅项目,发现了一个规律:

真正豪宅并不一定是在每个城市核心的商业中心,而是刻意地与城市中心之间保持着一定距离。

比如有号称「世界第一公寓」之称的伦敦海德公园一号,坐落在伦敦骑士桥地区的海德公园南面,很明显是伦敦非常核心的地段。

但同时,它与伦敦的商业中心牛津街的距离大约是1.8公里,离伦敦之眼的距离约3公里,离金融中心Bank Station的距离约5公里。

这样的例子还有很多,比如香港天玺、汤臣一品。

这些豪宅与城市中心保持距离的原因有二:

其一,为了较好地占有城市资源。

海德公园一号占有的是英国的皇家公园海德公园;香港天玺占有的是绚丽的维港夜景;汤臣一品占有的则是黄浦江与灯火辉煌的外滩……

如果把这些豪宅放在城市的商业核心里,显然无法实现对这些城市资源的占有。一旦失去了「资源占有」这个内在逻辑,很难支撑起一个「豪宅」的定位。

其二,为了更纯粹的居住氛围。

居住在商圈中心生活固然方便,但付出的代价却是不得不忍受繁华所带来的拥挤、环境污染和嘈杂。

只要出了楼宇大门,满眼看到的都是熙来攘往的人流、穿梭不停的车流和一手拖着拉杆箱一手举着自拍杆的游客;满耳听到的是汽车的轰鸣声、商场门口的喇叭声、小贩的叫卖声和广场舞大妈们震耳欲聋的《小苹果》。商业餐饮的油烟、污水及噪音,对居住环境、舒适度都大打折扣。

这显然与「豪宅」所代表的居住体验是完全背道而驰的。

03 主城一线临江地段 如果它不配「4万+」,还能有谁?

在当前的南宁主城市场上,如果要找出一个既是城市核心地段,同时又与核心商圈保持一定距离的豪宅板块,除了凤岭南滨江板块,很难再有第二个。

回头去看南宁曾经的几个富人区:南湖、柳沙、凤岭北、东盟商务区,十几年发展下来,这些板块基本已经开发饱和,学校、商业、交通等配套随着时代的发展更新进步,唯独居住产品还跟不上现在的居住需求。

以凤岭北为例,虽挂着南宁富人区的名头,房价走在第一梯队,住宅地开发基本饱和,整体居住品质却没有得到质的飞跃,大多的产品还是140㎡左右的改善户型。

从这个角度看,打造南宁的富人区,背靠着凤岭的凤岭南滨江板块明显占了优势。

一方面,凤岭南滨江板块还有不少住宅用地待开发,未来还会有多块地出让。

另一方面,南宁整体向东重点向南,凤岭南滨江板块正处于南宁城市东扩主轴线上。

很重要的一点,从规划开始政府就给凤岭南滨江板块就做好了定位,整个板块只做低密,本身起点高。

可能有老铁联想到了同样是低密定位的柳沙、二塘。但二塘地下有采矿区,是被动低密,而柳沙,它本应该拥有更好的房子……

凤岭南滨江板块的更大的优势在于,板块距离东盟商务区、万象城等核心商圈直线距离5公里左右,是目前离南宁「顶流」区域最近的滨江板块之一。

这个距离对于一个板块内的项目来讲,可以说恰到好处。既拥有核心的繁华都会地段,更有核心的邕江景观资源。

而位于板块内的中国铁建西派御江,一线临江。南宁买豪宅,不是买山、湖就是买江,但南宁在售的江景盘不多,能算上品质豪宅的项目更少。一线江景更是占一段少一段。

与大多江景盘不同,西派御江是少有的南向一线看江。

写到这,我想到一句话:贵的不一定是好的,但是好的一定是贵的。这种城市资源+自然资源的绝对占有,难道还不够支撑起中国铁建西派御江作为一个4万+豪宅的内在逻辑?

04 288平要做三房? 这才是富豪最想拥有的尺度

复盘南宁豪宅,能让南宁人印象深刻的依然是幸福里,项目依靠地段和品牌登顶南宁,但毕竟8年过去,产品打造理念在很多富人眼中已经不再是「新款」。

这几年南宁2万+的「豪宅」出现了很多,说实话,也有过不少高端大户、惊艳南宁人的豪宅产品。但是很遗憾,市场上能做到极致人均占有面积的产品的豪宅基本没有。

市场演变至今,顶豪项目已无需拘谨,资源条件如此难得,就该大胆定位、充分释放、极致打造,不然于开发者,于楼市都会徒增遗憾。

顶级物业就要任性一点,拿出引领的姿态,为楼市留下经典之作,才是有益于行业发展的开发理念。

作为省会的南宁,应该有属于自己的名片级项目,只要在产品上追求完美,再贵再豪,都有可以接受的人群。

现在的南宁楼市,谁能接过旗帜,代言南宁极致高端?

位于凤岭南滨江的DW项目西派御江,当有此格局。而项目喊出的4万+,这是价格,是态度,也是一道标尺,能不能惊艳南宁,甚至惊艳全国,重点在产品。

中国铁建西派御江的产品怎么做?做得怎么样?现在还蒙着一层神秘面纱。

不过,你驴哥还是打听到了几个消息。

1、西派御江将会是南宁首个与国际化新派审美对接而打造的艺术建筑,从社区规划、园林规划到建筑规划、户型规划,都是南宁豪宅迭新的产品。

2、项目集合四大知名设计团队,光设计费用就造价2千万。

3、288㎡只做三房,这个尺度的豪宅产品目前南宁还是头一个。

这几年,中国铁建在成都、重庆、西安、昆明、贵阳等地,已经打造了多个西派系产品。这些产品在各自区域都收获不少成绩、口碑。

比如贵阳的中国铁建西派系项目,在均价1万的贵阳,最高卖到了4万+;2019年6月,昆明的西派国越360㎡大平层产品入市,千万级别,开盘即售罄。

进入南宁12年,中铁打造了中国铁建·凤岭山语城、中国铁建·凤岭国际城、中国铁建·江湾山语城、中国铁建·云景山语城等六个项目。品牌实力老铁们应该也都有目共睹。

这一次中国铁建要在南宁凤岭南滨江板块打造西派御江,对标的是全球顶豪,中国铁建能不能发挥或者说超越以往西派系的水平,我们拭目以待。

05 南宁下一个豪宅机会 在凤岭南滨江板块

如今的南宁楼市,给富人的选择其实真的不多。

南宁有山有水,有江有湖,原本有极好的资源禀赋,然而却没有很好的开发与珍惜。

城市的中心、独一无二的资源、最好的景观、最有品质的物业,说实话,这些要素,南宁的豪宅是有的。

相对缺乏的,是做到极致的产品。

在快周转的时代,产品创新和品质的追求是少不了「顶豪」那万里挑一的身影的。

南宁需要这样一个「顶豪」,而凤岭南滨江板块是现在南宁的机会,还望中国铁建珍惜土壤,为凤岭南滨江板块,为南宁这座城的未来留下更精彩的作品。



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