做地产行业有一个好处：自己没吃过，但是可以见过。
特别是很多高端项目，可能交付以后无缘得见，但在销售阶段，看一看或者体验一下都不算太难。
实不相瞒，过去的2020年，我看过的南宁以及南宁以外的豪宅项目不下10个，在豪宅这块多少有一些自己的看法。
最近南宁DW项目中国铁建西派御江放风要卖4万+，市场上又涌现出不少争议。
关于这些争议，我有些话想说说。
01 一场关于「4万+」的争议
复盘这两年南宁楼市高端市场，「豪宅」时时有，2020年特别多。这都源于过去两年陆续拍出的「万元高价地」。
高价地多了，「豪宅」也多了，伴随着的争议也多了。
前不久，南宁DW项目中国铁建西派御江放风要卖4万+，果不其然，声音一出就成为市场热议的焦点，有欣赏的，有质疑的，好不热闹。
认真梳理一下就会发现，市场上对西派御江的看法存在争议主要集中在两点：
「凤岭南滨江板块的地段，配得上4万+的豪宅？」
「西派御江，4万+的价格卖得动吗？」
答案先不讨论，我要纠正的一点是，很多人还在用刚需的眼光揣摩富人的买房逻辑，而这很可能会闹笑话。
真正的有钱人在看待房产上和我们普通购房者完全不同，这一点偶有接触这些人的老驴，深有体会。
什么地铁啊，商业，名校啊，在普通人眼中，可能是楼市的不二黄金法则。但总体上都是可以用钱解决，而能用钱解决的问题，对富人而言都不是问题。
02 用刚需的眼光看豪宅，low了
豪宅之所以成为豪宅，很大一个因素是因为它占据了城市核心。
CBD中央商务区、CLD中央生活区以及传统的城市中心，以往都被视为城市的核心区域。
不过，当下越来越多的人开始明白，城市的核心并非城市的中心。
我研究过不少国内外比较知名的豪宅项目，发现了一个规律：
真正豪宅并不一定是在每个城市核心的商业中心，而是刻意地与城市中心之间保持着一定距离。
比如有号称「世界第一公寓」之称的伦敦海德公园一号，坐落在伦敦骑士桥地区的海德公园南面，很明显是伦敦非常核心的地段。
但同时，它与伦敦的商业中心牛津街的距离大约是1.8公里，离伦敦之眼的距离约3公里，离金融中心Bank Station的距离约5公里。
这样的例子还有很多，比如香港天玺、汤臣一品。
这些豪宅与城市中心保持距离的原因有二：
其一，为了较好地占有城市资源。
海德公园一号占有的是英国的皇家公园海德公园；香港天玺占有的是绚丽的维港夜景；汤臣一品占有的则是黄浦江与灯火辉煌的外滩……
如果把这些豪宅放在城市的商业核心里，显然无法实现对这些城市资源的占有。一旦失去了「资源占有」这个内在逻辑，很难支撑起一个「豪宅」的定位。
其二，为了更纯粹的居住氛围。
居住在商圈中心生活固然方便，但付出的代价却是不得不忍受繁华所带来的拥挤、环境污染和嘈杂。
只要出了楼宇大门，满眼看到的都是熙来攘往的人流、穿梭不停的车流和一手拖着拉杆箱一手举着自拍杆的游客；满耳听到的是汽车的轰鸣声、商场门口的喇叭声、小贩的叫卖声和广场舞大妈们震耳欲聋的《小苹果》。商业餐饮的油烟、污水及噪音，对居住环境、舒适度都大打折扣。
这显然与「豪宅」所代表的居住体验是完全背道而驰的。
03 主城一线临江地段 如果它不配「4万+」，还能有谁？
在当前的南宁主城市场上，如果要找出一个既是城市核心地段，同时又与核心商圈保持一定距离的豪宅板块，除了凤岭南滨江板块，很难再有第二个。
回头去看南宁曾经的几个富人区：南湖、柳沙、凤岭北、东盟商务区，十几年发展下来，这些板块基本已经开发饱和，学校、商业、交通等配套随着时代的发展更新进步，唯独居住产品还跟不上现在的居住需求。
以凤岭北为例，虽挂着南宁富人区的名头，房价走在第一梯队，住宅地开发基本饱和，整体居住品质却没有得到质的飞跃，大多的产品还是140㎡左右的改善户型。
从这个角度看，打造南宁的富人区，背靠着凤岭的凤岭南滨江板块明显占了优势。
一方面，凤岭南滨江板块还有不少住宅用地待开发，未来还会有多块地出让。
另一方面，南宁整体向东重点向南，凤岭南滨江板块正处于南宁城市东扩主轴线上。
很重要的一点，从规划开始政府就给凤岭南滨江板块就做好了定位，整个板块只做低密，本身起点高。
可能有老铁联想到了同样是低密定位的柳沙、二塘。但二塘地下有采矿区，是被动低密，而柳沙，它本应该拥有更好的房子……
凤岭南滨江板块的更大的优势在于，板块距离东盟商务区、万象城等核心商圈直线距离5公里左右，是目前离南宁「顶流」区域最近的滨江板块之一。
这个距离对于一个板块内的项目来讲，可以说恰到好处。既拥有核心的繁华都会地段，更有核心的邕江景观资源。
而位于板块内的中国铁建西派御江，一线临江。南宁买豪宅，不是买山、湖就是买江，但南宁在售的江景盘不多，能算上品质豪宅的项目更少。一线江景更是占一段少一段。
与大多江景盘不同，西派御江是少有的南向一线看江。
写到这，我想到一句话：贵的不一定是好的，但是好的一定是贵的。这种城市资源+自然资源的绝对占有，难道还不够支撑起中国铁建西派御江作为一个4万+豪宅的内在逻辑？
04 288平要做三房？ 这才是富豪最想拥有的尺度
复盘南宁豪宅，能让南宁人印象深刻的依然是幸福里，项目依靠地段和品牌登顶南宁，但毕竟8年过去，产品打造理念在很多富人眼中已经不再是「新款」。
这几年南宁2万+的「豪宅」出现了很多，说实话，也有过不少高端大户、惊艳南宁人的豪宅产品。但是很遗憾，市场上能做到极致人均占有面积的产品的豪宅基本没有。
市场演变至今，顶豪项目已无需拘谨，资源条件如此难得，就该大胆定位、充分释放、极致打造，不然于开发者，于楼市都会徒增遗憾。
顶级物业就要任性一点，拿出引领的姿态，为楼市留下经典之作，才是有益于行业发展的开发理念。
作为省会的南宁，应该有属于自己的名片级项目，只要在产品上追求完美，再贵再豪，都有可以接受的人群。
现在的南宁楼市，谁能接过旗帜，代言南宁极致高端？
位于凤岭南滨江的DW项目西派御江，当有此格局。而项目喊出的4万+，这是价格，是态度，也是一道标尺，能不能惊艳南宁，甚至惊艳全国，重点在产品。
中国铁建西派御江的产品怎么做？做得怎么样？现在还蒙着一层神秘面纱。
不过，你驴哥还是打听到了几个消息。
1、西派御江将会是南宁首个与国际化新派审美对接而打造的艺术建筑，从社区规划、园林规划到建筑规划、户型规划，都是南宁豪宅迭新的产品。
2、项目集合四大知名设计团队，光设计费用就造价2千万。
3、288㎡只做三房，这个尺度的豪宅产品目前南宁还是头一个。
这几年，中国铁建在成都、重庆、西安、昆明、贵阳等地，已经打造了多个西派系产品。这些产品在各自区域都收获不少成绩、口碑。
比如贵阳的中国铁建西派系项目，在均价1万的贵阳，最高卖到了4万+；2019年6月，昆明的西派国越360㎡大平层产品入市，千万级别，开盘即售罄。
进入南宁12年，中铁打造了中国铁建·凤岭山语城、中国铁建·凤岭国际城、中国铁建·江湾山语城、中国铁建·云景山语城等六个项目。品牌实力老铁们应该也都有目共睹。
这一次中国铁建要在南宁凤岭南滨江板块打造西派御江，对标的是全球顶豪，中国铁建能不能发挥或者说超越以往西派系的水平，我们拭目以待。
05 南宁下一个豪宅机会 在凤岭南滨江板块
如今的南宁楼市，给富人的选择其实真的不多。
南宁有山有水，有江有湖，原本有极好的资源禀赋，然而却没有很好的开发与珍惜。
城市的中心、独一无二的资源、最好的景观、最有品质的物业，说实话，这些要素，南宁的豪宅是有的。
相对缺乏的，是做到极致的产品。
在快周转的时代，产品创新和品质的追求是少不了「顶豪」那万里挑一的身影的。
南宁需要这样一个「顶豪」，而凤岭南滨江板块是现在南宁的机会，还望中国铁建珍惜土壤，为凤岭南滨江板块，为南宁这座城的未来留下更精彩的作品。