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上海楼市:当下楼市正处在特殊的“真空”阶段!行家透露其原因!

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曾叔谈房说楼盘 2021-03-02 14:50
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我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的楼盘!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问:曾叔,请问当下楼市,处于一个什么样的阶段?

回答:应该是处于一个非常特殊的时间。在我们观测了种种迹象后,可以提出一个非常明确的观点。当下的上海楼市,正处于真空期。2021年1月21日,上海出台楼市调控政策。

其中最重磅的有2点:对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数;

个人购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税等。

2021年2月6日,上海公布了新房摇号积分制,不同热度的项目对应不同的积分,将购房人群分数化。

原先只要钱到位就行,没想到现在还要资质到位,一下子减少了新房摇号的人数,整体的认筹率也就下来了。

当每一个项目被“分数”明码标价后,带来的最直接的影响是限价新房已经无法成为所有人的福利,而是属于“高积分者的乐土”。所有这一切的调整其实都是在调整大家的预期。而在当下这样调整的震荡期,上海楼市也正式进入了真空期。

提问:您好曾叔,坐标上海,请问总价含税800w以内的,100平左右,05年以后,中环以内,带较好学区的二手房或新房有什么推荐的吗?目前就只知道明园森林都市好像比较符合,顺便咨询下您对明园森林都市评价怎样?十分感谢!

回答:民园森林都市学区不错的,但是房子品质实在是一般,全部是塔楼,保养地也不好。还可以考虑闸北实验、建平实验、闸北三小、杨浦的齐一、控二、二师附小都是可以考虑的。因为你要考虑学区,具体选择的时候,主要应该根据孩子的教育规划,先定好学区,然后再来找房子。

提问:曾叔,在嘉定黄渡有套145平的06年动迁房,打算出手,加上手头120w左右现金,打算500w左右置换入手南翔或者江桥或者周边的新盘或次新都行,您有什么建议?

回答:可以的,黄渡太远了,建议现在就卖,先卖后买。置换入江桥和南翔都是比较适合居住的。这个预算应该买不了新房,次新应该可以考虑。等你卖掉之后买的时候,我们再来咨询。

提问:曾叔你好,现在准备结婚买婚房。

(1)预算:两家家长能提供到800万,我们可以贷款到200万。

(2)工作地点:浦东陆家嘴、张江(可变动)

(3)需求:交通方便,最好有二梯队以上学区,家长提出需求要购置3房,次新房。当然还希望板块可以有一定发展空间,未来能有一定流动性。

(4)问题:现在看中世纪公园附近、花木地区的房子。不知道是否合适?此外我们这个价位能否还有其他推荐。此外购买二手房有哪些要注意的点,如何去避免?

回答:学区房次新三房,差不多1000万刚刚可以够到。选筹区域上建议在浦东联洋、碧云、花木、金桥、前滩、三林一带选择,这些地方相对来说要么有强势学区,要么有比较好的配套,要么有未来的潜力。另外还可以考虑下像黄浦滨江、五里桥以及新静安中兴路和大宁这里,都是有些学区和规划的清区域。

但是因为你的预算要买到好房子来说,还不是足够多,不太可能在地段、潜力和学区房都兼顾到,必须做点取舍了。具体怎么选,需要结合你的对通勤、学区强度和居住偏好的需求来定。

提问:我在松江大学城,有一套公寓房。2016年买的。御上海•青橙。现在想换一套住宅。但首付不够。想把它卖了。能行不?您给点建议。

回答:建议卖出,然后置换住宅,松江可以考虑泗泾和九亭。

提问:老师,你好!上海本地户口,46岁,住在浦东杨思东林苑1楼66平方两室一厅(2001年购无贷,装修已破旧不堪),在2017年得嘉定新城惠明家园一套动迁房(98平方三室一厅,精装),2022将再得嘉定西一套动迁房两室一厅。本人月薪12k,老婆6k,但我工作不稳定,下半年可能会被裁员。儿子高二,黄埔区读书。现在考虑将嘉定新城的动迁房卖掉,杨思路房子明年夏天装修或置换,购房意向是投资兼顾自住兼有学区,黄浦区或浦东杨思、三林、前滩等。请老师解惑。

回答:孩子已经那么大了,没必要再考虑学区房了。你收入不高,工作不稳定,的确不适合上大杠杆。可以考虑卖出嘉定新房和杨思,置换好一点的房子。我建议卖出和置换同时操作,今年的上海行情不好说,过早卖出可能有踏空风险。购房区域就在说的那几个区域,可以的。

提问:曾叔你好!有套老破大但房子,地理位置挺好的,上班近,生活便利,但小区太旧了,小区内环境不好,95年顶楼,担心将来不好置换。因为地段好我一直割舍不下,想听听观观给分析一下,谢谢

回答:的确是不好卖的,要么断舍离,要么就好好装修下,自己住下去。

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