我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐好，新人首问： 1.万科翡翠-山晓。1500万下叠（地上两层地下两层，有南北花园），有人大附石景山，但地铁不确定 以及楼上还有6层，影响采光。 2.万科翡翠-公园。1300万下叠，户型不如山晓，但临近17号支线，而且楼上只有中叠和上叠，采光会好。有昌平皇城根和11中学。 3.万科观承-大家。合院，300平的1700万，400平2300万，好处是独门独院，但学校未定，地铁较远。一期卖了一年多，300平的还没卖完（400的卖完了） 4.山屿西山著 - 上叠1400，下叠1800。户型不错，属于海淀，但是限竞房，周围没地铁也没学校，而且是简装交房（万科都是精装） 个人需求是3-5年后自住兼顾保值增值需求，以上四个盘，烦请房姐给点评点评 非常感谢！ 如能推荐1000-2000之间，比较有潜力的楼盘，更是不胜感激！
回答：翡翠公园>万科观承-大家>山屿西山著 >万科翡翠-山晓 另外翡翠公园自住兼顾投资，中叠更合适，因为价格低，而且还是别墅性质，中间层，不热，也不漏雨 ，这房子发生过负面新闻，下大雨把一楼的下沉式花园给淹了，所以经量避开下叠吧 新盘的话 中铁诺德 也可以考虑
提问：新人首问：一家三口京户。夫妻45+，孩子明年高考，上班一在大兴旧宫，一西城木樨地，均开车。现有两房，均在家庭名下，一在海淀区紫竹桥，央产无法出售，目前自住，父母同楼栋；另一在西城广外，远见名苑回迁房，但已交纳土地出让金变性为商品房（中介说属于查不到原值的）。现在计划改善住房，要求130平左右，750万，新房或二手房均可，小区环境好、车位充足，离父母（海淀区紫竹桥）别太远，上下班别太长时间（路程可以远，但要好走），不用考虑学区。目前手里有现金400万，广外房子正在出售，但一直无人问津（55平，500万。据中介说同小区有一同户型挂460万都没人买）。请问房姐： 1、正在出售的房子是大幅降价，变现后马上投入购房事业，还是再等等。 2、麻烦推荐符合期望的目标盘。 3、关于贷款请提供指导（从未贷过款，经验小白）
回答：1. 年底属于周期性波动很正常，春节前入即可。 2. 二手看下 马家堡板块 例如 星河城、丽水园、瑞丽江畔。新盘可以看下 亦庄或石景山板块，但位置相对偏一点 3. 卖出广外+手中现金做首付应该没问题，直接走二套贷款即可，中介会帮助你们操作
提问：房姐，您好！新人首问。本人51，全家天津籍，年入80-120不等，目前朝阳管庄110平+68平两套房，近京武清高村别墅一套（通常周末去住）。 想把68平的出手，筹500-600子弹，以儿子的名额（25岁朝阳的社保刚满5年，公积金2年）购180左右大平层，首选朝阳其次海淀、亦庄可考虑。 主要目的权重比例：40%北京住宅品级升级、30%未来小孩择校、30%投资保值。 恳请您百忙给指点下：1、区块推荐；2、具体可以考虑的楼盘及排序；3、合理的购置方案（操作次序、贷款方案等等）。 谢谢
回答：你好，子弹500-600，可以入手总价1000-1500的楼盘，这个总价是典型的改善预算，这类群体往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 管庄所在的板块，刚需盘多，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到很好的学区，很容易摸到天花板继而上不去。 所以这个总价只能在东西海朝这几个区域内选择。 朝阳推荐望京 朝阳公园 双井，海淀推荐清河 西北旺。 东湖湾，融科橄榄城，北纬40度，上京新航线，澳洲康都，泛海国际，棕榈泉，观湖国际 橡树湾，西山公馆，百旺茉莉园，中海枫涟山庄 建议出手武清别墅，保留管庄68平，做抵押融资。
提问：您好房姐，新人首问： 您好智慧的房姐，我集体户口 首套二贷。手里600多的子弹，因为出差多不自住，想考虑纯投资。 综合升值和租金回报的话 1.cbd的蓝堡国际公寓、望京的季景 北京香颂、西北旺的春晖园 西山华府 、北苑的山水蓝维这几个地方您觉得排序怎么样？有其他这些附近推荐的楼盘吗？ 2.西北旺的新盘西山锦绣府值得考虑吗？ 3.法拍房能碰吗？之后出手好出吗？
回答：望京>国贸>西北旺>北苑 望京的季景 >西北旺的春晖园 西山华府>cbd的蓝堡国际公寓>北苑的山水蓝维 重点看朝青和望京或者天通苑 西山锦绣府在新盘里面可以看，相比二手的性价比更高 法拍看下精华帖，有过详细介绍，一般不建议碰，坑较多
提问：房姐您好，目前情况是有一套通州久居雅园的小两居，明年5月满两年。手头弹药有500左右，非京籍，工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住，希望能够小区品质好一些，学区6年后能达到不错水准，兼顾投资，能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子，通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期？ 2.另外去看了京贸西和百合湾，运河湾，如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊？百合湾户型好，但是临街有点吵，运河湾地理位置更好，但是不是人车分离且有点老，京贸西的话密度大，上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结，您比较推荐哪个？ 3.未来学区的话，感觉这两年朝阳起来一些，这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊？感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧？ 4.这个弹药和目前持有房产的情况，是否明年换是个合适选择，还是再等两年积累弹药选择更好的啊？ 5.另外如果不置换，再入一套作为投资的话是否合适？ 感谢房姐。
回答：你好，感谢付费！ 现在通州哪有什么学区房概念？ 老牌的通州学校，根本没有什么学区概念，可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东，北京小学、人大附、二中这几个通州分校，都在运河东核心区。要是换房的话，尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了，通州的教育水平还是比不上朝阳，下一套尽量买在朝阳。 子弹500，可以关注嘉铭桐城，上京新航线，澳林春天等
提问：房姐好，能再解释一下，为什么欧大说的，年轻人不愿意楼上住人，买房就买顶楼？风景不好呢？比如北京就没有江景。有些老公房顶楼是折价的。是不是就不属于这个范围了。谢房姐。
回答：没听过这句话 顶楼天然气场更强，如果你是人上人，自然就会有人上人的附属品。 老公房一共6层，顶楼没有多大区别。 顶楼露台自然是额外价值， 楼梯顶楼爬楼折价也是合理因素。 缺点比优点价值更高，最终结果当然还是折价。 10+a=8 a不一定是-2 也可以是（3-5） 拆骨法要想到底 思路才能清晰
提问：求指点！现有两套房： 望京花园西区，84平2居，东南朝向，5 \/20+，一卧室朝东，采光略差据说能保证2个小时，另一个朝天井基本没采光，楼临广顺南大街但房子在朝向小区一侧，首师实验九年一贯； 南湖中园一区，74平2居，东南朝向，4层\/6无电梯，两卧室并排均朝东南，采光不错，小区安静，明远小学东区+ 陈分\/94中。 价格均在承受范围内，不做判断参数。 纠结点： 1. 采光：现居住房子采光很好，不确定采光对居住体验影响多大？能想到的是晾晒问题，烘干机能解决？ 2. 噪声：广顺北大街据说很吵，朝小区的户型噪声会减少多少？ 3. 学校： 似乎首师实验小学略好，但南湖的中学陈分的确也很诱人。 其它： 京户，孩子21年小学入学。在京换房成本太高，不打算再换。如果孩子成绩的确好要跨区，可考虑再买个小小房子。
回答：不管采光好不好，烘干机都是另外单备的消费升级产品。 房屋没有价格。 广顺北大街很宽阔，南湖东园110、114临街，回避这两栋即可。 问题的关键，价格没有。
提问：房姐你好，首次提问。 【个人情况说明】：京籍，金融街上班，目前住西城老破小学区房，父母住丰台改善。我目前还是首套，预算900-1000，想购置中海天钻（石景山 单价7.6-7.8）。由于单位有一些住房补贴，大约一个月1万，只有购房才能使用，故产生买房想法。 【问题】:请问房姐，我这种改善型需求，中海天钻适合么？我知道新房的投资价值很低，溢价太高。石景山古城区域未来发展您怎么看？如果自住是否可以？未来孩子上学可否用父母的学区房名额？其他区域是否有推荐（去金融街上班方便的区域）？ 以上，感谢。
回答：石景山主要缺乏产业支撑，自从首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竞房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，如果不能成为一个产住结合的板块，也不会有多大的升值潜力，更多是承接溢出需求的人群，自住角度是可以入的。 用老人的名义，上学是完全没有保证的，肯定被调剂。
提问：房姐您好，新人首问，小白一枚，想在北京买房，sfsd，首付140左右，请问中海寰宇时代怎么样？二手房的话有哪些可以推荐的地方
回答：你好，中海寰宇时代 离地铁非常近，加上东连亦庄副中心、南连机场新航城、西连黄村，出行会方便。 只是限竞房有限售期，基本要7-8年以后才能出售，是否能接受。这个要想清楚。 二手房推荐丽景馨居、晨光家园、炫特、酷特区
提问：房姐好，新手请问首套房想在广州珠江新城买，投资用不住的， 1.请问珠江新城中海花城湾这种9万多的房子跟河对岸的珠江帝景6万多，但是可以买大点的比，哪个更合适？还是都不好？ 2.第二套在佛山自己想住的，在佛山南海是否可以围着千灯湖选房？还是不要在佛山买？
回答：相对来说，投资回避两头： 一个顶头，回避区域内顶豪或最高价格梯队； 一个地板，回避区域内的鸡肋产品，硬伤导致的低价盘。 个人觉得珠江帝景出房概率更大一些，但不一定每套都值得买入。 佛山目前看在上一波广州上涨带动后，短期无大行情，千灯湖这类高价区目前兴趣不大。