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上海楼市:当上海遍地都是好学区房时,房价只会不跌反涨!

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曾叔谈房说楼盘 2021-03-02 11:15
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我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的楼盘!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

回答:请问曾叔,如果上海遍地是学区房,会出现什么现象?学区房价会跌吗?求解答!

回答:解决教育资源不均衡的其中一个解决方案就是:家门口都是好学校。学区集团化、新学校挂牌名校就是非常多见的做法。比如浦东新区的万德小学,挂名六师附小万德校区,就变成好学校了。比如浦东森兰、闵行华漕的新初中,冠名进才实验、华师大附属,也变成好学校了。这么做的好处就是,在几乎不花什么资源的情况下让大多数家长“觉得”学区变好了,当然,教师、生源是否也变得和名校一样,那就另当别论了。但这么做也有一个非常明显的后果,就是一旦挂上了名校头衔,学区业主第一个高潮,中午出通知,下午就把房子的挂牌价涨200万,反应比谁都快。小孩上学是假,房子涨价是真。这也给监管造成了一大难题:不挂名校牌子呢,就有人会说教育资源不均衡,挂了呢,房价上涨就又有大压力了。

提问: 曾叔你好,我们夫妻名下一套房,年底满五唯一,大概能卖450万,手头现金150万,请问是卖掉名下的房子去摇新房,还是现在的房子留着,等明年初手头钱多了在偏一点的地方买个小点的新房,很纠结,谢谢答复~

回答:曾叔的个人建议是不要等待,如果积分比较高的话,今年是摇新房还不错的时机。

提问:老师您好,我目前有唯一一套住房(三林老破小),卖掉的话还完贷款加上手头现金或许能有390万多点,再去掉可能的税费我估计二套房的总价预算估计只有520万多点了。您说这种情况置换可行吗。想试试大虹桥板块的新房(我卖掉房的话积分有66.5),或者是上大、桃浦、江桥或是周浦附近的电梯次新房(买周浦可能钱不够),非常感谢!

回答:我也更建议方案2,可以进行置换,积分很不错,大部分的新盘都可以去摇了,先去摇几次,如果2次没有摇上,可以考虑江桥。

提问:曾叔您好,400万首套刚需,下半年要孩子,现在很纠结做哪种选择,一是买个老破小(94年后)带二,三梯队学区,外环内地段好,配套成熟交通方便,但是房龄老,学区房今年涨了一点。第二个选择是,郊区外环外的次新房(20年后),房龄新户型好,地段配套差一点,没有学区。如果选择郊区次新以后孩子上学再去换房是不是比较麻烦呢,个人稍倾向于地段好点的, 但又纠结于学区用完后老破小将来会不会因为房龄太老置换困难,不知道学区会不会变化。麻烦曾老师给个方向,感谢。

回答:你这个时间点很尴尬,如果买了不带学区的房子,将来置换成本很大,而且时间也很仓促可能就是三年内要置换。如果了老破小学区房,那就要做好租房的准备。其实这就是生活方式的区隔,要看你对学区强度的考虑还有居住品质的偏好。我建议你把细节对接给我吧。帮你推演下未来置换学区房的场景,有方向比较这样会更好判断。

提问: 您好,曾叔,本人外企员工,上海纳税8年,社保在外地交的,已婚,上海无购房记录,按照积分政策纳税等于社保吗?如果社保0分那我是只有50分啦,是不是好一点儿的新房都无缘啦? 另外,沈阳、深圳有房有贷款,爱人主贷,再在上海买房首付多少?还是不能贷款啦?如果还掉一套贷款,上海买房首付多少?谢谢您!

回答:1、50分左右的话热门新房希望基本没有。2、沈阳、深圳有贷款的,哪怕全部都还掉,上海的首付依然是7成。

提问:曾叔你好,本人今年应届硕士毕业生,女生,有落户上海资格,工作在张江。家里能支持我200-300w买房,月薪税前1w,没啥还款能力。买房以投资和出租为主,您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适?谢谢!

回答:你大概能买300多万的房子吧,这个价格要买在张江周边有点吃力,非要买的话,需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话,可以考虑西边大虹桥辐射区的房子,比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方,或者其他区域的潜力板块,比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选,要看你对增值和租金收益率的偏好,以及杠杆能力。

提问:曾老师您好,我最近看了一套房子,非上海地区,套内80,阳台朝西户型一般20年楼龄的三楼电梯房,价格市场价,整栋12层,与隔壁栋相连,绿化少,在老城区内,靠近商业街一公里,离两年后开通的地铁几百米,这种情况下值得入手么?有什么需要注意的?

回答:自住喜欢可以买,投资的话没看到产业上大的卖点。

提问:曾叔,总高33层,哪一层是最好的楼层?此高层南面(前面)全是别墅和多层电梯洋房(6+1)。

回答:如果有特别的景观,比如江景和无敌湖景的话,越高越高,32层。

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