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农村无证房屋遇拆迁到底有没有补偿,这4点最关键

导读:农村房屋没有证究竟能不能获得拆迁补偿?这是不少农民朋友最关心的问题,比拆还是不拆或许更为关心。本文,在明律师就从4个浅显易懂的层面给出这一问题的参考答案,希望对懒得看太多字的朋友们有所帮助。

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【是“无证”还是“缺证”?】

“完全无证”和“缺证”是两种截然不同的状态。如果被拆迁房屋仅是缺证,比如有集体土地建设用地使用证但没有乡村建设规划许可证,那么其就不应被判定为违建进而不予补偿。

从司法实践中看,许多宅基地管理规范不健全的地区在过去的若干年间并无建房一定要获取乡村建设规划许可证的规定,而2008年施行的《城乡规划法》也并未强制性规定农民自建住房一定要获取乡村建设规划许可证。

故此,被拆迁村民要关注的是:拆迁方在上门调查、认定时究竟以何种名义给出“违建并不予补偿”的结论。仅因违反乡村庄规划的,一般都有救济的空间。

【是否存在违法占地建房情形】

近几年,自然资源和规划部门对违法占地行为一直持高压打击态度,耕地保护有日趋严格之势。在此背景下,如果被拆迁房屋确实建造于农用地尤其是永久基本农田上,那么被依法限期拆除、没收后拆除进而恢复土地原状的可能性是很大的。

鉴于违法占地类违建存在较为严重的社会危害性,一般情况下这类房屋很难在拆除后获得补偿。不过,若涉案房屋存在建造年代较早(起码距今20年)、有招商引资的事实或者确系当事村民多年来的唯一居住用房的,则拆除后的补偿仍有得争取。

需要指出的是,一些农民朋友对自己建房所占土地的性质、用途存在认识误区,如误认为自家宅基地“房前屋后”的空地都是“集体建设用地”,或者都能占了来建房,这是想当然的。

事实上,房前屋后的空地完全有可能在乡村庄规划上是农用地,那么你占了建房就可能涉嫌违法占地。到底是什么性质的地,要在专业律师的指导下通过获取当地的国土空间规划图纸来判断。

【无证房屋的建造年代、当地的法规规范状况】

对于广大农村地区而言,无证房屋的建造年代和建造当时、拆迁当时的法律法规状况始终是一个重要的考量点。

建成年代越早,建造时当地宅基地管理制度越不健全(一些地方干脆就是没有这类的规定)的,被拆迁房屋被认定为历史遗留原因形成的无证房屋的合理性就越大。

根据自然资源部2020年7月印发的《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》之规定,合法宅基地上的房屋仅缺少规划或者建设手续的,可在满足一定条件的前提下予以确权登记;没有权属来源材料的宅基地,经调查和“村民自治”程序后也有望予以确权登记。

据此类推,无证房屋即便没有及时办理审批证件,也仍有获取一定补偿的机会。

换句话说,如果涉案房屋是近两三年内新建、改建、扩建形成的“增量违建”,而当地的宅基地管理和建房规范又比较明确,那么想要获取完整的补偿就有很大的难度了。

【无证房屋能否与有证房屋获得同等的补偿?】

从实践中的情况看,真正对无证房屋“分文不补”的还是少数,大部分都会选择依据补偿安置方案给予适当“照顾”或者叫“安慰性补偿”,少则几十元多则几百元一平方米。

而被拆迁村民的意愿自然是要获取与有证房屋同等数额标准下的补偿,要争取到这点并不容易。

在明律师提示农民朋友们注意做到以下几点:

1.尽力收集能够证明房屋完全合法的证据。譬如当初建房时向村民小组、村委会、乡镇政府直至县一级政府有关部门提出过相应申请、报批材料的证据,已经获取的部分同意建房的书面凭证,时任村长或者其他村民的证人证言等。
2.能够证明拆迁所涉村的大部分房屋都无证、缺证或者未经审批、拖延履行审批职责的证据,从而证明房屋的无证状态系当地有关部门履行管理职责不力导致的房屋无证,自身并不存在过错。
3.能够证明涉案房屋不存在违法用地、“一户多宅”、“超标准占用宅基地面积”等情形的证据,也可提供自己符合分户建房条件但尚未分户的证据。
4.对拆迁方作出的被拆迁房屋合法性认定材料、限期拆除决定等及时申请复议或者提起诉讼。
5.对通过补偿安置决定给予较低补偿的,可直接起诉该补偿安置决定。

在明律师最后要提示大家的是,农村的无证房屋不能直接等同于违法建筑,这样的认知才是符合我国农村地区多年来的宅基地建房管理实际的。遭遇拆迁方以房屋无证为由的“压价”甚至“以拆违促拆迁”的变相逼迫签约,被拆迁村民切勿因慌乱、心里没底而轻易放弃权利。咨询专业律师的意见后再做出的决断就会好很多。(王小明/文)

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